Принцип ожидания, обосновывающий применение доходного подхода к оценке объекта, руководит типичным покупателем при принятии решения о допустимой величине суммы сделки купли-продажи: здесь оказывается важной возможность обеспечения будущими доходами возврата капитала, потраченного на сделку, и получения достойного дохода на этот капитал.
Принцип замещения, используемый в затратном подходе к оценке, опирается на здравый смысл и гласит, что типичный покупатель не станет платить за оцениваемый объект сумму, большую той, за которую можно купить или создать (с учетом стоимости денег во времени) другой объект равной полезности.
Особое место в этой группе занимает принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта оценки, который учитывает, что при анализе ценности объекта типичный пользователь рассматривает возможность обеспечения максимально продуктивного использования этого объекта. При этом наилучшим считается функциональное использование, которое обеспечивает максимально полное (в соответствии с потребительскими стандартами) удовлетворение потребностей пользователей данного ресурса. При формировании качественного критерия выбора функционального назначения объекта, эта часть принципа должна учитываться при любом назначении объекта, в том числе и при использовании объекта, не предполагающем извлечения дохода (обратим внимание на наличие социальной сущности недвижимости). Наиболее эффективным признается использование, при котором удается добиться максимальной продуктивности объекта. Эта часть принципа формирует количественный критерий выбора функции, обеспечивающей достижение максимальной доходности объекта.
Собственно оценке предшествует подготовительный этап с уточнением физических и юридических характеристик объекта оценки, с установлением цели оценки и вида оцениваемой стоимости, с определением даты оценки и особых условий заказчика работ по оценке. Далее надлежит осмотреть объект и оценить объем работ с уточнением перечня и источников получения необходимых данных. После этого определяется состав и квалификация исполнителей, разрабатываются график и календарный план выполнения этапов работы, устанавливается объем финансирования и заключается договор об оценке.
При заключении договора об оценке необходимо учитывать требования законодательства. В частности, устанавливается, что договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и в нем должны быть представлены:
- основания заключения договора;
- вид объекта оценки с точным указанием его местоположения и описанием основных характеристик;
- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
- размер и условия выплаты денежного вознаграждения за проведение оценки объекта;
- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
- сведения о принадлежности оценщика к саморегулируемой организации оценщиков.
В договоре об оценке фиксируется факт ознакомления заказчика с требованиями законодательства, обязанностями оценщика, требованиями к договору об оценке и к отчету об оценке, а также со стандартами оценки.
Собственно оценочная деятельность начинается со сбора и анализа данных об оцениваемом объекте и об окружающей среде:
- данных о земельном участке, о технических и эксплуатационных характеристиках улучшений;
- правоустанавливающих документов и сведений об обременении объекта правами иных лиц;
- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
- данных о характеристиках физической среды, включая сведения об особенностях окружающего ландшафта, о характере застройки и особенностях климата, об экологических характеристиках среды и опасностях катастроф;
- информации об особенностях правового пространства функционирования, развития и обращения объекта оценки, включая сведения о публичных сервитутах, об ограничениях в области землепользования, градостроительства, охраны памятников, устанавливаемых местными органами законодательной и исполнительной власти;
- сведений об экономической среде, в том числе данных о сделках с аналогичными объектами на местном рынке недвижимости, об арендных ставках и издержках, о доступности кредитных ресурсов, о тенденциях изменения спроса и предложения;
- информации о социальной среде, включая данные о преступности, о предпочтениях населения, о характеристиках престижности района расположения объекта.
На основании анализа полученной информации осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
Далее выполняются расчеты рыночной стоимости объекта с использованием трех подходов, позволяющих учесть представления типичного продавца (затратный подход) и типичного покупателя (доходный подход) о справедливой цене сделки с такого вида объектами, а также оценить величину равновесной иены (рыночный подход) для такого вида объектов на основании сведений о реальных сделках с ними.
Затратный подход основывается на определении денежных средств, необходимых для приобретения земельного участка и для создания точной копии (воспроизводство) объекта оценки или на создание функционального аналога (замещение) этого объекта, с учетом прибыли предпринимателя и за вычетом потерь, связанных с износом и устареванием объекта оценки.
Доходный подход основывается на определении текущей стоимости будущих доходов от эксплуатации и перепродажи объекта оценки.
Рыночный подход предусматривает оценку равновесной цены на основании сравнения объекта оценки с аналогичными объектами, проданными или предложенными к продаже на местном рынке недвижимости.
Эти подходы реализуются с использованием разнообразных методов и техник, выбираемых оценщиком самостоятельно с обоснованием сделанного выбора.
Результаты расчетов, полученные с использованием указанных подходов к оценке, обобщаются и согласовываются между собой, обеспечивая обоснование единой итоговой величины стоимости объекта оценки, с указанием доверительного интервала (интервала доверия) для этой величины, определяемого с учетом результатов анализа рисков и определения погрешностей использованных методов и техник. При этом – в соответствии с аксиомой теории оценки – величины рыночной стоимости, полученные разными методами, должны быть (теоретически) одинаковыми - при условии независимости источников информации и технологий расчетных процедур в рамках различных подходов. Практически это означает, что различия величин стоимости, полученных разными методами, не должны выходить за границы интервалов доверия (эти интервалы должны представлять собою «пересекающиеся множества»).
Из упомянутой аксиомы следует возможность отказа от использования какого-либо из подходов к оценке, если возникают непреодолимые препятствия к его реализации. Например, при отсутствии данных о рыночных сделках с объектами - аналогами отсутствует возможность применения сравнительного подхода. Теоретически можно было бы обойтись одним подходом, если бы он имел стопроцентную надежность. Однако, максимальная уверенность в том, что найденная расчетная денежная сумма действительно является рыночной стоимостью этого объекта, обеспечивается применением всех трех подходов одновременно.
Заключительным этапом работ по оценке объекта является своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение его пользователей. В соответствии с законодательством в отчете в обязательном порядке указываются:
- дата определения стоимости объекта оценки, а также дата составления и порядковый номер отчета;
- основания, цели и задачи проведения оценки объекта;
- юридический адрес оценщика и сведения о членстве в саморегулируемой организации;
- точное описание объекта оценки, с указанием реквизитов собственника и балансовой стоимости объекта оценки (если собственник объекта - юридическое лицо);
- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта, обоснование их использования при проведении оценки, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, а также допущения, принятые при проведении оценки объекта;
- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
- перечень документов, использованных оценщиком при установлении количественных и качественных характеристик объекта оценки.
Указывается, что отчет может также содержать иные сведения, являющиеся важными для полноты обоснования величины стоимости объекта. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.
Отметим, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном в соответствии с требованиями закона, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством, или в судебном порядке не установлено иное.