3 рівень: чинники, які пов’язані з об’єктом нерухомості і обумовлені його характеристиками:
1) архітектурно-будівельні
2) фінансово-експлуатаційні.
Витратний підхід до оцінки нерухомості. Його сутність полягає у тому, що вартість нерухомості визначається витратами на придбання земельної ділянки, її благоустрій і будівництва на ній об’єкту нерухомості, що підлягає оцінці.
Алгоритм витратного методу оцінки нерухомості:
1. розрахунок вартості земельної ділянки і витрат на її благоустрій. Якщо ділянка орендується, то враховується вартість права оренди.
2. визначається повна вартість відтворення або заміщення нерухомості.
3. проводиться розрахунок всіх видів зносу (фізичного, функціонального і зовнішнього).
4. вираховується повний знос з повної вартості відтворення або заміщення у цілях утримання вартості будівель і споруд.
5. додається до вартості земельної ділянки вартість заходів на її благоустрій та вартість будівель та споруд.
Існує декілька методів оцінки для основних етапів алгоритму:
1) Вартість земельної ділянки = оцінка землі + вартість нового будівництва + прибуток інвестора – накопичений знос. Методи оцінки вартості земельної ділянки:
- метод нормативної ціни землі;
- метод порівняльних продажів;
- метод співвідношення;
- метод капіталізації земельної ренти;
- метод інвестиційного залишку.
2) вартість нового будівництва – знайти вартість відновлення або вартість заміщення. Використовують 3 методи:
- метод порівняльної одиниці;
- метод розбивки по компонентам;
- метод кількісного обстеження.
3) прибуток інвестора знаходиться за ринковими чи розрахунковими показниками:
- ринкові показники = ринкова вартість нерухомості – вартість нового будівництва;
- розрахункові показники – який прибуток може отримати потенційний інвестор.
4) накопичений знос. За видами зносу:
- фізичний знос знаходиться за 3 методами: нормативний, вартісний, метод терміну життя.
- функціональний знос за методами: метод капіталізації втрат в орендній платні, метод капіталізації поверх експлуатаційних витрат.
- зовнішній знос: метод порівняльних продажів, метод терміну життя, метод капіталізації втрат в орендній платні.
Доходний підхід в оцінці нерухомості. Нерухомість може принести власнику наступні види доходів:
1. поточні грошові надходження;
2. економія на податках;
3. доходи від приросту вартості нерухомості при їх перепродажу.
Задачею оцінки нерухомості є визначити поточну вартість усіх майбутніх доходів від володіння і експлуатації нерухомості. Використовують 3 методи доходного підходу оцінки нерухомості:
1) метод валової ренти – метод з використанням мультиплікатора валової ренти будується на положенні, що існує прямий зв’язок між ціною продажі нерухомості і доходом від здачі її в оренду. Мультиплікатор = ціна продажу / потенційний (дійсний) валовий дохід.
2) метод прямої капіталізації - коли розглядається дохід від використання нерухомості за один рік або середньорічний дохід. За допомогою цього методу = чистий дохід / ставку капіталізації.
3) метод капіталізації доходу – коли розглядається неоднорідний потік грошових надходжень від використання нерухомості (метод дисконтування грошових потоків).
Порівняльний підхід в оцінці нерухомості. В рамках порівняльного підходу використовується метод порівняльного аналізу продаж – це метод оцінки вартості об’єкта шляхом порівняння нещодавніх продажів об’єктів, що співставляються з об’єктами, що оцінюються після здійснення відповідних коригувань, які враховують розбіжності між ними.
Тема 7. Оцінка машин, устаткування та інших технічних засобів потенціалу підприємства
Машини і обладнання створюють техніко-технологічну основу будь-якого підприємства зумовлюючи значну частину його інноваційного потенціалу.
Машини і обладнання включають такі об’єкти:
- транспортні засоби;
- окремі види інструменту.
Класифікація і ідентифікація машин і обладнання за цільовою орієнтацією (класифікація):
1. За належністю до основних фондів:
- виробничі основні фонди;
- невиробничі основні фонди.
2. За роллю у виробничому процесі:
- основне технологічне обладнання;
- обладнання для виготовлення продукції;
- допоміжне обладнання;
- обладнання зайняте на побічних і обслуговуючих роботах.
3. За правом власності:
- власні;
- орендовані;
- безкоштовне отримане у тимчасове використання;
- здане в оренду.
4. За способом придбанням та походженню:
- вітчизняне придбане новим;
- імпортоване придбане новим;
- вітчизняне придбане у б/у;
- імпортоване придбане у б/у;
- виготовлене власними силами.
5. За етапом життєвого циклу:
- нещодавно отримане обладнання і підготовлене до експлуатації;
- обладнання, що експлуатується;
- обладнання в капітальному ремонті, модернізація;
- законсервоване і запасне обладнання;
- обладнання, що підготовлене для вибуття, продажу та передачі;
- обладнання виведене з експлуатації, що підлягає утилізації.
6. За рівнем універсальності:
- стандартно – універсальне;
- спеціалізоване;
- спеціально виготовляється за індивідуальним замовленням.
2. Методичні підходи щодо оцінки вартості машин устаткування та інших технічних засобів.
Існують наступні підходи, щодо оцінки вартості машин і устаткування:
- витратний підхід;
- порівняльний підхід;
- дохідний підхід.
Витратний підхід:
Базується на принципі заміщення і при оцінці машин і обладнання передбачає розрахування витрат на відтворення чи заміщення об’єкта чи його аналога за вирахуванням втрат усіх видів зносу, старіння та знецінення.
Методи оцінки машин і обладнання за витратним підходом:
1. Метод розрахунку за ціною однорідного об’єкту – базується на передумові, що собівартість виготовлення однорідного об’єкту (конструкційна технологічна схожість) на об’єкті оцінки дорівняє його собівартості, так як формується під впливом загальних для таких об’єктів виробничих факторів.
У процесі розрахунку виходять з ціни однорідного аналогу, у разі необхідності використовують коригуючі коефіцієнти (відмінності у масі конструкції, рівень серійного виробництва).
Рівні рентабельності для техніки:
1. Для техніки, що користується підвищеним попитом – 25 – 30%.
2. Для техніки, що користується середнім попитом – 10 – 15%.
3. Для техніки, що користується незначним попитом – 5 – 10%.
2. Метод аналізу й індексації витрат – це розповсюджений прийом приведення старої ціни одиниці об’єкту до сучасного рівня за допомогою корилюючих індексів.
3. Метод поелементного розрахування витрат – визначає вартісні унікальності об’єктів виготовлених за індивідуальними замовленнями, які навіть у сучасних умовах незначних збірних роботах можуть бути скомпоновані з самостійних стандартизованих вузлів у готові засоби виробництва.
4. Метод визначення собівартості за укрупненими нормативами – визначає технологічну схожість різних за функціональним призначенням і конструкцією машин і обладнання, а також відкриває можливості їх оцінки на основі загального алгоритму і єдиних укрупнених нормативах витрат.
Укрупнені нормативи витрат – це відносні чи питомі показників витрат будь – яких технологічних ресурсів чи інших видів витрат на одиницю ключового фактора.
Склад нормативів витрат обмежений та охоплює їх комплексні види, які у своїй сукупності формують 70% вартості виробу.
Питомі матеріальні витрати розраховуються на основі калькуляції на виготовлення технологічно схожих компонентів обладнання, шляхом розподілу основних матеріальних витрат по кожному об’єкту що аналізується на його масу, а потім визначається середнє значення цього показника.
Порівняльний підхід:
Визначає ринкові вартості машин і обладнання у масовому і серійному виробництві шляхом аналізу і порівняння цін нещодавніх продажів аналогічних об’єктів.
Риси що порівнюються:
- функціональна схожість основної функції яку покликані виконувати оцінювані об’єкти;
- класифікаційна приналежність об’єктів оцінки і аналогів до одного класу чи виду за відповідним класифікатором техніки;
- конструктивно технологічна схожість, тобто подібність за конструкційною схемою, складом, однорідністю елементів та принципами технологічної дії.
Методи оцінки машин і обладнання за порівняльним підходом:
1. Метод прямого порівняння – базується на співвідношенні продаж об’єктів оцінки. При ідентичності чи близькості технічних засобів що аналізуються вносяться поправки пов’язані з його станом та особливостями місцезнаходження та умов ринку.
2. Метод статистичного моделювання ціни – за відсутності близьких аналогів але наявності сукупно конструкційно подібних, оцінку можна отримати за допомогою методу статистичного моделювання ціни, що базується на оцінюванні виду обладнання, який виступає у якості показника. На основі інструментарію теоретичної, статистичної, параметричної та цінової інформації про об’єкти розробляється математична модель залежності ціни від одного чи декількох параметрів.
3. Метод відсоткової відновної вартості - визначається співвідношенням між ціною продажу та повною відновною вартістю об’єкту на момент продажу, якщо середня ціна продажу об’єктів аналогів такого ж віку як і об’єкт оцінки коливається в межах 20-30% від вартості відтворювання, тоді вартість засобу що оцінюється може бути розрахований шляхом визначення його поточної вартості відтворення.
Доходний підхід:
Визначення поточної вартості об’єкта оцінки як сукупної вартості майбутніх грошових доходів від його використання який проводиться за такими методами:
1. Дисконтування грошових потоків:
- метод прямої капіталізації;
- метод рівновеликого аналога.
Підбір функціонального аналога який виконує однакові з об’єктом оцінки функції хоча і може відрізняться від нього продуктивністю. Треба орієнтуватися на оцінку доходу від використання об’єкта, що оцінюється але лише на ту його частину на яку він відрізняється від доходу об’єкту аналога.