· метод прямой капитализации;
· метод капитализации по норме отдачи.
Метод прямой капитализации – оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. Метод капитализации по норме отдачи устанавливает (с использованием нормы дохода на капитал в качестве нормы дисконта) связь величин чистого операционного дохода, вычисленных для каждого года всего прогнозного периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозного периода со стоимостью объекта. Данный метод может быть реализован непосредственно методом капитализации по норме отдачи или методом дисконтированных денежных потоков.
1.12 Методика оценки рыночной стоимости земельных участков
Земельный участок – базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за интегральными ценами каждого имущественного комплекса, необходимость самостоятельной оценки этих участков возникает в следующих случаях:
· оценка земельного участка, как один из этапов затратного подхода оценки объектов недвижимости, без которого невозможно просчитать экономические интересы владельца имущества и ожидания предполагаемого инвестора;
· для целей страхования, когда земельный участок страхуется от подтопления, экологического загрязнения, возможности землетрясений и т.д.;
· при определении стартовых цен на аукционах, при конкурсных продажах, акционировании предприятий, разделе паев, ипотечном кредитовании, определении размера арендной платы;
· обоснование наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса;
· при внесении земельных участков в уставный капитал юридических лиц;
· при разрешении имущественных споров;
· при постановке земельных участков на баланс юридического лица.
Появление частных собственников земли, возможности передачи прав на владение этой собственностью, создало предпосылки для формирования земельного рынка. Любой земельный участок уникален по местоположению, геометрическим характеристикам, состоянию почв, ландшафту, окружению, транспортной доступности, инженерному обустройству и т.п. Рынок земли, в сущности, есть часть рынка недвижимости, но он обладает определенной спецификой, обусловленной особенностью земли как товара.
Методы оценки земельных участков основаны на трех базисных подходах к оценке стоимости – затратном, сравнительном и доходном.
Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за вновь создаваемый объект той же полезности. С помощью затратного подхода стоимость участка земли определяется как сумма расходов по приобретению земельного участка, либо права аренды на него.
Сравнительный подход основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о сделках купли - продажи и предложениях, что в сегодняшних условиях затруднительно применить для оценки земельных участков, информация по продажам которых весьма ограничена.
Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется способность объекта генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи объекта в конце срока владения. На сегодняшнем историческом этапе развития рынка земли данный подход позволяет провести корректную оценку земельного участка с получением наиболее достоверного результата.
Основные методы оценки земельных участков определены в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002г. №568-р и в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003г. №1102-р.
2. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ
ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки
2.1.1 Сведения об имущественных правах
Проанализировав имеющиеся сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с объектом оценки, Оценщик пришел к выводу, что на дату оценки на объект оценки зарегистрированы следующие права:
· улучшения – право собственности, принадлежащее ООО «СибИНКОМ» (Свидетельства о государственной регистрации права);
· земельный участок – право аренды (Договор №22/78 аренды земельного участка на территории г.Новосибирска, от 08.10.2007г.).
В настоящем отчете оцениваются следующие права:
· улучшения – право собственности;
· земельный участок – право аренды.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), право собственности включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Право аренды может пониматься как право вступления в арендные отношения с собственником имущества. Это основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование недвижимым имуществом, необходимым арендатору для самостоятельной хозяйственной или иной деятельности (Гражданский Кодекс РФ, ч. 2, глава 34).
2.1.2 Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки
Указанные выше права собственности на объекты оценки действуют с момента государственной регистрации права без каких-либо ограничений. По данным, предоставленным Заказчиком, на дату оценки имущество не обременено, ареста и залога не зарегистрировано.
2.1.3 Сведения о физических свойствах объекта оценки
Объект оценки представляет собой объект недвижимости.
Таблица 3
| Анализ местоположения объекта оценки | |
| Характеристика | Значение |
| Адрес объекта оценки (согласноСвидетельствам о государственнойрегистрации права) | г.Новосибирск, Центральный район, ул. Красный проспект, д. 42 |
| Местоположение по отношению к центру населенного пункта | находится в центре |
| Ближайшее окружение | жилые дома, общественно-бытовые и административные здания |
| Этажность застройки | двухэтажное здание |
| Благоустройство территории | территория спланирована, благоустроена |
| Наличие инженерной инфраструктуры | теплоснабжение, водоснабжение, канализация, электроснабжение, связь |
| Транспортная доступность | хорошая (ближайшая остановка общественного транспорта в 3-6-ти минутах ходьбы) |
| Ближайшая крупная магистраль | в ближайшем окружении крупные магистрали есть |
| Вид подъездных путей | асфальтовая автодорога, состояние покрытияхорошее |
| Наличие парковки | достаточное количество мест на реорганизованной парковке около зданий |
| Затопляемость | риск затопления территории отсутствует |
| Грунты, почвы грунтовые условия | соответствуют капитальному строительству |
| Интенсивность движения транспорта | высокая |
| Деловая активность района, в которомрасположен объект оценки (в рамкахнаселенного пункта) | высокая |
| Уровень активности сектора рынкаобъекта оценки | активные рынок продаж и рынок аренды коммерческой недвижимости; рынок специализированной недвижимости не развит, объекты реализуются только в составе имущественного комплекса |
| Уровень активности сектора рынка вмасштабах населенного пункта | формирующийся рынок аренды и продажи коммерческой недвижимости |
Описание земельного участка
Оцениваемый объект недвижимости расположен на земельном участке, общей площадью 3200 кв. м.
На дату оценки право собственности на земельный участок находится в аренде. Проходы и проезды по территории покрыты железобетонными дорожными плитами, имеют асфальтобетонное покрытие. Инженерные коммуникации проложены подземно. Количественные и качественные характеристики объекта приняты на основании Кадастровых планов и данных визуального осмотра.
Пз = КС * НС * П, где:
Пз – плата за землю (налог), руб.;
КС – кадастровая стоимость 1 кв. м земли (согласно Постановлению Администрации Новосибирской области от 27 июля 2005г. №56 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель Новосибирской области» (земли под объектами торговли), руб./кв. м;
НС – налоговая ставка (принята согласно «Налогового кодекса РФ (Часть вторая)» №117-ФЗ от 05.08.2000г. ст. 394, п. 1, п/п. 2, и составляет 1,5%);
П – площадь земельного участка, кв. м.
3. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
В самом общем виде ЛНЭИ – это вероятное и наиболее выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выбор производится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны.