Из принципа возрастающей и уменьшающейся отдачи следует вывод о немонотонном характере зависимости величины отдачи на капитал от размера одного из ресурсов и о существовании величины размера упомянутого ресурса, оптимальной с точки зрения величины доходности объекта. Этот феномен определен принципом экономического размера, который, в отличие от предыдущих примеров, дополнительно указывает на целесообразность объединения нескольких земельных участков до достижения размера участка, оптимального для данного типа строения. Этот принцип используется при выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования нескольких земельных участков или единиц другого вида актива, путем анализа возможности увеличения выгодности (и стоимости) этих участков или активов при объединении их в один (синергетический эффект комплексирования активов).
Дополнительно предлагается при оценке недвижимости применять этот принцип, анализируя возможности использования земельного участка, исходя из потребностей рынка в улучшениях. Данное предложение предполагает изменение концепции анализа с целью выбора варианта использования земельного участка как свободного: вместо того, чтобы перебирать варианты использования оцениваемого участка, анализ начинается с выявления рыночных потребностей в улучшениях. Если для строительства полезных улучшений требуется участок с размером, превышающим размер оцениваемого земельного участка, то исследуется возможность присоединения части соседнего участка - на условиях покупки, аренды или вклада собственника соседнего участка в инвестиционный проект по созданию полезных улучшений.
Наконец, принцип экономического (экономически целесообразного) разделения объекта, предусматривающий возможность дробления физической и (или) юридической сущности объекта на отдельные элементы с продажей этих элементов порознь, предусматривает такое дробление, если оно ведет к повышению стоимости объекта в целом. При этом необходимо анализировать варианты:
- пространственное (физическое) деление объекта на части с раздельной продажей прав пользования воздушным пространством над участком, прав пользования собственно земельным участком и прав использования участка недр под земельным участком, а также с делением и продажей земельного участка по частям;
- юридическое деление пакета прав на объект с раздельной продажей прав пользования, прав владения и прав распоряжения объектом, с отдельным анализом целесообразности продажи ограниченного права пользования чужим имуществом, с реализацией проектов совместной аренды, договоров опционов, корпоративных операций;
- деление на части времени владения или пользования объектом с продажей разным пользователям права пользования объектом в разное время суток и в разные сезоны, с разнесением во времени продажи одному лицу сначала прав пользования и владения объектом, а затем - и прав собственности на объект. Например, для комплекса из трех зданий на одном участке может оказаться предпочтительным (наиболее выгодным) деление комплекса на три отдельных объекта с отнесением к этим объектам соответствующих частей земельного участка комплекса. Другим примером может служить ситуация с разделением и продажей по частям полного права собственности на объект: если объект используется в качестве финансового актива, то продажа объекта после сдачи его в аренду на рыночных условиях может привести к увеличению общего дохода от сделки.
Вторая группа принципов учитывает влияние на рыночную стоимость объекта особенностей связей его характеристик с характеристиками рыночной среды. В эту группу включаются принципы: соотношения спроса и предложения; зависимости; соответствия; изменения; конкуренции.
Определяющую роль здесь играет принцип соотношения спроса и предложения, согласно которому вероятная цена сделки (купли-продажи или сдачи в аренду объекта оценки), а, следовательно, и стоимость объекта, определяется соотношением спроса и предложения для данного вида товара на локальном рынке недвижимости. Определяющую роль здесь играет положение, согласно которому цена сделки (купли-продажи или сдачи в аренду объекта оценки) между субъектами рынка, а, следовательно, и стоимости объекта определяется соотношением спроса и предложения для данного вида товара в соответствующем сегменте рынка.
Спросом на объекты гражданских прав называется количество данного вида объектов как товара, который покупатели желают приобрести, имея для этого необходимые средства. Количественная характеристика спроса определяется в пределах конкретного промежутка времени для определенного числа покупателей, и на нее кроме цены спроса оказывают влияние характеристики объекта и среды его функционирования.
Предложением конкретных объектов гражданских прав называется количество данного вида товара, который его собственники желают продать на рынке. Количественная характеристика предложения определяется в рамках заданного (выбранного) промежутка времени для определенного числа собственников товара и на нее кроме цены предложения оказывают влияние характеристики рынка этого вида товара, возможности и желания его производителей и собственников.
Выделяются три возможных состояния соотношения спроса и предложения:
- спрос и предложение равны, так что в результате рыночных сделок формируется равновесная рыночная цена объектов;
- спрос на объекты недвижимости оцениваемого типа превышает предложение, что определяет рост рыночных цен на объекты;
- предложение объектов недвижимости данного типа превышает спрос, что определяет снижение рыночных цен на объекты.
Принцип зависимости обращает внимание на необходимость учета при определении стоимости объекта зависимости этой стоимости от характеристик окружающей среды, к которым относятся:
- свойства природного ландшафта и окружающей застройки;
- особенности позиционирования объекта относительно системы источников снабжения ресурсами и потребителей продукции бизнеса пользователей объекта.
В последнем случае при оценке объекта надлежит учитывать зависимость его стоимости от уровня затрат на обеспечение доступа от объекта оценки до источника ресурсов или потребителя («стока») продукции. Следует иметь в виду, что согласно принципу зависимости объект оценки в свою очередь оказывает влияние на стоимость других объектов, расположенных поблизости. Для примера укажем, что в беднейшем квартале города N никто не решался строить высококлассный отель или фешенебельный жилой дом. Однако после появления разбогатевшего выходца из этого квартала, который захотел вернуться в детство, построил в квартале коттедж и проложил дорогу с хорошим покрытием, началось и довольно быстро завершилось радикальное преобразование квартала с развитием его инфраструктуры.
Принцип соответствия устанавливает феномен влияния на стоимость объекта степени соответствия его свойств запросам и предпочтениям рынка: архитектурные излишества, недостатки планировочных решений (низкие потолки, малые размеры кухни в квартире), контрастирующие элементы оформления могут приводить к снижению ценности объекта. Следствием этого феномена является изменение стоимости объекта при изменениях характеристик среды. Для примера обратим внимание на ситуацию с неприятием общественностью города проектов новой сцены Мариинского театра и комплекса зданий Газпрома в Санкт-Петербурге из-за рассогласованности проектных решений с архитектурной концепцией города-памятника.
Принцип изменения обязывает аналитика учитывать в оценке недвижимости зависимость стоимости объекта от времени. Изменение стоимости связывается с изменением внешних физических, юридических, экономических и социальных условий функционирования объекта, с ухудшением эксплуатационных качеств самого объекта и с изменениями вкусов и предпочтений пользователей. Принцип используется при реализации доходного подхода к оценке и при выборе варианта ННЭИ.
Принцип конкуренции указывает на необходимость учета действия рыночного механизма, который подавляет источники сверхприбыли: если использование какого-либо объекта недвижимости под какую-либо функцию приносит весьма высокие доходы, непременно находятся собственники объектов, желающие получать такие же прибыли на своих (других) объектах путем перепрофилирования их под высокодоходную функцию. Этот принцип задает основу анализа достоверности прогноза будущих доходов при оценке стоимости объекта с позиции типичного покупателя.
Третья группа принципов учитывает влияние на рыночную стоимость объекта особенностей связей его характеристик с предпочтениями типичного пользователя. Эта группа включает в себя принципы: полезности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования.
Основополагающим для всей теории оценки является принцип полезности, который устанавливает очевидное правило, согласно которому объект может иметь какую-то стоимость, если он способен удовлетворить какие-либо потребности пользователя. Полезность является ключевым критерием при оценке любых объектов гражданских прав. Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и количественное выражение степени полезности или пригодности оцениваемого объекта. Полезность рассматривается применительно к конкретным условиям, с учетом совокупности юридических, политических, физических, экологических, функциональных, экономических и социальных факторов. При этом обращается внимание на условия, при которых достигается оптимизация полезности - в том числе посредством включения объекта оценки в структуру комплекса объектов и на протяжении всего периода использования объекта или упомянутого комплекса таких объектов.