Выбор способа снижения совокупного износа объекта коммерческой недвижимости в целях увеличения его рыночной стоимости на примере офисного помещения (стр. 9 из 11)
Премия за низкую ликвидность отражает премию за риск, связанный с возникновением потерь при продаже земельных участков из-за недостаточной развитости и неустойчивости рынка, определяется аналогично определению премии за низкую ликвидность при расчете ставки капитализации для улучшений и составляет 1,80%.
Таблица - Расчет ставки капитализации для земельного участка
| Показатель | Значение |
| Безрисковая ставка | 7,21% |
| Премия за риск | 7,21% |
| Премия за низкую ликвидность | 1,80% |
| Коэффициент капитализации для земельного участка (Rзем) | 16,22% |
Определение стоимости земельного участка методом остатка для земли.
Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации остаточного чистого операционного дохода, приходящегося на земельный участок по формуле:
Vзем1 - стоимость земельного участка, определенная доходным подходом;
ЧОДзем - чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок;
Rзем - ставка капитализации для земельного участка.
Чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, определяется следующим образом:
ЧОДоб - чистый операционный доход от единого объекта недвижимости (определяется в рамках оценки объекта недвижимости доходным подходом);
ЧОДул - чистый операционный доход, приходящийся на улучшения.
Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, определяется по формуле:
Vв.ул - стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;
Rул - ставка капитализации для улучшений.
Таблица - Расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли
| Показатель | Значение |
| Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб. | 3 994 025р. |
| Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), долл. | $13 2 099 |
| Коэффициент капитализации для улучшений ( Rул ) | 16,63% |
| Чистый доход, приходящийся на улучшения ( ЧОДул ), долл. | $21 968 |
| Чистый доход от единого объекта недвижимости ( ЧОДоб ), долл. | $56 640 |
| Чистый доход, приходящийся на земельный участок ( ЧОДзем ), долл. | $34 672 |
| Коэффициент капитализации для земельного участка ( Rзем ) | 16,22% |
| Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ) , долл. | $21 3 761 |
| Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ) , руб. | 6 4 63 064 р. |
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Таблица - Расчет стоимости земельного участка методом выделения
| Показатель | Значение |
| Стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом ( Vоб.сравнит. ), руб. | 10 758 339р. |
| Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб. | 3 994 025р. |
| Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом ( Vзем 2 ), руб. | 6 7 64 314 р. |
Таблица - Расчет итоговой величины стоимости земельного участка
| Показатель | Значение |
| Стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом ( Vоб.сравнит. ), руб. | 10 758 339р. |
| Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб. | 3 994 025р. |
| Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом ( Vзем 2 ), руб. | 6 7 64 314 р. |
Определение восстановительной стоимости здания
Восстановительная стоимость здания определялась как стоимость в ценах на дату проведения оценки возведения аналогичного здания.
Общая формула расчета восстановительной стоимости:
СС - стоимость строительства здания;
К - переходный ценовой коэффициент на дату проведения оценки.
Стоимость строительства рассчитана по Сборнику "базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции" МРР-2.1.02-97 Москва 1997г., разработанному ГУП "НИАЦ" Москомархитектуры под руководством Заместителя начальника координационно-маркетингового управления Москомархитектуры Минаева Ю.В.
Стоимость строительства здания определяется как произведение общей площади здания S на соответствующий БУПс, исчисленный для базовых условий.
Стоимость строительства здания определяется по формуле:
Базовые удельные показатели стоимости строительства рассчитаны в ценах 1991г. на основе статистической обработки представительной выборки данных по индивидуальным и типовым проектам различного назначения.
Переходный ценовой коэффициент рассчитывается следующим образом:
Кi - коэффициенты, учитывающие изменение цен.
Расчет коэффициента перехода из уровня цен 1991 г. на дату проведения оценки представлен в нижеследующей таблице.
Таблица - Определение коэффициента перехода из уровня цен 1991 г. на дату проведения оценки
| Коэффициент | Обоснование | Значение |
| Обобщенный коэффициент инфляции на ноябрь 2009 г. к ценам 1984 г. (К 1 ) | Протокол РМВК № 6-86-1003/2-30 от 22 ноября 2009 г. | 41,784 |
| Обобщенный коэффициент инфляции декабря 2009 г. к ценам ноября 2009 г. (К 2 ) | Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2010 г. | 1,021 |
| Обобщенный коэффициент инфляции января 2010 г. к ценам декабря 2009 (К 3 ) | Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2010 г. | 1,000 |
| Обобщенный коэффициент инфляции февраля 2010 г. к ценам января 2010 (К 4 ) | Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2010 г. | 1,003 |
| Прогнозный коэффициент темпа инфляции с февраля 2010 г. по дату проведения оценки (октябрь 2010 г.) (К 5 ) | Протокол РМВК № 6-86-1003/1-36 от 19 декабря 2010 г. | 1,066 |
| Коэффициент перехода из уровня цен 1984 г. в уровень цен 1991 г. (К 6 ) | Протокол № 48 от 22.01.1998 г. Заседания Региональной Межведомственной комиссии | 3,134 |
| Коэффициент перехода из уровня цен 1991 г. в цены на дату проведения оценки (10.10.2010 г.)(К) | 14,554 |
Таблица - Определение стоимости строительства здания
| Показатель | Значение |
| Базовый удельный показатель стоимости строительства по объектам жилищного назначения в Москве, СС, руб./кв.м. | 2 200р. |
| Общая площадь здания, S , кв.м. | 32 845,1 |
| Коэффициент перехода из уровня цен 1991г. на дату проведения оценки, К | 14,554 |
| Стоимость строительства здания (с учетом предпринимательской прибыли) (С), руб. | 1 051 660 688р. |
Определение величины накопленного износа
Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства замещения объекта.
Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, и объекта в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительной стоимости.
Величина физического износа (Иф) определялась методом срока жизни. Данный метод основан на том факте, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к типичному сроку экономической жизни (ТС), как накопленный физический износ к восстановительной стоимости, при чем под эффективным возрастом понимается время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния и других факторов, влияющих на его стоимость. Из этого соотношения вытекает следующая формула определения физического износа в процентах:
