Для целей гражданского оборота в части 1 ст. 130 ГК «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно», т.е. понятия «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» являются синонимами применительно к объектам, ключевым признаком которых является физическая неперемещаемость (объекты группы «А»).
В то же время во втором абзаце этой части ст. 130 к недвижимости относятся и вещи, перемещаемые в пространстве, подлежащие государственной регистрации (объекты группы «Б»).
В статье 132 ГК к недвижимости отнесены также предприятия как имущественные комплексы, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности (объекты группы «В»).
Если обратить внимание на ст. 131 ГК, а также на Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которых говорится об обязательности государственной регистрации прав на недвижимые вещи, то можно обнаружить различие сути терминов государственной регистрации самой вещи и прав на нее,
Из обязательности государственной регистрации самих объектов групп «А», «Б», «В» и прав на них следует, что указанные объекты в той или иной форме «привязываются» к неподвижной, неперемещаемой относительно поверхности Земли географической (адресной) системе координат юридических адресов, закрепленных в регистрационных реестрах, с индивидуализацией этих объектов описанием и регистрацией их важнейших признаков. Из этого следует, что главным критерием отнесения объекта гражданских прав к недвижимости следует считать неперемещаемость юридической сущности указанного объекта. Этот критерий является лишь следствием особой важности объектов, названных недвижимостью, в системе обеспечения потребностей человека и безопасности его жизнедеятельности.
Сказанное выше приводит к необходимости особого отношения к определению понятия назначения недвижимой вещи. На всех этапах жизни вещи (как материальной субстанции) ее назначение определяется не потенциальной полезностью для человека и общества вообще, а полезностью для конкретного человека и конкретной общности людей, имеющих соответствующие права пользования данной вещью. С этой точки зрения объект недвижимости всегда нужно рассматривать как совокупность физической (материальной) сущности (субстанции) и имущественных прав на нее с обременениями этих прав.
В связи с такой трактовкой сущности объекта недвижимости следует особо выделить имущественные права основных пользователей объекта недвижимости: права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования (ст. 131 ГК). По отношению к ним права всего общества или «сторонних» (не основных) правообладателей - сервитут, ипотека, правила зонирования и застройки территории, строительные нормы и правила, нормы охраны памятников и другое, относящиеся к этому объекту, - выступают как обременения. Именно наличие таких обременений обосновывает упомянутую выше необходимость учета в экономическом анализе объекта недвижимости интересов всех субъектов права по отношению к этому объекту.
Обратим внимание на существующее в зарубежной литературе и важное для целей экономического анализа разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). При этом первое понятие относится к материальной, физически осязаемой сущности недвижимости, а второе обозначает юридическую сущность недвижимости как совокупность имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи. В то же время в контексте управления недвижимостью словосочетание «property management» трактуется как управление собственностью, включающее в себя совокупность управляющих воздействий, касающихся функционирования физической и юридической сущностей недвижимости.
| недвижимость = недвижимая собственность = недвижимая вещь + имущественные права |
Здесь имеется в виду, что в пакет прав включаются права, подлежащие государственной регистрации и перечисленные в ГК (ст. 131). Изложенное выше позволяет для целей экономического анализа предложить следующее определение понятия недвижимости:
| недвижимость – субстанция, объединяющая в себе вещь (как ее материальную сущность) с пакетом прав и обременений, связанных с этой вещью (как юридической сущностью недвижимости) |
При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению. Здесь к элементам, указанным в статье 130 ГК, добавлены инженерные коммуникации (дороги, инженерные сети и передаточные устройства, внешние по отношению к зданиям и сооружениям), представляющие собой особую группу сооружений.
В соответствии со статьей 131 ГК в юридическую сущность включены: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами.
| объект недвижимости = (земля + улучшения) + (права + обременения) |
| земля = земельный участок + участки леса + участки недр + обособленные водные объекты |
| улучшения = насаждения + инженерные коммуникации + здания + сооружения |
Для наглядности представим структуру понятия также в виде табл.
| Недвижимость = недвижимая собственность | |||
| Вещь = материальная сущность | Права = юридическая сущность | ||
| Земля | Улучшения | Права | Обременения |
| Земельные участки | Здания | Собственности | Ипотека |
| Участки недр | Сооружения | Хозяйственного ведения | Сервитуты |
| Обособленные водные объекты | Инженерные коммуникации | Оперативного управления | Правила зонирования |
| Наследуемого владения | Охрана памятников | ||
| Леса | Насаждения | Бессрочного пользования | Прочие ограничения |
Следует иметь в виду условность разделения элементов юридической сущности на права и обременения. Очевидно, что при одновременном действии для одного и того же объекта права собственности и любого из вариантов дополнительного имущественного права (хозяйственного ведения, оперативного управления и пр.), это дополнительное право выступает в качестве обременения по отношению к праву собственности. Если объект недвижимости сдается в аренду, то собственник «продает» права пользования и владения, оставляя за собой только право распоряжения на время действия договора аренды. В этом случае договор аренды выступает обременением по отношению к праву собственности, оказываясь в группе «Прочие ограничения».
Условность предложенного разделения на подгруппы элементов физической сущности: земельный участок, образованный осушением и засыпкой участка болота или водоема, относится к объектам природного происхождения (местоположение «отсылает» участок в столбец 1), выполняя потребительские функции только благодаря улучшениям, осуществленным человеком (осушение и засыпка), что требует отнесения участка также и к столбцу 2. То же касается сооружений, использующих структуру рельефа местности, участков леса искусственного происхождения и т. п.
Объектом недвижимости будет называться любой набор элементов из табл., но с непременным условием, что в состав этого набора включены:
- земельный участок, ответственный за местоположение объекта и, вследствие этого, фигурирующий в качестве основного элемента при государственной регистрации объекта;
- право собственности на все элементы физической сущности. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.
Рассмотренные элементы объекта недвижимости претерпевают изменения в процессе развития объекта в пределах жизненного цикла. Этот цикл для типичного объекта состоит из фаз, реализующихся последовательно.
1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. На основании анализа из множества юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых вариантов возможного использования выбирается максимально продуктивный вариант. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.