Оценка рыночной стоимости имущества и недвижимости предприятия (стр. 2 из 4)
Метод реализуется в следующей последовательности.
1. Производится визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания.
2. При осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливаются их количественные характеристики: число поврежденных участков, определение размеров повреждения (дефекта) – площади, длины или глубины и т.п.
3. Сравнение обнаруженных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива.
4. Расчет в соответствующих таблицах физического износа.
На основании данных технического паспорта гаража рассчитан физический износ объекта оценки методом износа конструктивных элементов.
Для долгоживущих конструктивных элементов эффективный срок жизни рассчитан по формуле:
Тэф1= 2010 – 1969 = 41 (год),
где, 2010 – год оценки; 1969 – год ввода в эксплуатацию.
Для короткоживущих конструктивных элементов эффективный срок жизни рассчитан по формуле:
Тэф2 = 2010 – 2001 = 9 (лет),
где 2001 – год последнего ремонта.
Доля физического износа определяется по формуле:
Ифиз% =
Сумма физического износа определяется по формуле:
Ифиз =
Расчет физического износа оцениваемого гаража представлен в табл. 1.
Таблица 1
| Конструктивный элемент | Удел. вес,% | ВС,руб | Сроки жизни,год | Износ% | Сумма износа,руб | |
| Тэк | Тэф | |||||
| Фундаменты | 10 | 571596 | 120 | 41 | 34,2 | 195486 |
| Стены | 30 | 1714789 | 110 | 41 | 37,3 | 639616 |
| Перекрытия | 8 | 457277 | 100 | 41 | 41,0 | 187484 |
| Кровля | 9 | 514437 | 25 | 9 | 36,0 | 185197 |
| Полы | 12 | 685916 | 100 | 41 | 41,0 | 281226 |
| Проёмы | 13 | 743076 | 30 | 41 | 136,7 | 1015785 |
| Отделка | 5 | 285798 | 10 | 9 | 90,0 | 257218 |
| Отдел. работы | 8 | 457277 | 40 | 9 | 22,5 | 102887 |
| Внутрен. сан-тех. устройства | 5 | 285798 | 35 | 9 | 25,7 | 73450 |
| Итого: | 100 | 5715964 | 2938349 | |||
Определив физический износ гаража, можно оценить рыночную стоимость улучшения по формуле.
Сзд = 5715964-2938349=2777615 руб.
Таким образом, рыночная стоимость гаража по затратному подходу составляет 2777615 рублей.
Краткий анализ сегмента рынка недвижимости (гаражей)
Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не, только в целом, но и по отдельным секторам рынка.
Результаты мониторинга рынка гаражей Звениговского района свидетельствуют о том, что по состоянию на январь 2010 года к продаже предлагаются гаражи в д. Кужмара, д. Сергушкино и д. Нуктужи.
Сравнительный подход
Сравнительный подход основывается на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Для обоснованного применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Нецелесообразно использование данного подхода в случаях недостаточной развитости данного сегмента рынка недвижимости, специализированного назначения ОН, обладания ОН исключительными выгодами или обременениями.
Сравнительный подход основывается на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Главный принцип сравнительного подхода - принцип замещения: при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
При реализации данного подхода возможно использование следующих методов.
1. На основе прямого сравнительного анализа продаж сопоставимых объектов.
2. На основе экономических единиц сравнения - с использованием валового рентного мультипликатора (ВРМ) или общего коэффициента капитализации (ОКК).
3. С использованием элементов матричной алгебры.
Наиболее часто в оценке используется метод анализа продаж ввиду его доступности и небольшой трудоемкости. Этот метод основывается на внесении поправок в цены сопоставимых объектов и реализуется в следующей последовательности.
1. Изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости, особенно того сегмента, к которому относится объект оценки. Поиск объектов недвижимости, проданных относительно недавно - не более шести месяцев со дня даты продажи. Вначале объекты выбираются без строгой сортировки (10-20 шт.), затем они тщательно анализируются по параметрам сопоставимости и для дальнейшей работы отбираются не более 10 и не менее 3 объектов. Оптимальным считается количество сопоставимых объектов равное пяти, так как большее количество объектов увеличивает трудоемкость расчетов.
2. Сбор и проверка дополнительной (уточняющей) информации но объектам-аналогам (Сан).
4. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного полхода.
В данной работе изучен рынок недвижимости гаражей Звениговского района на январь 2010 года. Подобрано три аналога оцениваемого гаража:
- д. Кужмара. Гараж кирпичный, площадь 200 кв.м, свет, ввод в эксплуатацию – 1986, цена продажи 1100000 руб.
- д. Сергушкинно. Гараж кирпичный, площадь 120 кв. м, погреб, свет, ввод в эксплуатацию – 1969 год, цена продажа 700000 руб.
- д. Нуктужи. Гараж площадью 215 кв. м, кирпичный, погреб, смотровая яма, свет, ввод в эксплуатацию – 1972год, цена продажи 1300000 руб.
Кратко сущность метода можно выразить формулой:
.Такой расчет проводится по каждому объекту-аналогу, затем результаты согласовываются.
Элементы и единицы сравнения
Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов производится по двум направлениям: элементам сравнения и единицам сравнения.
В качестве элементов сравнения обычно рассматриваются следующие показатели: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, месторасположение, физические характеристики.
Часто сопоставимые объекты различаются по объемно-планировочным решениям: размеры в плане, высота этажей и т.п. При сопоставлении таких объектов используются единицы сравнения: цена за 1 кв.м или 1 куб.м здания, цена за единицу, приносящую доход (посадочное место в ресторане, в кинотеатре, торговое место на рынке) и т.д.
Внесение поправок в цену сопоставимых объектов производят в стоимостном (рублевом) или в процентном выражении. Если сопоставимый объект имеет лучшие параметры сравнения, чем оцениваемый - то в его цену вносятся отрицательные поправки, если же сопоставимая недвижимость хуже
При внесении поправок каждая последующая корректировка должна осуществляться на основе результата предыдущей корректировки.
Для расчета величины поправок возможно использование следующих методов.
1.Методы на основе анализа парных продаж.
2.Экспертные методы расчета поправок.
3.Статистические методы.
При использовании метода парных продаж подбираются два объекта, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Этот метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки цены продажи объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода вызвана сложностью подбора объектов парной продажи и. необходимостью рассмотрения большого количества информации.
Основа экспертных методов расчета поправок - субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучат объекта-аналога. В этом случае поправка вносится в процентном виде. Данный метод основывается на рыночной информации, например, среднерыночных ценах на жилье по районам города.
Статистические методы расчета поправок основываются на корреляционно-регрессионном анализе - выявлении зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Например, зависимость стоимости квартиры от площади кухни или этажа и т.п. Данный метод трудоемок. Для его полноценного использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как основой метода является анализ большого количества статистической информации.
Особенности корректировок
1.Корректировка на права собственности. Сравнение объектов можно производить только при передаче одинаковых прав по объекту оценки и аналогу. Если права обременены налогом или долгосрочной арендой, то это необходимо учитывать в сделке добавлением текущей стоимости прав арендатора или кредиторской задолженности. Расчет величины корректировки в этом случае сложен и трудоемок.
2.Условия финансирования. Расчеты между участниками сделки могут производиться различным образом: наличные или безналичные средства, возврат или передача долгов третьей стороны, бартер и т.д.
3. Корректировка на условия продажи должна отражать наличие специфических нетипичных отношении между продавцом и покупателем. Например, родственные отношения, ограниченность времени у продавца, финансовые связи между дочерней и головной фирмой и т.п.
4. Дата продажи. Поправка на дату продажи должна отражать фактическое изменение покупательной способности денежных средств на рынке недвижимости. Обычно в качестве индикатора изменения стоимости денег принимается ИПЦ индекс потребительских, цен в помесячном измерении по Российской Федерации в целом, а лучше - по Республике Татарстан. Эти данные регулярно публикуются Госкомстатом РФ (РТ).