Развитие регионального ипотечного кредитования (стр. 3 из 6)

Наиболее востребованным сегодня по-прежнему является ипотечный кредит на приобретение готового жилья. Такое положение обусловлено, прежде всего, структурой рынка недвижимости, на котором преобладают готовые квартиры над новостройками. Как следствие количество сделок на вторичном рынке жилой недвижимости превышает количество сделок на первичном. Вместе с тем по мере роста темпов жилищного строительства, совершенствования программ ипотечного кредитования строящегося жилья, в течение 2007г. наблюдается снижение доли кредитов предоставляемых на цели приобретения вторичного жилья, за счет увеличения кредитования новостроек. Также отмечается рост популярности кредитов на цели рефинансирования и нецелевых кредитов под залог имеющейся недвижимости.

Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов так же динамично меняются. Появились долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос при покупке недвижимости сократился до 10 %, а в нередких случаях и до 0%. Процентные ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и снизились по отношению к 2006 году в среднем на 1%. Значительно сократился процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.[6]

Развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение ипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. Рост доли ипотечного кредитования в ВВП составил всего порядка 1-2%, таким образом, Россия продолжает сильно отставать от развитых стран и стран Восточной Европы. С одной стороны, сохраняется потенциал для дальнейшего роста, с другой – становится понятно, что текущий рост объемов кредитования вызван общеэкономическим ростом, повышением доходов населения, но не является отражением качественных улучшений жилищных условий.

Стремительный рост цен, сокращение объемов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили круг людей, имеющих возможность взять кредит в достаточном размере и купить интересующее их жилье. Отчасти такое сокращение было компенсировано ростом доходов граждан и либерализацией условий кредитования. В 2010 году многие банки в крупных российских городах фактически конкурировали за небольшое число платежеспособных клиентов. Тенденция стабилизации цен в текущем году внушает некоторый оптимизм в дальнейшем решении проблемы расширения платежеспособного спроса на ипотечные продукты.

2. ПОТЕНЦИАЛ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось высокими темпами инфляции, нестабильностью рубля, низким уровнем доходов населения. За последние три года ситуация изменилась кардинальным образом.

До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось высокими темпами инфляции, нестабильностью рубля, низким уровнем доходов населения. За последние три года ситуация изменилась кардинальным образом. Объемы предоставляемых кредитов увеличиваются высокими темпами, число банков - участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам продолжают снижаться, происходит дифференциация предоставляемых ипотечных кредитных продуктов в соответствии с потребностью клиентов.

2.1 Текущее состояние рынка ипотечного кредитования в России

Рынок ипотеки в России находится в стадии своего качественного формирования. В то же время наблюдаются высокие темпы его роста - все больше сделок на рынке недвижимости заключается с использованием ипотеки. Если в 2009 году доля сделок с ипотекой на рынке жилья составляла 3,5%, то в 2010 году уже 8,6%, а в 2010 году по итогам первого полугодия — 14%. [7]

Темпы развития ипотечного рынка превзошли самые смелые ожидания экспертов. Начиная с 2004 года объем выданных ипотечных кредитов увеличивается примерно на 30–35% ежегодно. Объем задолженности по ипотечным кредитам на 1 октября 2010 года вырос до 486,2 млрд. руб., увеличившись в два раза по сравнению с 1 января 2010 года, по оценкам РИА «РосБизнесКонсалтинг» (РБК).

Однако, несмотря на высокую динамику развития ипотечного кредитования в России, абсолютные его объемы очень малы в сравнении с развитыми странами. Так, например, по данным, содержащимся в исследовании международного рейтингового агентства Standard & Poor`s на 01.01.2010, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП была крайне низкая и составляла менее 2% (1,8% от ВВП) против 53% в США и 38% в странах Евросоюза.

По суммарному объему ипотечного кредитования российский рынок отстает от европейского более чем в 300 раз, а по некоторым характеристикам приближается к развивающимся странам. Эксперты рынка считают, что в среднесрочной перспективе высокие темпы роста развития рынка ипотечного кредитования в РФ сохранятся, а правительство планирует увеличить долю объема ипотечного кредитования в ВВП до 5,5% к 2011 году, а к 2012 году достичь уровня 6,6% при ежегодном приросте ВВП на 10%.

Кроме того, необходимо констатировать, что вклад ипотечных операций в финансирование покупки недвижимости в России остается пока крайне низким. Доля задолженности по ипотечным кредитам в ВВП составила чуть меньше 2%. Для сравнения, в странах Западной Европы отношение ипотечного долга в ВВП достигает 70%, в США - 50%, а в странах Центральной и Восточной Европы - 25%.

Россия пока еще входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. На одного россиянина в настоящее время приходится около $20 задолженности по ипотечным кредитам, в то время как на жителя Польши - $300, Латвии - $550. В целом по Западной Европе показатель ипотечного долга на душу населения колеблется в пределах $17–25 тыс. Что касается России, то по разным оценкам услугами ипотечного кредитования пока воспользовались не более 2% населения. [8]

2.2 Потенциал российского рынка ипотечного кредитования

Потенциал российского ипотечного рынка получает высокую оценку со стороны банков. Предпосылки такого оптимизма следующие:

1) неудовлетворенность населения жилищными условиями.

Состояние жилищного фонда сегодня не отвечает потребностям населения. Всего около 15% населения крупнейших городов РФ абсолютно удовлетворены своими жилищными условиями (таблица 1).

Таблица 1

Удовлетворенность жителей крупнейших городов РФ жилищными условиями, %

Все устраивает	15
В целом устраивают, но хотят лучше	38
Не устраивают и требуют улучшения	35
Абсолютно не удовлетворены	12

Количество аварийных и ветхих домов превышает предельно допустимую норму. По данным портала «Русьипотека», потребность в жилье составляет на сегодняшний день 1,5 млрд. кв.м. Лишь незначительная часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке - примерно 0,2 млрд. Таким образом, потребность в новом строительстве составляет около 1,3 млрд. кв.м. Однако пока ежегодный ввод нового жилья в несколько раз отстает от этот показателя;

2) либерализация условий ипотечного кредитования со стороны банка.

Одной из тенденций на рынке ипотечного кредитования является постепенное снижение ставок до 12–15% в рублях и 9–14% в валюте. Однако в промышленно развитых странах ставка по ипотечным кредитам ниже: в США, например, она составляет 5–6% годовых, в Испании 3–4%. Однако объективно ставка по кредитам не может быть ниже уровня инфляции, который в 2009 году составил 9,8%;

3) перемещение ипотечных операторов в регионы.

Одной из отличительных особенностей сегодняшнего рынка ипотечного кредитования является перемещение ипотечных операторов в регионы. Московский рынок уже перенасыщен, в то время как за его пределами существует огромный неудовлетворенный спрос на ипотеку. Будет развиваться и межбанковская конкуренция: крупные государственные банки сразятся с иностранными, а крупные частные - с региональными;

4) рост ипотечных программ.

Количество ипотечных программ неуклонно растет, одновременно происходит их постепенная переориентация на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Собственные ипотечные программы активно продвигают Росбанк, УРАЛСИБ, Фора-Банк, МДМ-Банк и ряд других;

5) появление специализированных ипотечных банков.

В марте 2004 года образовался Городской Ипотечный Банк — третий после МИА и DeltaCredit специализированный ипотечный банк в России. В 2005 году начал работу Русский Ипотечный Банк, ОПТБанк поменял свое название на Банк Жилищного Финансирования, акцентируя внимание на развитии данного направления;