Экономика недвижимости (стр. 8 из 54)

На рынке нежилой («коммерческой») недвижимости товаром является право собственности или право аренды государственных, муниципальных и частных объектов нежилого фонда - зданий и помещений:

- офисных (от неподготовленных камеральных помещений до бизнес-центров классов А, В, С);

- торговых (от небольших помещений специализированных мини-магазинов до универсальных комплексов);

- складских (от неприспособленных подвалов и бывших бомбоубежищ до специализированных комплексов с отоплением и современными техническими средствами);

- производственных (от небольших универсальных помещений для малого бизнеса до специализированных производственных зданий и сооружений).

Указанные сегменты рынка недвижимости являются одновременно и соответствующими сегментами:

- рынка факторов производства - производственная и коммерческая недвижимость;

- рынка потребительских товаров и услуг - земельные участки под садоводство, жилая недвижимость, услуги по эксплуатации объектов;

- финансового рынка (рынка капитала) - финансовые инструменты, обеспечиваемые недвижимостью (закладные, акции); доходность финансовых инструментов на финансовом рынке является ориентиром для доходности инвестиционной недвижимости - капитала в вещной форме (коммерческих объектов), в том числе портфелей недвижимости.

Совершенный рынок	Рынок недвижимости
Большой и регулярный спрос, приводимый в равновесие с предложением ценовым механизмом	Ограниченный и нерегулярный спрос, не сбалансированный с предложением
Неограниченное количество независимых участников хозяйственной деятельности -покупателей и продавцов	Ограниченное количество участников, ограничения на вхождение в рынок новых участников
Абсолютная мобильность факторов производства и производимых товаров	Привязанность факторов производства и товара к месту, спрос ориентирован на местоположение
Свободная конкуренция среди покупателей и продавцов	Затруднена конкуренция из-за сложности и уникальности товара
Наличие всего объема информации о состоянии и тенденциях развития рынка	Недостаток (из-за сокрытия) информации о реальных сделках и свойствах товара
Высокая ликвидность товара	Низкая ликвидность товара
Издержки по сделкам низкие в сравнении с ценой	Издержки по сделкам весьма высокие (до 10%) в сравнении с ценой сделки

Важно подразделение рынка недвижимости на сегменты, называемые первичным и вторичным рынками. При этом первичным признается рынок, на котором товаром выступает объект, у которого впервые сформированы элементы физической и/или юридической сущности. Такими, например, являются:

- рынок земельных участков, жилой недвижимости, недвижимости предприятий, перешедших в частную собственность вследствие приватизации;

- рынок впервые освоенных и вводимых в оборот новых земельных ресурсов;

- рынок строящихся или только что построенных зданий и сооружений, изначально предназначенных для продажи.

Для вторичного рынка характерно осуществление сделок с любыми объектами, имеющими оформленные права и бывшими в употреблении.

Заметим, что первичный и вторичный рынки недвижимости взаимно влияют друг на друга. Вторичный рынок слабее реагирует на общеэкономические спады и подъемы, чем первичный, в то время как на первичном рынке цены, как правило, не падают ниже, чем себестоимость строительства. В то же время цены вторичного рынка дают представление о том, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Существенно, что на первичном рынке сложнее увеличить или уменьшить предложение из-за длительных сроков строительства, т. е. предложение на первичном рынке является практически абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Большую роль в развитии рынка недвижимости играют экономические субъекты рынка - продавцы (арендодатели), покупатели (арендаторы), профессиональные участники, в качестве которых выступают юридические и физические лица или органы государственного управления, обладающие определенным набором прав:

- институциональные участники, представляющие интересы государства и действующие от его имени (профильные комитеты администраций и фонды имущества субъектов федераций, органы экспертизы, органы архитектуры и градостроительства, органы технической, пожарной и иной инспекции и т.д.);

- не институциональные участники, работающие на коммерческой основе: брокеры, оценщики, управляющие, девелоперы и т. д.

При этом собственно профессионалов в сфере недвижимости можно разделить на три группы, представленные ниже.

1. Профессионалы, обеспечивающие создание и развитие объекта недвижимости на всех стадиях его жизненного цикла:

- землеустроители, мелиораторы, лесники, садовники;

- архитекторы и проектировщики улучшений;

- строители, ремонтники, реставраторы;

- девелоперы (застройщики), занимающиеся вопросами создания и развития недвижимости.

2. Профессионалы, оказывающие помощь собственникам в операциях с недвижимостью:

- консультанты, помогающие в выборе наилучшего использования земли и улучшений;

- оценщики, занимающиеся проблемами определения стоимости недвижимости;

- специалисты в области финансирования, изыскивающие эффективные способы финансирования недвижимости;

- менеджеры, занимающиеся вопросами управления недвижимостью, а также управления проектами развития;

- брокеры (риэлтеры), помогающие продавцам и покупателям находить друг друга на рынке недвижимости.

3. Профессионалы, выполняющие вспомогательные функции в сфере производства и обращения объектов недвижимости:

- бухгалтеры и аудиторы;

- юристы и страховщики;

- специалисты в области профессионального образования;

- специалисты рекламных агентств и средств массовой информации;

- сотрудники кредитных организаций;

- сотрудники служб обеспечения безопасности объектов.

Следует отметить, что особенностью современного рынка недвижимости является достаточно узкая специализация его участников, что способствует повышению профессионализма всех субъектов сферы рыночных услуг.

5. Ценообразование на рынке недвижимости, равновесная цена – [1]-стр. 356-380

Формирование цены спроса

Цена P недвижимости как товара складывается на рынке под воздействием спроса и предложения. Спросом или количеством товара, на который предъявлен спрос, будем называть объем Q_di конкретного (i-го) вида товара, который покупатели желают приобрести, имея для этого необходимые средства. Количественная характеристика спроса Q_di определяется в пределах конкретного промежутка времени для определенного числа покупателей, и на нее кроме цены P_di (на i-ый вид недвижимости) оказывают влияние следующие факторы.

Факторы, определяющие величину спроса на объекты недвижимости
Физические	Юридические	Экономические	Социальные
Физические характеристики объекта	Полнота прав и обременения	Уровень и динамика доходов домохозяйств	Численность населения и ее изменение
Коммуникационная обеспеченность участка	Надежность гарантий прав собственности	Доступность финансовых ресурсов	Образовательный уровень населения
Особенности климата	Политические риски	Уровень и темпы развития бизнеса	Плотность населения
Удаленность от центров деловой активности	Правила зонирования территории	Состояние альтернативных рынков	Социальная структура населения
Удаленность от рекреационных зон	Регулирование рынка	Наличие товаров-заменителей	Условия для миграции
Удаленность от магистралей	Сроки и сложность оформления прав	Субсидии, льготы, целевые финансы	Вкусы и традиции населения
Опасность катастроф	Ограничения на использование	Уровень арендной платы и издержек	Уровень преступности
Ландшафт и тип застройки	Ограничения прав для иностранцев	Инфляционные ожидания	Престижность района
Экология	Фискальный режим	Число покупателей	Число семей

Поскольку нас интересует взаимосвязь спроса и цены, представим указанную зависимость Q_di от приведенных факторов в виде функции одной переменной P_di и совокупности параметров, обозначаемой

{f_d}_i: Q_di=F_d(P_di{f_d}_i) (6.1)