Vo= Vl+Vb=Vl+Eb+Prof-Dep=Vl+Eb(1+Pr)(1–D). (5.8)
Здесь введены обозначения:
Eb=Ed+Eid+Ead - сумма всех издержек, обеспечивших создание улучшений, но рассчитанных на дату оценки - так, как будто объект был построен мгновенно (в этих суммах отражены как собственные средства, так и сумма кредита, полученного на строительство);
Prof - прибыль предпринимателя как сумма, которая обеспечивает доход на весь капитал (Eb), вложенный в создание улучшений (включая доход на собственный капитал и проценты по кредиту);
Dep - потери стоимости из-за физического износа, функционального и внешнего устаревания;
Pr=Prof/Eb; D=Dep/(Eb+Prof).
Прежде всего, отметим, что, как сказано выше, прибыль предпринимателя отнесена к улучшениям, поскольку со временем улучшения стареют («изнашиваются»). Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда вклад улучшений в стоимость объекта становится пренебрежимо малым, т.е. выполняется условие Vb≈0. Это означает, что при совпадении даты оценки с концом срока экономической жизни улучшений стоимость объекта становится равной стоимости земельного участка, сохраняющего свой потенциал под новую застройку. Здесь нужно иметь в виду, что последнее условие должно предусматривать освобождение земельного участка от устаревших улучшений в том состоянии, при котором затраты на снос и утилизацию улучшений могут быть полностью скомпенсированы продажей «продуктов» сноса - элементов конструкций и материалов. Таким образом, сказанное выше подтверждает обоснованность избранного способа представления зависимости рыночной стоимости объекта от степени изношенности объекта соотношением (5.8): к моменту полной амортизации улучшений (D=1) стоимость объекта становится равной рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, из представленных рассуждений следует, что прибыль предпринимателя, проявляющаяся вследствие создания улучшений, «изнашивается» одновременно с ними. Это означает, в частности, что при расчете потерь стоимости Dep абсолютные величины затрат на ремонты, планируемые с целью устранения «износов», должны рассчитываться с добавлением прибыли предпринимателя, определяемой по правилам, предусмотренным для расчета величины Prof.
Дополнительно обратим внимание на вопрос о том, «изнашивается» ли земля и как такой износ отразится на рыночной стоимости объекта. В связи с этим следует учитывать, что земля как актив:
- изнашивается физически - вследствие эрозии, радиоактивного и химического загрязнения, подтопления, зарастания;
- подвергается функциональному и внешнему устареванию или обновлению из-за появления или отмены отраслевых, градостроительных и юридических обременений, неблагоприятного или благоприятного изменения экологической обстановки, изменения внешней транспортной и ресурсной инфраструктуры и др.
При оценке объекта недвижимости методом «капитализации издержек», а также методами доходного подхода необходимо учитывать влияние различных видов изменения характеристик участка и среды на капитализируемые издержки, доходы и реверсию.
Величина введенной в (5.8) рыночной стоимости Vl права собственности на землю или права заключения договора аренды участка отличается от введенной выше величины издержек El на приобретение аналогичного права «привязкой» к моменту времени. Дело в том, что Vl – рыночная стоимость на дату оценки, а El – та же стоимость, но рассчитанная на дату, предшествующую дате оценки и «отстоящую» от этой даты на время реализации девелоперского проекта создания улучшений оцениваемого объекта. Это замечание касается и величины издержек на создание улучшений: здесь все эти издержки Eb «привязываются» к дате оценки, в то время как по (5.4) и (5.5) издержки Eb* рассредоточены частями по горизонту реализации проекта создания улучшений. В условиях непрерывного роста цен на строительные материалы надлежит учитывать, что Eb*< Eb. Это следует учитывать при индексации строительных издержек, рассчитанных по ценам базисного уровня, а также иметь в виду при подлежащем обсуждению способе определения прибыли предпринимателя в (5.8) с использованием (5.4)-(5.5): для нового объекта (D=0) оба метода должны дать одно и то же значение стоимости, но в действительности Prof*>Prof из-за того, что Eb*< Eb и El<Vl.
Заметим также, что представленная ранее сумма El платежей за право застройки (право собственности, право аренды, право пользования), несомненно, связана с возможностью застройки участка под ту или иную функцию: чем выгоднее функция, тем выше плата за пользование. В (5.8) введено обозначение коэффициента Pr общей нормы прибыли предпринимателя (девелопера), не совмещающего свои функции с функциями подрядчика. Можно ожидать, что (по аналогии с (5.4)) эта норма зависит от ожидаемой общей нормы отдачи на капитал Yoc (внутренней нормы рентабельности для проекта) и обеспечивает справедливое вознаграждение инвестору за использование его средств, «замороженных» на период строительства и ввода объекта в полномасштабную эксплуатацию.
Теперь обратимся к введенному в (5.8) обозначению коэффициента D (depreciation) суммарных потерь стоимости. Величина этого коэффициента связана с коэффициентами физического износа Dw и функционального устаревания Df физической сущности улучшений, устаревания юридической сущности объекта Dlaw, а также Den внешнего (экономического, экологического, инфраструктурного) устаревания или обновления (Den может быть как больше, так и меньше нуля).
При реализации затратного подхода работы выполняются в следующей последовательности.
Вначале для земельного участка с имеющимися на нем растительностью и обособленными водоемами естественного происхождения, предназначенного под функцию, соответствующую принципу ННЭИ:
- либо рассчитываются издержки El на приобретение права собственности или права заключения договора аренды на дату начала платежей по проекту создания объекта, завершаемого на дату оценки (в случае применения метода капитализации издержек),
- либо определяется рыночная стоимость Vl права собственности или права заключения договора аренды на дату оценки (в случае применения метода компенсации издержек).
Далее рассчитывается:
- либо сумма Ebc издержек в современных ценах на создание точной копии всех существующих улучшений (зданий, сооружений, инженерных коммуникаций, многолетних насаждений) - для последующего определения стоимости воспроизводства Vbc;
- либо сумма Ebf издержек в современных ценах на создание улучшений, функционально аналогичных улучшениям объекта оценки, но создаваемых по новому проекту с применением новых технологий и материалов, - для расчета стоимости замещения Vbf.
На основании принципа замещения из двух вариантов расчета величины издержек (Ebc, Ebf) выбирается тот, при котором издержки Eb и стоимость Vb меньше; при этом в состав издержек Eb включаются: основные Ef прочие Ean издержки на создание улучшений, а также среднерыночная величина Ead суммы затрат на «доулучшения», маркетинг и эксплуатацию нового объекта от момента передачи его заказчику до момента завершения перехода к полномасштабному использованию (продажа, сдача в аренду).
При расчете издержек в общем случае принимается, что все они покрываются девелопером как из собственных Ebe, так и из заемных Ebm средств, изначально очищенных от налогов. При этом моделируется схема финансирования, типичная для проектов создания объектов, аналогичных оцениваемому, - с использованием источников финансирования, доступных для типичного девелопера - с рыночно обоснованными: долей M суммы кредита Vmc (добавлен индекс «c» - construction) в рыночной стоимости объекта залога M=Vmc /Vo, годовыми (в общем случае - эффективными) кредитными ставками Ymc, сроками и размерами Im годовых платежей по обслуживанию долга.
После расчета затрат на землю и улучшения моделируется график расчетов инвестора с подрядчиками, соответствующий нормативам и реальной практике организации подрядных работ при создании оцениваемых улучшений (при использовании метода капитализации издержек).
Важными для реализации метода капитализации издержек являются:
- обоснование величины общей нормы отдачи Yc на капитал, вложенный в новое строительство объекта (при использовании метода капитализации издержек), или
- определение - на основании опроса инвесторов или расчета (с использованием Yc) - относительной величины (коэффициента) ожидаемой прибыли предпринимателя Pr.
При этом указанная величина прибыли предпринимателя рассматривается в качестве платы за использование («замораживание») собственных и заемных средств на время строительства (создания) улучшений --. на уровне, не ниже прибыли для ближайшего из альтернативных проектов (при реализации метода компенсации издержек).