- подвижность населения - склонность к смене места жительства и к участию в сделках на рынке недвижимости;
- занятость населения - по территориям, по профессиям и видам деятельности, по отраслям;
- структура уровней образования – доля лиц с высшим, общим средним и начальным образованием;
- состояние рынка труда и системы переквалификации кадров;
- уровень преступности и динамика изменения эффективности работы правоохранительной системы.
Социальная среда формирует:
- нормы мировоззрения, морали, религиозных убеждений;
- культурные традиции, обычаи и ценности;
- образ жизни с целями, нормами взаимоотношений и потребительскими приоритетами.
Недвижимая вещь, характеризуемая представленным выше набором свойств, способных обеспечить удовлетворение каких-либо потребностей человека, обладает полезностью и признается потребительским благом. Как указывалось ранее, недвижимость создается природой (земля) или человеком (улучшения). В первом случае иногда, а во втором - всегда, благо оказывается количественно ограниченным и тогда оно называется экономическим благом.
Недвижимость как экономическое благо способна удовлетворять материальные потребности человека и общества (среда безопасного обитания, средства производства предметов потребления) и вызывать чувство гордости собственника, а природные красоты, исторически ценные здания и произведения архитектуры могут удовлетворять также и нематериальные (эстетические) потребности человека.
Недвижимость как экономическое благо выполняет:
- функции предмета потребления - ресурса для личного использования или для выполнения государственных, общественно-значимых и социальных функций;
- функции реального актива (фактора производства) — ресурса для производства товаров и услуг с целью получения прибыли;
- функции товара, произведенного для обмена на предметы потребления (в том числе посредством денег) или для продажи с целью получения прибыли, а также товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью (земельные участки) или используемого в качестве средства обеспечения финансовых инструментов (долговых обязательств);
- функции финансового актива - капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и от последующей перепродажи объекта (коммерческая недвижимость).
Особенности недвижимости как товара.
Неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка.
Уникальность объектов - вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) - приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости.
Долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени - при любых колебаниях конъюнктуры.
Ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара.
Низкая ликвидность приводит к существенному увеличению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.
Сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов, вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок.
Особенности недвижимости как финансового актива в вещной форме.
Неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта), существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости.
Слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость как альтернативу при выборе направлений портфельных инвестиций.
Относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и соответствием изменения доходов инфляционным изменениям цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками.
Неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов.
Необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или/и развития объекта - при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации - существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива.
Потребность в высокопрофессиональном управлении объектами – вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования - приводит к вовлечению в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний.
Низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива - в сравнении с ценными бумагами - снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций.
Операция с недвижимостью – каждое изменение правового статуса объекта.
| Тип операций с недвижимым имуществом | ||
| Со сменой собственника | С изменением состава собственников | С добавлением иных субъектов прав |
| Купля-продажа | Акционирование | Инвестирование средств |
| Наследование по закону или по завещанию | Изменение состава с разделом имущества | Строительство, реконструкция |
| Дарение | Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия | Передача в доверительное управление |
| Реализация обязательств (залог или долги) | Внесение имущества в уставный капитал | Аренда, наем, поднаем, перенаем |
| Приватизация; национализация | Долевое строительство с выделением долей | Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление |
| Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением | Оформление кредита под залог недвижимости | Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование |
| Изъятие земельного участка и снос строения | Расселение (коммунальной квартиры) | Введение и снятие сервитутов, бронирование |
| Обмен и мена | Вступление в кондоминиум | Страхование |
Объект недвижимости может быть объектом торга и сделок в нескольких проявлениях, различаемых полнотой передаваемых прав:
- продается сам объект, если покупателю передается полное право собственности; платежи покупателя продавцу - одномоментные или с рассрочкой (в общем случае под проценты);
- продается право арендатора, если покупателю (арендатору) передается право владения и пользования (без права распоряжения, но с правом изменения физической сущности объекта); платежи покупателя продавцу - стартовые по результатам торгов права заключения договора (если ставка арендной платы ниже рыночной) и регулярные - по договору в течение всего срока действия последнего;
- продается право пользования, если покупателю (арендатору) передается право пользования (без прав распоряжения юридической и физической судьбой объекта); платежи покупателя продавцу - те же, что и при продаже права арендатора;
- продается право арендодателя на получение регулярного дохода путем сдачи объекта в аренду от имени собственника (возможно, посредством оформления долгосрочной аренды с правом передачи объекта или его частей в субаренду); платеж покупателя продавцу - единовременный (при аренде с субарендой - в режиме регулярных арендных платежей).
При этом операции купли-продажи реализуются в формах:
- индивидуальных сделок (с участием посредника);
- публичных торгов.
Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.
Аукционом называют публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают открытый и закрытый аукционы.
Конкурсом называется способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств - социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).
Под тендером понимается конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.
Несколько подробнее рассмотрим реализацию системы управления недвижимостью как инвестиционным активом.
Управление – создание и видоизменение норм управляемой деятельности с последующим целенаправленным информационным воздействием одной системы (управляющего) на другую (исполнителей) - с целью упорядочения или изменения деятельности последней в определенном направлении. Менеджментом здесь называется совокупность принципов, методов и средств управления, обеспечивающих достижение целей и решение задач рационального хозяйствования на управляемой совокупности объектов недвижимости путем интеграции и скоординированного применения всех ресурсов (человеческих, финансовых, технических).