Далее для отобранного набора элементов сравнения осуществляется выбор удельных единиц сравнения, в качестве которых могут использоваться цены на единицу измерения количества ценообразующего фактора для объектов сравнения и объекта оценки по всем элементам сравнения. При этом учитывается, что использование удельных характеристик (удельных цен) не приводит к устранению зависимости этих характеристик от общего количества ценообразующего фактора, но существенно ослабляет эту зависимость.
Из базы рыночных данных выбираются сведения о сделках или о предложениях сделок по объектам, которые могут быть использованы в качестве объектов сравнения (объектов-аналогов) для объекта оценки. По каждому из отобранных объектов сравнения проводится сбор дополнительной информации для выявления возможного влияния на цену сделки факторов, не указанных в базе данных. Такая информация может быть получена от непосредственных участников сделки или от посредников.
Данные о сделках с объектами-аналогами обрабатываются с целью определения цены, по которой эти объекты были бы проданы, если бы они обладали характеристиками объекта оценки и продавались бы на рынке на дату оценки. Собственно обработка данных осуществляется различными техниками, отличающимися алгоритмом и инструментами сравнительного анализа. При этом определяются и вносятся в цены сделок поправки по всем элементам сравнения.
Завершается процедура оценки согласованием скорректированных цен сделок по всем объектам-аналогам и получением итогового заключения о рыночной стоимости объекта оценки.
| Группа факторов | Элементы группы для сделок купли-продажи | Элементы группы для арендных договоров |
| 1. Качество прав | 1.1. Обременение объекта договорами аренды | 1.1. Наличие обременений прав пользования |
| 1.2. Сервитуты и общественные обременения | 1.2. Ограничения срока и условий продления договора | |
| 1.3. Качество права на земельный участок в составе объекта | 1.3. Отсутствие регистрации договора | |
| 2. Условия финансирования | 2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя | 2.1. Условия назначения ставок арендной платы |
| 2.2. Платеж эквивалентом денежных средств | 2.2. Платеж эквивалентом денежных средств | |
| 3. Особые условия | 3.1. Наличие финансового давления на сделку | 3.1. Наличие финансового давления на сделку |
| 3.2. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой | 3.2. Нерыночная связь арендной ставки с ценой продажи | |
| 3.3. Обещание субсидий или льгот на развитие | 3.3. Специальные условия стимулирования арендаторов | |
| 4. Условия рынка | 4.1. Отличие цены предложения от цены сделки | 4.1. Отличие цены предложения от цены сделки |
| 4.2. Изменение цен во времени | 4.2. Изменение цен во времени | |
| 5. Местоположение | 5.1. Престижность района | 5.1. Престижность района |
| 5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения | 5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения | |
| 5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная) | 5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная) | |
| 5.4. Качество окружения (рекреация и экология) | 5.4. Качество среды (рекреация и экология) | |
| 6. Физические характеристики | 6.1. Характеристики земельного участка | 6.1. Архитектурно-планировочные решения |
| 6.2. Размеры и материалы строений | 6.2. Размеры и форма помещений | |
| 6.3. Износ и потребность в ремонте строений | 6.3. Потребность в ремонте помещений | |
| 6.4. Состояние окружающей застройки | 6.4. Состояние окружающей застройки | |
| 7. Экономические характеристики | 7.1. Возможности ресурсосбережения | 7.1. Эффективность управления расходами |
| 7.2. Соответствие объекта принципу ННЭИ | 7.2. Соответствие объекта принципу ННЭИ | |
| 8. Сервис и дополнительные элементы | 8.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами | 8.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами |
| 8.2. Наличие парковки и (или) гаража | 8.2. Наличие парковки и вспомогательных помещений | |
| 8.3. Состояние системы безопасности | 8.3. Состояние системы управления и безопасности | |
| 8.4. Наличие оборудования для бизнеса | 8.4. Наличие оборудования для бизнеса |
В условиях весьма заметного дефицита надежных данных о рыночных сделках удобным оказывается введение удельных цен на единицу количества ценообразующего фактора или на единицу количества физической сущности объекта. Использование таких удельных характеристик, называемых единицами сравнения, хотя и не позволяет полностью исключить зависимость цены от этого фактора, но приводит к существенному ослаблению указанной зависимости и к снижению уровня погрешностей метода.
1. Для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены), представленные ниже.
Цена за единицу площади участка:
- квадратный метр - для участков под застройку в населенном пункте;
- «сотка» (сотня квадратных метров) - для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта;
- гектар (десять тысяч квадратных метров) - для сельскохозяйственных и лесных угодий.
Цена за единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль «красной линии» (транспортной или пешеходной магистрали) - для объектов торгового, складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит от доступности объектов для посещения их покупателями и пользователями, для доставки и отправления грузов;
Цена за участок площадью, стандартной для данного типа функционального использования.
2. Для земельного участка с улучшениями в качестве удельной характеристики принимается удельная цена единицы измерения количества ценообразующего фактора для компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используются удельные цены для строения:
- цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м.);
- цена за единицу объема строения; — цена за квартиру или комнату;
- цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гостинице).
3. Для характеристики удаленности объекта от какой-либо точки «притяжения» целесообразно использовать промежуток времени, в течение которого можно доехать от объекта до этой точки общественным или индивидуальным транспортом (в зависимости от назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения этого промежутка времени.
Техники компенсационных корректировок цен (ТКК)
Техники этой группы предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, имеющим некоторый недостаток в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога. Если упомянутый недостаток присущ объекту оценки, то рассчитанная поправка вычитается из цены сделки с объектом-аналогом. Рассмотрим различные варианты реализации этих техник.
ТКК-1. Корректировка цен в связи с обременением объекта-аналога или объекта оценки договором аренды.
Обозначим рыночную и контрактную ставки арендной платы для объекта-аналога символами Am и Ac соответственно, коэффициент операционных расходов – Koe, коэффициенты потерь от недозагрузки и неплатежей – Kv и Kd соответственно, площадь арендуемых помещений, на единицу которой задана ставка арендной платы, - S, срок (число лет) действия договора аренды (контракта) - n, а общую норму отдачи на капитал – Yo. Тогда при определении стоимости объекта оценки, свободного от арендаторов, упомянутая выше скорректированная цена Po находится добавлением к цене P сделки с объектом-аналогом величины поправки ΔP: