• рассматриваются размеры потерь, связанных со сносом фондов, компенсационными выплатами, предоставлением жилищного фонда переселяемым жителям; а также с упущенной выгодой при досрочном прекращении аренды муниципальных объектов коммерческими структурами;
• формируется инвестиционная программа проектного предложения развития территории (или отдельных зданий) с анализом возможных альтернатив;
• определяются формы и условия реализации проектного предложения;
• прогнозируются условия производства продукции (услуг) предприятиями, формируемыми на данной территории, получение ими прибыли а также финансовые поступления в бюджет (налоги, сборы, выплаты и др.);
• определяются показатели экономической, коммерческой и бюджетной эффективности проектного предложения, а также его социальной и экологической результативности;
• разрабатывается стратегия маркетинга;
• формируется план финансирования и организации функционирования объекта,
•определяются условия, формы, сроки проектирования и строительства объекта;
• уточняются типы коммерческих рисков и условия страхования;
• подготавливается резюме, где в концентрированном виде излагаются основные характеристики, параметры и показатели проектного предложения, его преимущества, получаемые доходы, инвестиционные и эксплуатационные затраты, их структура по источникам финансирования, размеры и сроки поступлений в городской бюджет и во внебюджетные фонды.
1.3 Структура и основные разделы бизнес-плана
Состав, структура и детализация бизиес-плана определяются функциональной спецификой и размером фирмы (предприятия), активностью рынка сбыта, продвинутостью конкурентов, а также стратегической целью и локальными задачами конкретного бизнеса, перспективами роста предприятия.
В зависимости от цели составления бизнес-плана (для обоснования инвестиций, привлечения партнеров и т.п.) его разделы могут разрабатываться с той или иной степенью конкретизации.
Блок-схемы назначения и применения бизнес-плана за рубежом в нашей практике могут различаться в деталях, но в принципе они одинаковы (табл. 1).
Таблица 1. Состав разделов бизнес-плана и их цели
| Наименование раздела | Состав раздела | Цель |
| 1 | 2 | 3 |
| РезюмеИсходные данные и характеристикаПрогноз конъюнктуры рынка | Результаты и выводы бизнес-плана - предполагаемого проекта. Новизна производства. Новизна предполагаемой продукции. Сведения об объеме продаж, выручке, затратах, прибыли. Срок возврата кредитовФункциональные особенности, местоположение, условия использования территорииСовременное состояние и тенденции макроэкономических процессов в инвестиционной сфере | Объективная оценка продукции, деятельности фирмы. Анализ объема продаж и затрат. Оценка риска, прибылиОснование для анализа и расчетовПрогноз коммерческой деятельности привлекаемых фирм |
| Стратегия маркетингаКонкуренцияТовар (услуга)Определение затратПлан производства | Маркетинговая ситуация, программа осуществления стратегии. Потенциальные потребители. Рыночная конъюнктура. Цены. Каналы сбыта. Реклама. Прогноз новой продукции. Ценообразование. Ценовые показателиПотенциальные конкурент: оценка объема их продаж, доходов, перспектив внедрения моделей, основных социально-экономических характеристик, уровня качества и дизайна ин продукции, политики цен конкурентовОписание продукта (услуги):потребительские свойства товара, отличие от товаров конкурентов, степень защищенности патентами, прогноз цен и затрат на производство, организацию сервисаЕдиновременные и текущие затраты, дисконтирование, прогнозирование инфляции c определением по источникам финансированияПроизводственный процесс (его описание). Перечень базовых операций по обработке и сборке. Поставка сырья, материалов, комплектующих изделий с полным перечнем условий (по цене, количеству, качеству).Оборудование, здания, сооружения. Трудовые ресурсы. Затраты на производство продукции | Анализ состояния рынка, изменения цен, внешних и внутренних факторов, эффективности рекламы. Оценка сильных и слабых сторон фирмы, производственных возможностейСравнительный анализ (отдельных групп показателей деятельности конкурентов). Анализ цели, стратегии конкурентов, их сильных и слабых сторонОценка потребительских свойств товара. Анализ товаров конкурентов. Анализ цен и затрат на производство продукцииОбъемы и структура затрат по видам, источникам и направлениямОценка состояния дел по всем пунктам плана производства |
| Организация работ и финансированияРынок сбытаОпределение доходовФинансовый планФормирование потока чистых средствОценка экономической, коммерческой и социальной эффективностиСтрахование коммерческого риска | Блоки и этапы программ. Организация работы. Установление форм собственности. Виды и источники финансирования.Определение величины и источников получения средств. Обоснование полного возврата средств и получения доходовПоложение дел в отрасли. Потенциальные потребители. Рыночная конъюнктураВиды производства, себестоимость работ (услуг), условия ценообразования, налогообложения, получение валового и чистого дохода c учетом дисконтирования и индекса инфляцииПрогноз объемов реализации. Баланс денежных расходов поступлений. Таблица доходов и расходов. Сводный баланс активов и пассивов предприятия. График движения безубыточностиПлан и структура управления (например, недвижимостью на данной территории), источники водоснабжения, электроэнергии и.п.Расчетные показатели и их интерпретация: сроки окупаемости затрат, рентабельность инвестиций, точка безубыточности проекта и др.Типы риска, условия их возникновения, возможный ущерб. Вероятность появления новых технологий. Альтернативные стратегии. Меры профилактики рисков. Программа страхования и внешнего страхования от рисков | Блок-схема организации работ (последовательность) и финансирование по периодам организации проекта (программа). Анализ средств по источникам. Анализ платежеспособности предприятия. Анализ сроков окупаемости вложенийОценка положения дел в отрасли. Анализ темпов прироста по отрасли, потенциальных потребителей, рыночной конъюнктурыОценка объема производства, себестоимости работ (услуг) и т.п.Финансовый анализ деятельности предприятии. Анализ баланса денежных расходов и поступлений. Анализ безубыточности, доходов и затрат. Выявление внутрихозяйственных резервов для укрепления финансового положенияБаланс финансовых расходов и поступлений c учетом всех видов необходимых налоговОценка экономической, коммерческой, бюджетной, социальной эффективности инвестицийАнализ рисков по источникам и причинам. Анализ риска статистическим, экспертным и комбинированным методами. Анализ выбора инвестиционных решений. Поиск механизма предотвращения риска, форм и условий страхования |
Рассмотрим более подробно содержание разделов и подразделов бизнес-плана.
1. Введение
а) наименование компании, адрес и телефон владельца;
б) с кем связываться: имя и телефон владельца;
в) о компании: сфера деятельности (отрасль) и занимаемый сектор рынка;
г) предлагаемое кредитору или инвестору обеспечение (привилегированные и обычные акции, облигации и т.д.);
д) намерения бизнеса: сроки и цель займа, закладная;
е) сводка целей использования займа.
2. Резюме
а) содержит описание проекта, конкурентоспособность, основную суть проблемы,
б) предпочтительный объем - одна - четыре страницы.
3. Содержание
а) названия разделов;
б) нумерация страниц для облегчения поиска
4. Описание отрасли
а) перспективы и возможный рост отрасли: тенденции ее развития - прошлые, настоящие, будущие; новые направления развития; указание источников информации;
б) рынки и покупатели: оценка размеров рынка и объема продаж, новых требований и рыночных тенденций;
в) компании-конкуренты: доля рынка, сильные и слабые места, прибыльность, тенденции развития;
г) региональные, национальные и экономические тенденции: изменения в спросе населения, соответствующие экономические показатели.
5. Описание делового риска
а) суть бизнеса: основные направления деятельности, статус бизнеса (местный, региональный, национальный, международный);
б) цель выхода на рынок: определение групп клиентов; нынешний характер бизнеса; средний доход, желаемое и возможное изменение его величины;
в) преимущества вашей бизнес-концепции по сравнению с конкурентами: ваша ниша на рынке, уникальность, оценка рыночного сегмента;
г) территориальное расположение бизнеса: местонахождение (удобно оно или нет для клиентов), размер занимаемых площадей, дислокация офиса: дома или отдельно;
д) материальные и кадровые потребности: общие потребности в оборудовании; возможности предоставления временных или постоянных рабочих мест;
е) краткое резюме: круг вовлечённых в бизнес лиц (собственники, партнеры, работники).
6. Цели бизнеса
а) в первый год: особые цели (например, увеличение объема продаж, изменение уровня прибыльности, доли на рынке, открытие новых офисов, оказание новых услуг и т.д.);
б) в последующие периоды: возврат инвестиций, развитие сети, продажа бизнеса.
7. Маркетинговый план
а) стратегия продаж: форма оплаты кадрового состава, агентов, служащих (сдельная, повременная); цели продаж, инструменты продаж, поддержка продаж; ориентация на клиентов;
б) методы и техника продаж;
в) ценообразование: расходы, разница между собственностью и отпускной ценой, прибыль;
г) продвижение: реклама, промоушн, паблик рилейшнз, техника обретения известности, доверия, связей;
д) политика обслуживания: политика, которую примет бизнес в отношении выдачи и сбора кредитов, ценообразования, типов клиентов;