- оценка вероятности i-го типа риска Wi в долях единицы;
- определение степени важности i-го типа риска, оцениваемой показателем важности Ωi, равным произведению вероятности проявления рисковой ситуации на показатель опасности риска Ωi= Wi ΔFi;
- ранжирование рисков по степени важности с точки зрения целей анализа.
Для получения указанных результатов используются количественный и качественный виды анализа рисков:
- качественный анализ обеспечивает идентификацию факторов, выделение видов (классификацию) рисков, а также описание областей проявления этих рисков;
- количественный анализ предусматривает оценку последствий отдельных рисков и риска проекта в целом.
Важнейшей задачей качественного анализа является выявление рисков посредством сбора и обработки информации об особенностях объекта и окружающей среды, а также характеристика опасностей, сопутствующих реализации функционального назначения объекта (комплекса объектов) или программы его развития. При этом информационное обеспечение анализа осуществляется, исходя из принципа оптимальности соотношения между полнотой и качеством сведений - с одной стороны - и уровнем затрат ресурсов и времени - с другой (принимается во внимание принцип экономически оптимальной неполноты информации). Для реализации этого принципа стоимость пополнения информации сравнивается с возможными потерями от ее неполноты, определяемыми как разность между ожидаемыми результатами в условиях наличия и недостатка упомянутой информации.
Для получения информации об объекте управления и окружающей среде используются универсальные (стандартизованные) и специализированные опросные листы. В стандартизованных листах весьма подробно (свыше 500 вопросов) представлены все виды характеристик объекта. В специальных опросных листах ставятся и конкретные (в том числе ситуационные) вопросы, уточняющие характеристики объекта, среды, системы управления, подготовки персонала.
В управлении риском важную роль играют показатели прибыльности работы компании и в особенности:
- рентабельность активов (отношение балансовой прибыли, получаемой при доходной эксплуатации объектов, переданных в доверительное управление, к стоимости этих объектов) или
- рентабельность инвестированного капитала (отношение упомянутой выше балансовой прибыли к средней величине инвестированного капитала, равного сумме собственных и заемных средств).
Для выявления рисков собственно объекта недвижимости используются показатели, используемые при анализе эффективности управления объектом:
- коэффициент операционных расходов Koe (отношение операционных расходов к эффективному валовому доходу), характеризующий эффективность работы и «провалы» в деятельности управляющего;
- коэффициент покрытия долга Kdc=DCR (отношение чистого операционного дохода к годовому платежу по кредитам), который характеризует устойчивость экономики объекта к финансовым рискам;
- дивиденд на собственный капитал Re (отношение части чистого операционного дохода, приходящегося на собственные средства, к величине собственного капитала в структуре инвестированного капитала), определяющий эффективность использования заемного капитала.
Количественный анализ предполагает выработку представлений о рисках по аналогиям развития подобных ситуаций в прошлом, со статистическим анализом прибылей и убытков, имевших место на объектах данного типа в прошлом, с установлением величины и частоты проявления положительных и отрицательных последствий событий и с прогнозом вероятности проявления таких последствий в будущем. При недостатке информации об аналогиях обоснование заключения об уровне риска и вероятных последствиях его осуществляется использованием методов статистических испытаний или экспертных оценок, осуществляемых представительной группой опытных функционеров рынка недвижимости.
Количественное выражение (степень опасности) риска определяется величиной вероятного выигрыша, неудачи или отклонения от намеченной цели и определяется путем сравнения выигрыша с проигрышем по каждой оцениваемой альтернативе. Здесь следует иметь в виду, что основными составляющими количественной характеристики риска являются затраты и финансовые потери. Конкретная величина степени опасности риска включает в себя не только упоминавшуюся выше сумму убытков в результате реализации рискованного решения, но также и сумму расходов на реализацию собственно данного решения. При этом следует иметь в виду, что сумма потерь включает в себя не только прямые убытки, связанные с непосредственным ущербом имуществу, имущественным интересам и здоровью, но также существенно более крупные косвенные убытки, являющиеся следствием невозможности продолжения нормального функционирования объекта.
Таким образом, в рамках количественного анализа оцениваются:
- ресурсный потенциал предупреждения возникновения и компенсации последствий негативного развития ситуации;
- наносимый ущерб и необходимые суммы компенсаций последствий риска;
- распределение общих затрат на компенсацию риска между совокупностью намечаемых защитных мероприятий.
Оценка вероятности неблагоприятного стечения обстоятельств на объектах осуществляется методами построения деревьев возможных событий и отказов, использованием индексов опасности, а также весьма трудоемким методом анализа последствий всего набора возможных событий, приводящих к нарушению функций всех элементов системы.
При построении дерева событий прослеживается развитие рисковой ситуации в системе управления комплексом объектов с учетом передачи «по цепочке» влияния предшествующего частного события (инцидента) на последующие события - с определением итоговой вероятности развития ситуации как произведения вероятностей частных событий.
Обратимся теперь к проблеме исследования зависимости показателей рисков от определяющих факторов. Прежде всего, обратим внимание на наиболее широко используемые методы анализа рисков:
- анализ чувствительности - исследование влияния возможного изменения каждого i-го из k факторов риска на искомый показатель Fi с целью ранжирования всей совокупности таких факторов по их влиянию на степень опасности (и важности) каждого из типов риска;
- анализ сценариев - исследование влияния изменения совокупности факторов риска на характеристики каждого из проектов с целью ранжирования всей совокупности проектов по степени рискованности.
При этом метод анализа сценариев реализуется несколькими техниками. Наиболее широко применяемая из них, называемая здесь техникой вариации сценариев, предусматривает анализ пессимистического, оптимистического и вероятного сценариев функционирования и (или) развития объекта как случайных сочетаний событий с трактовкой значения искомого параметра как математического ожидания трех разных значений этого параметра, найденных в результате анализа сценариев и рассматриваемых в качестве случайных величин.
Еще более упрощенной разновидностью данной техники является техника проверки устойчивости проекта, предусматривающая анализ сценариев в базовом варианте и в наиболее опасных вариантах - с проверкой возможности ослабления неблагоприятных последствий рисков созданием запасов и резервов, а также страхованием. Здесь - в отличие от техники вариации сценариев - анализируются только пессимистический и вероятный сценарии.
Более детальной представляется техника анализа сценариев с построением дерева решений и с определением ожидаемого значения интегрального эффекта проекта - например, суммы величин чистой текущей стоимости (NPV) потоков будущих доходов, умноженных на вероятности соответствующих сценариев ветвления дерева. Здесь, в отличие от техники вариации сценариев, исключена детерминированная группировка случайных событий, которые в действительности характеризуются различными вероятностями.
Некоторыми преимуществами обладает техника «прогона» имитационных моделей (метода Монте-Карло), в которой исключаются недостатки субъективных оценок вероятности частных событий, но используется условие, что все прогоны равновероятны.
Особое место в инструментарии анализа рисков занимает полезный для практики управления и оценки недвижимости анализ устойчивости проекта проверкой степени удаленности его от «точки безубыточности». В качестве такой «точки» принимается сочетание параметров задачи, при котором величина эффективного валового дохода становится равной величине операционных расходов. Заметим, что в практике оценки и управления недвижимостью подлежит анализу возможность потери устойчивости проекта также и вследствие достижения другой особой точки («критической» точки), в которой следствием возникновения рисковой ситуации может стать превышение суммы платежей по обслуживанию долга над величиной чистого операционного дохода (DCR≤0). Неплатежи по кредитным обязательствам угрожают опасностью продажи объекта за долги, что, в свою очередь, приводит к прекращению работы управляющей компании с этим объектом и лишает смысла оценку рыночной стоимости объекта. Уровень данного типа финансового риска зависит от доли заемных средств в цене покупки недвижимости и от характера кредитного соглашения.
Заключительная процедура анализа - ранжирование рисков производится с использованием упоминавшегося выше показателя важности i-го риска Ωi, или так называемого коэффициента риска KFi, равного отношению максимально возможной величины потерь (ΔFi> Ωi) из-за данного риска к объему собственного капитала Ve владельца объекта KFi=ΔFi /Ve. При этом общий коэффициент риска проекта KΩ может оцениваться как средневзвешенная величина коэффициентов всех видов риска, где весовыми коэффициентами являются вероятности проявления соответствующих типов риска общим числом m: