Исходные данные, информация, мнения и точки зрения, собранные и использованные в процессе анализа, по мнению Оценщика, получены из надежных источников и являются верными. Оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения, кроме тех случаев, когда Оценщик в соответствии со своим профессиональным уровнем был способен выявить недостоверность сведений. Юридическая экспертиза предоставленных Заказчиком документов не проводилась.
В связи с тем, что каждый объект недвижимости имеет самостоятельные юридические и технические документы, стоимость каждого объекта рассчитана отдельно, при этом в отчете указана суммарная стоимость объектов в предположении, что имущество будет реализовано единым лотом.
Для получения сопоставимых величин в ходе расчетов приняты следующие допущения: в рамках затратного подхода определяются рыночные стоимости улучшений без учета стоимости права аренды земельного участка; в сравнительном и доходном подходах после определения рыночной стоимости объектов из полученной величины вычитаются стоимости права аренды земельных участков, относящихся к каждому объекту. При согласовании результатов оценки каждый объект рассматривается без учета стоимости земельного участка, стоимость которого приведена отдельно.
Приведенные в рамках настоящего отчета ссылки на пункты и таблицы относятся к данному отчету, если иное не оговорено дополнительно.
1.6.2 Ограничительные условия
Настоящий отчет, равно как и любая часть его (включая данные о величине стоимости) может использоваться только Заказчиком, чье имя указано в отчете, а также не может использоваться иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
Невозможность разглашения результатов настоящего отчета определяется Правилами деловой и профессиональной этики Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», к которой принадлежит оценщик. Оценщик обязуется сохранить конфиденциальность в отношении результатов оценки и информации, полученной от Заказчика.
Оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному отчету и не отвечает в суде по вопросам, связанным с объектом оценки, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами.
Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменения социальных, экономических, природных или иных факторов, которые могут произойти впоследствии и повлиять на стоимость объекта оценки. Отчет об оценке носит рекомендательный характер, содержит профессиональное мнение Оценщика относительно определяемой стоимости объекта и не является гарантией того, что сделка произойдет по цене, равной стоимости, указанной в Отчете.
Настоящий отчет, равно как и любая его часть не могут копироваться и распространяться без письменного согласия на то со стороны Оценщика.
1.6.3. Специальные допущения и ограничительные условия
Специальные допущения и ограничительные условия отсутствуют.
1.7 Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки
данных с указанием источников их получения
При оценке объекта оценки использованы данные, полученные из различных источников, в том числе:
· данные, полученные Оценщиком в ходе изучения объекта оценки путем визуального осмотра;
· данные по объекту оценки, предоставленные Заказчиком;
· исследования рынка, проведенные специализированными организациями;
· собственные исследования рынка.
1.8 Применяемые стандарты оценочной деятельности. Обоснование их
использования
При проведении оценки объекта оценки использованы следующие стандарты оценки:
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №256;
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №255;
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №254;
Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков – Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков»;
Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога», рекомендованных к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности (Протокол №5 от 18.09.2008).
Федеральные стандарты оценки ФСО №№ 1, 2, 3 использованы, поскольку они являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности. Так как оценщики, выполнившие настоящий отчет, являются членами саморегулируемой Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» и Сертифицированными РОО оценщиками, отчет выполнен с использованием Стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005) в части, не противоречащей действующему законодательству, поскольку указанные стандарты являются рекомендуемыми для членов РОО. Методические рекомендации Комитета АРБ по оценочной деятельности применяются в связи с тем, что данные рекомендации согласованы с РОО, членами которого являются оценщики, выполнившие настоящий отчет.
1.9 База оценки. Обоснование применения
Базой оценки является рыночная стоимость.
Рыночная стоимость определяется в случаях, когда объект может быть выставлен на открытый рынок для продажи в течение разумно необходимого времени, в условиях конкуренции.
Согласно ФСО №2, при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Так как оцениваемый объект может быть реализован на открытом рынке как самостоятельный, без каких-либо дополнительных условий, за базу оценки принимается рыночная стоимость.
1.10 Основные понятия и термины
Основные понятия, термины и определения приведены из следующих источников:
· Гражданский кодекс Российской Федерации;
· Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г.;
· Федеральный закон №157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27 июля 2006г.;
· Федеральные стандарты оценки ФСО №№ 1, 2, 3, утвержденные Приказами МЭРТ РФ от 20.07.2007г. №№ 256, 255, 254;
· Справочная и учебная литература.
Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.
Недвижимое имущество – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке, то есть, объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Оценщик – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества; физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона.
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости).
Земельный участок – часть земной поверхности, включая почвенный слой, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение и правовой статус.
Улучшения – здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.
Помещение – единица комплекса недвижимого имущества (часть здания), выделенная в натуре, предназначенная для целей самостоятельного использования.
Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Метод оценки – последовательность процедур, позволяющих на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Затраты на воспроизводство объекта оценки – затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий, с учетом износа и устареваний.
Затраты на замещение объекта оценки – затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки, с учетом износа и устареваний.
Балансовая стоимость – стоимость объекта, отраженная в бухгалтерском учете, которая равна либо первоначальной балансовой стоимости, либо восстановительной стоимости объекта.
Восстановительная стоимость объекта – стоимость воспроизводства новой копии имущества в ценах на дату оценки.
Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом износа.
Цена – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки или его аналог участниками совершенной или планируемой сделки.
Износ – снижение стоимости имущества под действием различных причин. Различают износ физический, функциональный и внешний. При этом, функциональный и внешний износы могут рассматриваться как устаревания.