Экономика недвижимости (стр. 50 из 54)
Модель может быть описана соотношениями:
; (5.24) 
; (5.25) 
. (5.26)Суть модели состоит в том, что в конце k-го периода реализации предполагаемого проекта застройки и последующей доходной эксплуатации созданного объекта из рыночной стоимости этого объекта Voi вычитаются капитализированные издержки Vbi* периода строительства. Полученная таким образом разность в (5.24) представляет собой стоимость земли на дату завершения строительства - на границе между k-м и (k+1)-м периодами. Пересчитывая эту разность к дате оценки, получаем величину рыночной стоимости полного права собственности или права заключения договора аренды земельного участка Vl.
Для реализации техники необходимо, прежде всего, определить издержки Eb и график платежей на создание нового здания и всех дополнительных улучшений (насаждений, парковки, ограды и т.п.), соответствующих принципу ННЭИ. Затем необходимо рассчитать величины Ioqj дохода, достижимого в будущем на вновь созданном объекте.
19. Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта– [1]-стр. 330-348
Алгоритм выбора варианта ННЭИ
Капитал, вложенный в создание или развитие объекта недвижимости с целью получения доходов в будущем должен приносить максимальную прибыль. Эта цель может быть достигнута при условии, что для созданного или развиваемого объекта выбран наилучший и наиболее эффективный вариант использования (ННЭИ). Именно поэтому в группе принципов оценки объектов недвижимости особое место занимает принцип ННЭИ, реализация которого, обязательная в оценке рыночной стоимости недвижимости, необходима в консалтинге и в практике управления недвижимостью, если решается задача обеспечения максимальной продуктивности объекта.
По определению наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) земли и улучшений - это вероятное, законное, физически возможное, экономически обоснованное, финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей стоимости его. Совокупность процедур отыскания и обоснования выбора функций ННЭИ объекта из набора альтернативных вариантов использования последнего называется анализом с целью выбора варианта ННЭИ (далее АННЭИ), весьма часто именуемым анализом ННЭИ.
Для целей эффективного управления объектом или для целей оценки его рыночной стоимости АННЭИ должен (кроме особых случаев) проводиться сначала для участка земли как свободного, а затем - для этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа использование участка с имеющимися улучшениями признается наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного. Варианты функций или комбинаций функций, соответствующих принципу ННЭИ для участка с существующими улучшениями и для этого же участка без указанных улучшений, могут быть различными.
Если стоимость участка без существующих улучшений выше (с учетом затрат на перемещение пользователей и снос улучшений), чем при наличии этих улучшений, то с точки зрения оценщика нецелесообразно оценивать рыночную стоимость объекта с улучшениями. С точки зрения управляющего при превышении рыночной стоимости земли над стоимостью всего объекта нецелесообразно брать такой объект в управление с обязательством обеспечивать ожидаемую собственником положительную динамику изменения его ценности и доходности в течение холдингового периода.
Для каждого объекта (свободного земельного участка или участка с улучшениями) алгоритм АННЭИ состоит из пяти этапов.
Этап 1. Первоначально составляется максимально полный (по возможности исчерпывающий) перечень функций, которые «в принципе» могут быть реализованы на базе исследуемого объекта. На данном этапе включение функций в перечень осуществляется без ограничений, в режиме «мозгового штурма», когда разрешены предложения, сколь угодно фантастические, но реализуемые на участке с имеющимися характеристиками и в существующем окружении. При этом для свободного земельного участка и для участка с существующими улучшениями предусматривается возможность в будущем провести дополнительные изменения характеристик объекта:
- участок может быть разделен на равные или неравные доли с выполнением или без выполнения работ (на всем участке или на отдельных частях его) по расчистке территории, прокладке дорог и разводке коммуникаций;
- может быть рассмотрен гипотетический вариант «присоединения» соседнего участка к данному участку;
- строение может быть наращено (вверх, вниз, по периметру), реконструировано (но не снесено!), на свободной части земельного участка может быть построено дополнительное здание или сооружение;
- многолетние насаждения могут быть посажены или убраны;
- пакет прав и обременений может быть дополнен или реструктурирован.
Специалисты в области оценки и управления весьма часто некоторые виды функций исключают из перечня на основании всего лишь сведений о том, что подобного профиля объекты уже имеются в непосредственной близости от исследуемого объекта. Однако такое исключение может быть осуществлено только на основании результатов анализа степени удовлетворенности текущего и прогнозируемого потребительского спроса на соответствующий вид товаров или услуг на локальном рынке. Исключение может быть сделано также на основании анализа возможности (или невозможности) обеспечения более высокой конкурентоспособности исследуемого объекта в сравнении с «соседним» объектом-аналогом.
Этап 2. На этом этапе из составленного перечня исключаются те функции, реализация которых может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений, в том числе ограничений, установленных:
- правилами зонирования и (или) существующими регламентами получения разрешения на застройку, разделение или объединение участков;
- требованиями, предусмотренными строительными нормами и правилами (СНиП), в частности - по взаимному расположению зданий и положению вновь возводимого строения относительно коммуникаций;
- нормативными актами об охране здоровья населения, окружающей среды и памятников, а также по потреблению ресурсов.
При этом имеются в виду запреты и ограничения не только на сами функции, но также и на набор работ (строительно-монтажных, наладочных), предназначенных для реализации этих функций. Кроме того, при анализе допустимости реализации функций на данном этапе учитывается:
- наличие сервитутов (в том числе и не реализованных, но потенциально возможных) и других ограничений прав собственности на объект;
- местные правила финансирования застройщиком развития инфраструктуры или (и) передачи муниципалитету части помещений в созданном объекте;
- наличие захоронений и необходимость археологических раскопок;
- возможная реакция местных жителей на реализацию рассматриваемой функции.
Отметим, что в перечне остаются для последующего анализа функции, ограничение реализации которых может быть преодолено путем дополнительных усилий заинтересованных лиц и дополнительного финансирования.
Этап 3. На этом этапе изучаются возможности физической осуществимости функций, остающихся в перечне после процедур этапа 2. Из перечня исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка:
- не тот рельеф и имеются скальные образования;
- неудобная форма или малый размер участка;
- неприемлемая гидрологическая обстановка в грунте и имеются затопляемые зоны;
- недостаточна несущая способность грунта и неудовлетворительные его дренажные свойства;
- нет возможности подсоединиться к коммуникациям жизнеобеспечения объекта;
- планируемой постройке мешают особенности рельефа или застройки ближайшего окружения, ограничивающие, например, визуальную или физическую доступность с любой стороны дорожного движения.
Из этого перечня исключаются также функции, которые не могут быть реализованы из-за невыполнимости каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого строительства: нет возможности обеспечить поставку материалов, техники, рабочей силы, а также обеспечить необходимые условия техники безопасности и завершения проекта в заданный срок при приемлемом соответствии стоимости и качества работ.
Как и на предыдущем этапе, в перечне функций для дальнейшего анализа оставляют функции, которые физически нереализуемы в текущем состоянии объекта, но могут быть исполнены после дополнительных улучшений.
Этап 4. Юридически разрешенные и физически осуществимые функции остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности, т.е. если соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на локальном рынке недвижимости обеспечивает (при использовании каждой из функций) возврат капитала и доходы на капитал с нормой этого дохода не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов (например, с нормой дохода на капитал, вложенный в высоколиквидные акции или положенный на депозит в надежном банке). Предусматривается также, что указанные доходы должны поступать в планируемые промежутки (моменты) времени и в заданных размерах.