Сделки, касающиеся купли-продажи, а также других операций связанных с недвижимым имуществом, заключаются на рынке недвижимости.
Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи.
Рынок недвижимости – означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.
Он характеризуется уникальностью каждого объекта условиями финансирования, сложными юридическими правами и низкой ликвидностью.
За последние годы рынок недвижимости, повышая свою активность с помощью действия кампаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков и юристов. Но данный вид рынка нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей, обусловленных такими факторами как:
1. Специфика объектов недвижимости;
2. Высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
3. Воздействие рынка капитала;
4. Невозможность достижения состояния равновесия спросом и предложением.
Развитие рынка недвижимости определяется:
1. Экономическим ростом или ожиданием такого роста;
Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обязательства возникают редко.
2. Финансовыми возможностями для приобретения недвижимости;
3. Взаимодействия между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.
Рынок недвижимости находящийся под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов и факторов, определяющих политическую стабильность.
Факторы, воздействующие на рынок недвижимости
1. Факторы сопоставимого регулирования рынка недвижимости;
2. Общая экономическая ситуация цен;
3. Микроэкономическая ситуация;
4. Социальное положение в регионе;
5. Природные условия в регионе.
Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним изменениям:
1 – изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;
2 – изменения в денежной политике правительства и политики коммерческих банков определяющих доступность средств финансирования сделок купли-продажи недвижимости;
3 – изменения в законодательстве;
4 – изменения ситуации на рынке, вызванные нестабильностью валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.
На протяжении многих лет функционирование рынка жилой недвижимости было связанно с различными проблемами, основой из которой является некачественная оценка недвижимости неквалифицированными оценщиками, не имеющими достаточных знаний и опыта в оценке. На современном этапе развития рынка жилой недвижимости с этой проблемой борются с помощью ввода лицензирования и аттестации оценщиков, а также создание саморегулируемых организаций оценщиков.
Регулирование оценочной деятельности – это комплекс мер и процедур, направленных на повышение качества услугоценщиков и соответствия их определенным критериям. установленным профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование или государственное регулирование) либо совместно.
В разных странах регулирование оценочной деятельности имеет различные формы.
Регулирование развивается в рамках следующих процедур:
1. определение методов требований к процедурам оценки, которые традиционно формируются в стандартах оценки;
2. определение требований к морально-этическим качествам, связанным с его независимостью. Данные требования формируются в кодексах профессиональной этики;
3. определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту тактической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.
Саморегулирование оценочной деятельности
Первоначально оценочная деятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (землемера) в Великобритании в 19 веке, когда в 1861 году кролём Великобритании была дарована хартия профессиональным сюрвейерам на право саморегулирования профессии, и был создан королевский институт Чартерных сюрвейеров.
В настоящее время данная организация является крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединяющей специалистов, связанных с недвижимостью.
Она насчитывает в своих рядах более 70 тысяч членов в ста странах мира.
Для того чтобы получить звание члена королевского института чартерных сюрвейеров (RICS), необходимо получить университетское образование в области недвижимости в одном из аккредитованных RICS университетов и пройти не менее чем двух месячную стажировку на фирме под руководством члена RICS.
Государственное регулирование оценочной деятельности
В России создано профессиональное общественное объединение оценщиков "Российское общество оценщиков".
Однако, бурное развитие профессии на фоне переоценки основных фондов привело к негативным последствиям. На рынке появилось много оценщиков, работающих вне рамок профессиональной организации, не придерживающихся каких либо стандартов, оказывающих услуги очень низкого качества.
В связи с этим стало очевидно, что на этапе становления профессии в России, необходимо введение государственного регулирование оценочной деятельности для поддерживания должного качества услуг.
Эту задачу решил Федеральный Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ, который ввёл лицензирование оценочной деятельности как механизм регулирования и контроля в сфере оценочной деятельности.
В августе 1999 года было принято постановление правительства РФ "Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ от 20 августа 1999 года №932".
Постановлением было установлено, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности является Министерство государственного имущества РФ.
Уполномоченному органу было поручено разработать проект положения о лицензировании оценочной деятельности и проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.
Порядок лицензирования оценочной деятельности был утвержден правительством РФ в 2001 году (Постановление правительства №285)
Отделим цели работы:
1) Провести теоретическое обоснование проведения оценочной деятельности;
2) Раскрыть сущность и методику каждого подхода к оценке недвижимости, а именно затратного, доходного и сравнительного подходов;
3) Рассчитать рыночную стоимость объектов недвижимости, используя методику затратного подхода;
4) Составить отчет об оценке;
5) Сделать общий вывод о проделанной работе.
Актуальность использования затратного подхода обусловлена его простотой и высокой распространенностью среди оценщиков недвижимости. Затратный подход требует менее тщательного анализа рынка недвижимости, не требует определение объектов аналогов, как в сравнительном подходе, не требует расчетов ставок дисконтирования и капитализации как в доходном подходе.
Данные, используемые в затратном подходе, базируются на действительной информации об оцениваемом объекте недвижимости, т.е. информации о состоянии конструкций здания, географическом положении объекта, границах окружения, степени развития социальной инфраструктуры, инженерной инфраструктуры и т.п.
1 Теоретическая часть
1.1 Понятие недвижимого имущества
Недвижимое имущество — это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и, все что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, или всё, что является обслуживающим предметом, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектом.
Физические объекты — нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
Различия в понятии недвижимости, как объекта оценки, определяются Гражданским Кодексом РФ.
Таким образом, объект недвижимости это:
1. Предприятие в целом, как имущественный комплекс.
2. Земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
A)здания или группа зданий, расположенных на этом участке, а также подземные сооружения, относящиеся к данному участку.
Б) обособленные водные объекты и многолетние насаждения.
B)инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий к объектам инфраструктуры квартала или города; сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящиеся в совместной эксплуатации собственников недвижимости, квартала или города.
Г) стационарные сооружения по благоустройству территории участка.
Д) элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка.
Е) другие объекты, которые в совокупности свыше перечисленными компонентами недвижимости, составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
Недвижимое имущество, находится в свободном гражданском обороте, и, является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости.
Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления — потребительскую и меновую скорость.
Потребительская стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.
Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительскую стоимость объекта недвижимости.