Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно - монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.
Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.
Расчет полной восстановительной стоимости ресурсным методом.
Ресурсный метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости, оплаты труда, затратное эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат.
Таблица 4 – Расчет стоимости основных материалов
| Наименование строительных материалов | Количество | Стоимость единицы в руб. | Общая стоимость |
| Цемент (т) | 344,46 | 2800 | 964488 |
| Сталь (т) | 55,25 | 43275 | 11045943,8 |
| Бетон и ж/б (м3) | 904,66 | 2200 | 1990252 |
| Лесоматериалы (м2) | 38,9 | 6000 | 233400 |
| Кирпич (шт.) | 59,37 | 6000 | 21148,8 |
| Стекло строительное (м2) | - | - | - |
| Рулон и Кровельный материал (шт.м2) | - | - | - |
| Трубы (м2) | - | - | - |
| Асбестоцемент (м2) | - | - | - |
| Всего стоимость основных материалов | 14255232,6 |
Таблица 5 - Расчет сметной стоимости строительства
| № п/п | Статьи затрат | Стоимость в тыс.руб. |
| 1 | стоимость строительных затрат | 14255232,6 |
| 2 | ФОТ | 6414854,67 |
| 3 | Эксплуатация, содержание машин и механизмов | 3563808,15 |
| 4 | Итого прямые расходы | 24233895,4 |
| 5 | Накладные расходы | 6414254,67 |
| 6 | Итого прямые затраты | 30648750,1 |
| 7 | Косвенные расходы | 12259500 |
| 8 | Предпринимательская прибыль | 3207427,34 |
| 9 | Итого ПВС | 46115677,4 |
Полная становительная стоимость (ПВС) = Объем здания · Стоимость м2 · Коэффициент климатический · Коэффициент территориальный · К69-84 · К84-2011 · К01-03 · Коэффициент группы капитальности · Коэффициент различия конструктивных элементов · Предпринимательская прибыль.
Таблица 6 - Расчет ПВС
| Показатель | Цифровое значение |
| Объем здания | 3500 |
| Стоимость ед.м2 | 31,5 |
| Коэффициент климатический | 1,09 |
| Коэффициент территориальный | 1,02 |
| К69-84 | 1,18 |
| К84-2011 | 46,4 |
| К01-03 | 1,08 |
| Группа капитальности | 1,06 |
| Различия конструктивных элементов | 0,13 |
| Предпринимательская прибыль | 1,3 |
| ПВС | 1298439,09 |
Таблица 7 - Расчет коэффициента различия конструктивных элементов
| Конструктивный элемент | Оцениваемый объект | Объект аналог | Значение коэффициента | ||
| материал | коэффициент | материал | коэффициент | ||
| Фундамент | Сборный ж/б | 0,88 | Кирпич | 0,87 | 1,01 |
| Стены | Кирпич | 0,4 | Кирпич | 0,4 | 1 |
| Перекрытия | ж/б | 0,58 | Кирпич | 0,87 | 0,7 |
| Кровля | Рулонная | 0,45 | Цинк | 1,7 | 0,3 |
| Полы | Бетонные | 0,67 | Асфальт | 1,1 | 0,6 |
| Водопровод | + | + | 1 | ||
| Отопление | + | + | 1 | ||
| Вентиляция | + | + | 1 | ||
| Электросеть | + | + | 1 | ||
| Канализация | + | + | 1 | ||
| Общий коэффициент | _ | _ | _ | _ | 0,13 |
Рассчитаем сумму общего износа.
Износ = Физический + Функциональный + Внешний
Функциональный износ = 10 %
Внешний износ = 5 %
Расчет функционального износа.
1)Методом срока жизни
2)Методом разбивки по компонентам
Методом срока жизни:
Действительный возраст / Экономический срок службы · 100%
26/100 · 100% = 26
Методом разбивки по компонентам:
Таблица 8 - Расчет устранимого и неустранимого физического износа
| 11 | Общий Физ.Износ | 131609,7 | 80150,1 | 106342,1 | 21229,5 | 55261,5 | 20816,5 | 114532,7 | - | 529942,1 | ||
| 10 | Расчет уст. износа | Сумма | 113431,6 | 44832,5 | 21943,6 | 7595,9 | 8517,7 | 19647,9 | 98951,4 | - | 314920,6 | |
| 9 | Коэф.износа | 26 | 26 | 26 | 30 | 4 | 52 | 86,6 | - | - | ||
| 8 | Норм.срок | 100 | 100 | 100 | 20 | 25 | 50 | 30 | - | - | ||
| 7 | Фактсрок | 26 | 26 | 26 | 6 | 1 | 26 | 26 | - | - | ||
| 6 | Ост.ПВС | 436275,6 | 172432,7 | 84398,6 | 25319,6 | 212944 | 37784,6 | 114262,6 | - | - | ||
| 5 | Расчет уст. износа | Руб. | 18178,1 | 35317,6 | 84398,5 | 13633,6 | 46743,8 | 1168,6 | 15581,3 | - | 215021,6 | |
| 4 | % | 4 | 17 | 50 | 35 | 18 | 3 | 12 | - | - | ||
| 3 | ПВС | 454453,7 | 207750,3 | 168797,09 | 38953,2 | 259687,8 | 38953,2 | 129843,9 | - | 1298439,09 | ||
| 2 | У/В | 35 | 16 | 13 | 3 | 20 | 3 | 10 | - | 100 | ||
| 1 | Конструктивный элемент | Фундамент | Стены | Перекрытия | Кровля | Полы | Проемы | Отделка | Инженерные коммуникации | Итого | ||
ПВС конструктивных элементов = ПВС * У.В. конструктивных элементов
ПВС конструктивных элементов = 1298439,09 * 35%=454453,7
Устранимый физический износ = ПВС конструктивных элементов * Износ конструктивных элементов
Устранимый физический износ = 454453,7 * 4%=18178,1
Остаточная стоимость ПВС = ПВС конструктивных элементов - Устранимый физический износ
Остаточная стоимость ПВС = 454453,7-18178,1=436275,6
Норма износа = Фактический срок службы / Нормативный срок экономической жизни * 100
Норма износа = 26/100*100=26
Неустранимый физический износ = Остаточная стоимость ПВС * Норму износа
Неустранимый физический износ = 436275,6*26%=113431,6
Общий физический износ = Устранимый физический износ + Неустранимый физический износ
Общий физический износ = 18178,1+113431,6=131609,7
Расчет совокупного износа:
Рассчитаем норму износа: Общий Ф.И. / ПВС · 100%
529942,1 / 1298439,09 · 100% = 40,8 %
Общий износ = Физический + Функциональный + Внешний
40,8%+10%+5% = 55,8%
Общий износ в руб. ПВС · Износ / 100%
1298439,09 · 55,8% /100% = 724529,01
Остаточная стоимость: ПВС - Общий износ
1298439,09 – 724529,01 = 573910,1
Стоимость земельного участка: Площадь · стоимость 1 кв. м земли
Средняя стоимость 1 кв.м по городу составляет 10500 р.
10500· 700 = 7350000
Рыночная стоимость: Остаточная стоимость + стоимость земельного участка
573910,1+7350000= 7923910,1 р.
4.2 Определение рыночной стоимости сравнительным подходом
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую платит типичный покупатель, за аналогичный по качеству и полезности объект.
Рыночный подход наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, рыночный подход не приемлем. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе, поэтому при применении рыночного подхода должна использоваться достоверная и полная информация о сделках купли-продажи. Как правило, для доходных объектов данный метод задает лишь диапазон вероятной стоимости, потому что экономические характеристики объектов, определяющих стоимость, являются в современных условиях коммерческой тайной.
4.3 Определение рыночной стоимости доходным подходом
Доходный подход – это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. При использовании доходного подхода применяют следующие методы;
Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить объект в случае получения от него денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.