Экономика недвижимости (стр. 39 из 54)
Здесь введены обозначения: ro - «базовый коэффициент капитализации»; PRN = [(1+Ym)N-1]/[(1+Ym)n-1] - доля самоамортизирующегося кредита, выплаченная к концу n-го периода, при общем сроке кредитного соглашения, равном N лет; Ym - эффективная ставка процента по этому кредиту.
Сравнительный анализ техник метода капитализации доходов нормой отдачи
Для начала сопоставим ценность и применимость техник метода капитализации доходов нормой отдачи на капитал, воспользовавшись табл.
Обсудим для начала некоторые особенности применения представленных техник метода капитализации доходов нормой отдачи на капитал, обратив внимание, прежде всего, на основную - первую группу, использование которой должно быть рекомендовано (в комплексе с другими техниками) для оценки доходных объектов в условиях повышенного уровня рисков российского рынка. Последнее утверждение приводит к необходимости подробного обсуждения способов количественного определения норм отдачи.
Предварительно укажем, что первая техника (ТДСР) первой группы не дает возможности получить величину нормы отдачи (нормы дисконта), необходимую и достаточную для расчетов рыночной стоимости объекта, но позволяет ранжировать проекты по уровням риска.
Важные выводы следуют из базовых соотношений второй группы техник: величины коэффициентов капитализации для земли и улучшений, трудноопределимые, но необходимые для практики оценки недвижимости техниками остатка, можно оценивать, пользуясь - при оговоренных выше приближениях - модельными соотношениями.
Последняя группа техник предусматривает более детальный анализ, чем во всех техниках, рассмотренных ранее, но основным преимуществом ее является исключение необходимости определения общей нормы отдачи на капитал обработкой сделок на рынке недвижимости.
| Группа техник | Базовые соотношения | Техника | Соотношения для расчетов искомых величин |
| ТНД |  | ТДСР | Yo=Yrf+Yr+Yl+ Yfin |
| CAPM | YCAPM=Ye=Yrf+β(YM-Yrf)+Y’+Y" | ||
| ТСАП | Y1<Yo<Y2 | ||
| ТДЭН | Pok=ankIok+dnkPnk Yok=fk(Pok, Pnk, Iok) dnk=1/(1+Yk)n ank=(1-dnk)/Yk | ||
| ТКМ | Yo=Ymax-K(Ymax-Ymin) | ||
| Vk=Ikank+Vnkdnk Vk=Ik/Rky Rky=Yk-Δk/Snk Δk=(Vkn-Vk)/Vk dnk=1/(1+Yk)n ank=(1-dnk)/Yk k={m, e, l, b, o} Y1=Yb=Yo Qny=(1+Yo)n-1 Qnχ=(1+χo)n-1 | МТБ | n→∞; Sn→∞; Roy→Yo | |
| МТКД | Von=Vo; Δo=0; Roy=Yo | ||
| МТПА | Von=0; Δo=-1; Roy=Yo+1/Sno Sno=[(1+Yo)n-1]/Yo(Инвуд) | ||
| Von=0; Δo=-1; Roy=Yo+1/Snrf Snrf=[(1+Yrf)n-1]/Yrf(Хоскольд) | |||
| МТЛИЦ | Ro=Yo-Δo/n | ||
| МТУИЦ |  ; Ro≈Yo-χo (Гордон) | ||
| ТИИА | Vo=Vm+Ve Io=Im+Ie Von=Vmn+Ven Vk=ankIk+dnkVok dnk=1/(1+Yk)n ank=(1-dnk)/Yk Snk=[(1+Yk)n-1]/Yk k={m, e} | ТИИАД | Vo=Vm+aneIe+dneVen |
| МТИИА | Vo=Io/Roy; Re=Ye-Δe/Sne Roy=RmM+Re(1-M); M=Vm/Vo; Sne=[(1+Ye)n-1]/Ye Roy=ro-Δo/Sne; ro=Ye-M(Ye+PRN/Sne-Rm); PRN = [(1+Ym)N-1]/[(1+Ym)n-1] |
Использование этих техник обеспечивает более высокую надежность и точность оценки - главным образом, за счет более широкой базы данных по фактическим или ожидаемым величинам норм отдачи на собственный капитал в сравнении с данными, необходимыми для расчета общей нормы отдачи. Однако из-за слабого развития в России института ипотечного кредитования основное преимущество (высокая точность) данной группы техник пока что не может быть реализовано, поэтому эти техники ипотечно-инвестиционного анализа на некоторое время остаются в резерве оценщиков.
Для убедительного обоснования результата применения методов в определении рыночной стоимости рекомендуется применение одновременно нескольких техник. Приведенная систематизация техник, имеющихся в арсенале оценочной практики, и краткий анализ их особенностей позволяют обосновывать выбор комбинаций техник. Выбор и использование упомянутых комбинаций целесообразно осуществлять при выполнении непременного условия независимости источников информации для каждой из техник в наборе.
16. Рыночный подход к оценке, метод сравнительного анализа продаж- [1] - стр. 381-448
Широко представленный в литературе рыночный подход к оценке недвижимости обеспечивает формирование заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов и называемыми объектами сравнения. При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены P*, которая оказывается функцией только количественных характеристик fi исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения:
P*=F(f1, f2,…, fj,…, fk-1, fk)=F({fj}) (6.26)
Упомянутые ценообразующие факторы (общим числом, равным k) с количественными характеристиками f называются элементами сравнения. Число этих элементов весьма велико, число их сочетаний бесконечно велико, так что в реальной практике исследователям приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом. Вследствие этого цена любой сделки, определяемая в основном контролируемыми элементами сравнения, тем не менее, зависит также и от ряда факторов, экспертно исключаемых из рассмотрения, а иногда и недоступных для измерения (к последним относятся, например, субъективные пристрастия участников сделки).
Учитывая сказанное выше, а также случайный характер самих сделок (со случайным проявлением сочетания ценообразующих факторов), при реализации рыночного подхода сделки с объектами рассматриваются как случайные события, а цены сделок - как случайные величины. Это обстоятельство не в полной мере учитывается пользователями рыночного подхода к оценке недвижимости при выборе способов обоснования, путей реализации и использования результатов этого подхода.
Методы оценки
Учитывая, что метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов и применяется лишь в массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения недвижимости или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества), здесь основное внимание уделяется применяемому в индивидуальной оценке методу сравнительного анализа сделок.
Рассмотрим теперь алгоритм реализации метода сравнительного анализа сделок. На первом этапе осуществляется исследование рынка недвижимости с целью выявления набора факторов, характеристики которых могут (могли бы) оказать влияние на цену сделки с объектом недвижимости. При этом имеется в виду, что различие в величинах этих характеристик приводит - при прочих равных условиях - к подлежащему корректировке различию в ценах сравниваемых сделок.