С учетом многообразия аспектов влияния девелопмента на социальные и экономические процессы общество объективно заинтересовано как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу, контролировать и направлять процессы девелопмента таким образом, чтобы минимизировать негативные «внешние эффекты», которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости.
В качестве инструментов такого контроля выступает прежде всего зонирование городских территорий, а также такие формы и инструменты, как общественные слушания, публичное представление проектов, установление государственных стандартов производства работ, требований к материалам и технологиям и пр.
В современном российском законодательстве понятие «зонирование» широко начинает употребляться после принятия Градостроительного кодекса РФ в значении правового инструмента, позволяющего разделить территорию города на зоны с разрешенными видами использования и ограничениями на использование. Градостроительный кодекс выделяет при этом следующие зоны: жилой застройки, общественно-деловые, производственные, рекреационные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, специального назначения, зоны военных объектов и режимных территорий. Для каждой из зон устанавливаются свои варианты использования и ограничений. Например, по отношению к жилым зонам Градостроительный кодекс РФ определяет следующие возможности нежилой застройки: «В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного влияния на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия».
Зонирование территорий играет двоякую роль: с одной стороны, защищает интересы общества, с другой – делает прозрачной ситуацию для девелопера, позволяя ему заранее учесть те возможности и ограничения, которые связаны с тем или иным земельным участком, и тем самым оценить экономическую целесообразность возможного проекта. Кроме того, по мнению автора, зонирование должно защищать интересы девелопера и еще в одном отношении. Сегодня нередки случаи, когда реализация проекта затормаживается, если против него резко выступает какая-то часть населения района окружения объекта, причем мотивы такого оппонирования подчас не очень ясны. Зонирование должно оградить девелопера от влияния подобных выступлений, если его проект соответствует требованиям зонального регламента.
Говоря о содержании понятия «девелопмент», нельзя не остановиться еще на одной стороне проблемы. Выше отмечалось, что девелопмент – это не только процесс преобразования недвижимости, но и особая профессионально-предпринимательская деятельность. Существенным при этом является следующее обстоятельство: девелопмент как профессиональная деятельность существует не только исключительно в рыночной экономике, но и только там, где есть создание объектов «на рынок», в расчете на продажу (сдачу в аренду, передачу в управление) создаваемых объектов недвижимости. В этом смысле термин «девелопмент» не принято использовать в тех случаях, когда речь идет о строительстве «под заказ», для заранее определенного пользователя, хотя как материально-вещественный процесс развитие недвижимости здесь, несомненно, присутствует.
В «рыночности» состоит самое существенное отличие девелопера от заказчика. Например, заказчик осуществляет главным образом организационно-экономические и технические функции, обеспечивая соответствие деятельности заказчика требованиям проекта по стоимости, срокам, качеству. В отличие от этого, в деятельности девелопера главными являются финансово-экономические аспекты – выбор коммерчески состоятельного проекта, привлечение инвестиций, обеспечение финансовой устойчивости проекта и пр.
Общее описание объекта
| Сегмент рынка | Рынок жилой, коммерческой недвижимости |
| Текущее использование объекта | Торговое помещение |
| Цель оценки | Определение рыночной стоимости для купли-продажи |
| Адрес | г. Кемерово, ул. Радищева, 4а |
| Права на здание | Право собственности |
| Права на землю | Отсутствуют |
| Ограничения прав | Отсутствуют |
Описание месторасположения объекта
| Местонахождение | Селитебная зона Заводского района |
| Наличие транспортных узлов | достаточно удобный подъезд с ул. Радищева |
| Тип окружения | Жилые здания, многоэтажные, постройки 70-х г., кирпичные |
| Тип застройки окружения | Уличная |
| Инфраструктура | В непосредственной близости имеются остановки общественного транспорта (время проезда до центра города – 25 мин.), все подъездные пути к объекту выполнены в асфальтобетонном исполнении, подведены инженерные коммуникации (электро-, тепло-, газосети, канализация, водопровод, телефон) |
Описание земельного участка
| Градостроительная зона и соответствие зонированию | Селитебная зона («спальный» район) Заводского района | |
| Площадь земельного участка, м2 | 100 | |
| Топография | Рельеф участка спокойный | |
| Кадастровый номер | ||
| Форма участка | Правильная, прямоугольная | |
| Наличие коммунальных услуг | Электроснабжение, центральное водоснабжение, отопление от ТЭЦ канализация, телефонизация | |
| Транспортная доступность | Автомобильная дорога (ул. Радищева) | |
| Затопляемость | Территория не подвергается затоплению | |
| Экономическая зона | ||
| Состояние окружающей среда | Присутствует озеленение, участок находится вдали от автомагистралей с интенсивными транспортными потоками | |
| Коммерческая привлекательность | Средняя | |
| Право собственности | Отсутствуют | |
Описание здания
| Инвентарный номер (литера по паспорту БТИ) | А (основное строение) |
| Тип здания | Жилое здание |
| Тип помещения | Торговое помещения, переоборудованное из жилого |
| Год постройки | 1970 |
| Дата последнего капитального ремонта | - |
| Общая площадь, м | 100 |
| Полезная площадь, м2 | 75 |
| Строительный объем, м | 250 |
| Число этажей | 5 |
| Инженерное обеспечение | электроснабжение, водопровод, канализация, централизованное теплоснабжение, горячая вода, газосети, телефонные линии |
| Происходившие аварии и проводившиеся мероприятия по их ликвидации | |
| Наличие изменений в проекте |
Конструктивные элементы, их материал и состояние
| Конструктивный элемент | Материал | Состояние/износ, % |
| фундамент | железобетонные | 10 |
| стены и перегородки | Кирпичные и | 15 |
| гипсобетонные | ||
| перекрытия | железобетонные | 10 |
| кровля | рулонная | 50 |
| полы | дощатые | 40 |
| внутренняя отделка | основная | 30 |
| инженерное обеспечение | 30 |
Рыночная информация по объектам-аналогам
| Наименование показателей | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 |
| Цена продажи, тыс. руб. | 6600 | 13300 | 3800 |
| Площадь (м2) | 150 | 350 | 100 |
| 1. Право на недвижимость | Собственности | Собственности | Собственности |
| 2. Условия финансирования | аналогичное | аналогичное | аналогичное |
| 3. Условия продажи (чистота сделки) | аналогичное | аналогичное | аналогичное |
| 4. Динамика сделок на рынке (дата продажи) | Май 2005 | Апрель* 2005 | Май 2005 |
| 5. Местоположение (район, зона города) | Ленинский | Заводский | Заводский |
| 6. Физические характеристики | крупнопанельное | кирпичное | крупнопанельное |
| 7. Наличие движимого имущества | нет | нет | нет |
| 8. Экономические характеристики | аналогичное | аналогичное | аналогичное |
Если использовать метод корректировок, то:
По объекту 2 корректировка на дату продажи 13300*1,02=13566 тыс. руб.
Определим стоимость 1 кв. м.: 13566/350 = 38,76 тыс. руб.
По объекту 3 нужна корректировка на материал стен:
Возьмем корректировку в 2%: 3800*0,98=3724/100= тыс. руб.
По объекту 1 необходима корректировка на материал стен и на местоположение:
Также возьмем по 2%:
Допустим, что в Ленинском районе недвижимость дороже, чет в заводском.
А панельные объекты дешевле, чем кирпичные.
Значит, стоимость не изменится: 6600/150=44 тыс. руб. за 1 кв. м.
Найдем среднюю цену за кв. м. (38,76+37,24+44)/3=40 тыс. руб.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта: 100*40=4000 тыс. руб.
1.Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учебное пособие – М: изд-во АСВ, 1998. – 214 с.
2.Д.В. Виноградов. Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; – Владимир, 2007. – 136 с.
3.Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: Учебник – Челябинск, ЭКСМО, 2007