Объекты муниципальной собственности подразделяются на следующие категории:
– объекты и предприятия, приватизация которых запрещается;
– объекты и предприятия, приватизация которых может осуществляться по индивидуальному решению представительного органа местного самоуправления;
– объекты и предприятия, приватизация которых осуществляется в соответствии с программами приватизации, ежегодно утверждаемыми представительным органом местного самоуправления.
Приватизация муниципального имущества осуществляется различными способами, основным из которых является проведение торгов (конкурсов, аукционов). В качестве обязательных условий конкурса могут выдвигаться: сохранение профиля предприятия, обеспеченность рабочими местами и др. Несоблюдение условий ведет к расторжению договора приватизации.
При проведении приватизации предприятий либо при принятии решений о преобразовании муниципальных унитарных предприятий в открытые акционерные общества муниципальные органы власти могут принимать решение о закреплении в муниципальной собственности определенного пакета акций. При этом назначаются представители муниципальных образований б органы управления таких обществ.
Приватизация предприятий и иных объектов муниципальной собственности может преследовать цели сокращения расходов бюджета на их содержание. Такой подход обычно используется по отношению к убыточным объектам, которые не являются жизненно важными для муниципального образования, но могут представлять интерес для отдельных физических или юридических лиц.
Одно из важных направлений приватизации муниципального имущества – приватизация жилья. Приватизация жилья осуществляется бесплатно и не приносит доходов в местный бюджет, однако она способствует сокращению бюджетных расходов. Муниципальное жилье может быть сведено к минимуму, достаточному для обеспечения социально незащищенных слоев населения и создания резерва. Между тем в настоящее время населением приватизирована лишь половина жилого фонда. Это связано с нежеланием многих граждан снимать жилье с бюджетных дотаций, осуществлять приватизацию ветхого жилого фонда в надежде на улучшение жилищных условий и др.
Денежные средства, полученные в результате приватизации муниципального имущества, перечисляются в местные бюджеты и являются обязательными платежами. Доходы от приватизации не подлежат налогообложению. Они распределяются в соответствии с решениями представительных органов местного самоуправления. Данные средства могут использоваться для формирования фондов, предназначенных для содержания объектов социального, культурного, коммунально-бытового назначения, финансирования инвестиционных программ, программ социальной защиты населения и др.
Эффективное управление муниципальным имуществом предполагает определение целесообразности приватизации объектов в сравнении со сдачей их в аренду. Приватизация объекта может принести крупные единовременные поступления в бюджет, в то время как арендная плата будет служить постоянным источником пополнения бюджета, при этом принятый порядок индексации арендной платы нивелирует воздействие инфляционного фактора. Эти моменты должны быть приняты во внимание при выполнении сравнительных расчетов и принятии конкретных финансовых решений.
Важным условием эффективного распоряжения муниципальным имуществом является обоснованное установление ставок арендной платы. Оно должно быть ориентировано на оптимальное сочетание интересов муниципального образования и арендаторов. Завышение ставок арендной платы с целью максимизации доходов местного бюджета может привести к свертыванию необходимых видов хозяйственной деятельности вследствие роста затрат арендатора, связанных с арендными платежами. Решение данной проблемы предполагает дифференциацию ставок арендной платы в зависимости от вида деятельности, месторасположения объекта и других условий при использовании системы льгот и преференций. На практике при установлении ставок арендной платы используется базовая ставка за 1 кв. м (в привязке к рыночной цене квадратного метра жилой или нежилой площади, минимальному размеру оплаты труда) и система повышающих и понижающих коэффициентов.
При сдаче в аренду помещений муниципального нежилого фонда (особенно долгосрочную) могут выдвигаться следующие условия: сохранение профиля предприятия; сохранение рабочих мест; трудоустройство рабочих в случае реорганизации предприятия; осуществление инвестиционных вложений; текущего и капитального ремонта помещений; удовлетворение имущественных претензий кредиторов. В арендном договоре может устанавливаться запрет на право передавать муниципальное имущество третьим лицам, сдавать его в субаренду, вносить в уставный капитал других предприятий, передавать в залог или в доверительное управление.
Управление муниципальным имуществом осуществляется на основе соответствующей правовой базы, включающей федеральные законы и нормативные акты, законы и нормативные акты субъектов Федерации, нормативно-правовые акты муниципальных образований. В настоящее время многими муниципальными образованиями приняты положения о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом, регламентирующие условия сдачи в наем и в аренду муниципального жилья, сдачи в аренду и субаренду нежилого муниципального фонда, исчисление арендной платы и ее распределение, порядок коммерческой продажи объектов муниципальной собственности на торгах (конкурсах, аукционах), порядок выкупа муниципальных нежилых помещений. Разработаны типовые документы и уставы муниципальных предприятий и учреждений, программы приватизации муниципального имущества.
В последнее время ведущим подходом к управлению недвижимым имуществом муниципального образования становится комплексный принцип, предполагающий совместное управление землей и находящимся на ней недвижимым имуществом. Раздельное управление земельными ресурсами и недвижимым имуществом ведет к занижению стоимости недвижимого имущества, сокращению поступлений в бюджет. Отсутствие единой системы объективной оценки недвижимости осложняет анализ и контроль за реальными денежными потоками в сфере недвижимости, прогнозирование ожидаемых поступлений в местный бюджет. Улучшить положение может лишь совместное управление землей и недвижимостью.
Развитие данного подхода четко прослеживается в государственной экономической политике. Именно комплексный подход положен в основу Земельного кодекса РФ, где в качестве одного из принципов земельного законодательства рассматривается «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков». В Налоговом кодексе РФ предусмотрена возможность введения налога на недвижимость, заменяющего земельный налог и налог на имущество юридических лиц.
Переход к единой системе управления недвижимостью на уровне муниципального образования предполагает:
– формирование рынка недвижимости;
– создание нормативно-правовой базы развития рынка недвижимости, обеспечивающей гарантии имущественных прав на недвижимость, разработку системы налоговых льгот и стимулов, функциональное и правовое зонирование территории муниципального образования;
– привлечение инвестиций на рынок недвижимости, использование недвижимости в качестве, с одной стороны, инвестиционного ресурса, с другой стороны, объекта инвестиционных вложений;
– повышение эффективности использования недвижимости;
– обеспечение ликвидности недвижимости на вторичном рынке;
– разработку программной и информационной поддержки системы управления недвижимостью на базе современных технологий;
– создание специализированной муниципальной структуры, осуществляющей организацию работы по паспортизации и проведению оценки стоимости муниципального имущества, комплексный анализ и контроль за обеспечением сохранности муниципального имущества, эффективным использованием объектов муниципальной собственности, сдаваемых в аренду, целевой направленностью бюджетных средств на содержание и ремонт объектов муниципальной собственности.
Дальнейшее развитие межбюджетных отношений требует проведения ряда мероприятий по повышению их качества, в том числе и на региональном уровне, о чем сказано в Концепции повышения эффективности межбюджетных отношений и качества управления государственными и муниципальными финансами в Российской Федерации в 2006–2008 годах (Распоряжение Правительства РФ от 03.04.2006 №467-р). Межбюджетные отношения в Тамбове в 2007 г. сформированы в соответствии со следующими требованиями Концепции:
– укрепление финансовой самостоятельности муниципальных образований в Тамбове: в 2007 году сохранены дополнительные нормативы от налога на доходы физических лиц, которые были установлены в 2006 году при расчете замены дотации из регионального фонда финансовой поддержки муниципальных районов (городских округов);
– стимулирование увеличения собственных доходов местных бюджетов: повышение заинтересованности органов местного самоуправления муниципальных образований Тамбовской области в экономическом развитии территорий и увеличении собираемости налогов;
– создание стимулов для улучшения качества управления муниципальными финансами: продолжается начатая в 2004 году работа по мониторингу качества управления финансами и платежеспособности муниципальных образований. Планируется разработать порядок применения результатов мониторинга оценки качества управления финансами и платежеспособности муниципальных образований при предоставлении им финансовой помощи. Данный шаг будет способствовать стимулированию муниципальных образований к повышению эффективности использования бюджетных средств и качества управления финансами;