- освобожденных от растительности для целей хозяйствования (просеки, дороги, сельскохозяйственные угодья);
- свободных от растительности из-за непригодности почвы (болота, каменистые россыпи, скалы).
Леса подразделяются на три группы.
К первой группе отнесены леса, предназначенные для выполнения водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных и иных функций, а также леса особо охраняемых природных территорий.
Ко второй группе относятся леса в регионах с высокой плотностью населения и развитой сетью наземных транспортных путей, леса, выполняющие водоохранные, защитные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные функции, имеющие ограниченное эксплуатационное значение, а также леса в регионах с недостаточными лесными ресурсами, для сохранения которых требуется ограничение режима лесопользования.
К третьей группе отнесены леса регионов с большими массивами леса, имеющие преимущественно эксплуатационное значение, подразделяющиеся на освоенные и резервные.
К функциям, выполняемым лесом, относятся следующие:
- водо-охранная (лесополосы вдоль берегов водоемов и водотоков, в том числе зоны охраны источников водоснабжения);
- защитная (противоэрозионные леса степей и пустынь, лесополосы вдоль шоссейных и железных дорог, притундровые леса);
- санитарно-гигиеническая и оздоровительная (трехзонная система санитарной лесозащиты курортов и зеленые зоны поселений);
- промысловая (лесоплодные массивы);
- мемориальная и заповедная (памятники природы, заповедники, национальные парки).
Многолетние насаждения подразделяют на группы по функциональному назначению:
- производящие продукцию - плодово-ягодную (семечковые, косточковые и т.д.) или техническую (каучуконосы, хмель, чай);
- декоративно-озеленительные (кустарниковые или древесные);
- полезащитные (противоэрозионные);
- живые изгороди (защитные полосы вдоль железных дорог). Для всех групп важными с точки зрения задач экономического
анализа являются возрастные характеристики:
- срок от посадки до начала использования по назначению;
- продолжительность эксплуатации по назначению.
При характеристике насаждений дополнительно обращают внимание:
- на возможность удовлетворения других потребностей типичных пользователей (цветы, тень, запах и чистота воздуха),
- на толщину стволов и глубину залегания корневой системы (для анализа надежности при воздействии ветра и оценки затрат на ликвидацию насаждений при расчистке участка),
- на размеры и траекторию движения тени от кроны растений.
К коммуникациям относятся внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги. При характеристике коммуникаций обращают внимание на материалы изготовления и срок службы изделий, доступность для технического обслуживания и сроки эксплуатации до очередного ремонта, пропускную способность, доступность для использования на отдаленных частях участка.
Существенно многообразнее характеристики строений. Последние можно условно разделить на две группы:
- здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека;
- сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при маломасштабном участии человека.
Для целей экономического анализа упомянутые здания и сооружения полезно классифицировать, прежде всего, по функциональному назначению, выделив две важнейшие группы объектов: жилые и нежилые.
К жилым объектам недвижимости относятся земельные участки под соответствующими зданиями, внешние коммуникации и:
- комнаты и квартиры (в том числе в нежилых домах), а также жилые дома (нежилые помещения в жилых домах к жилым объектам не относятся);
- гостиницы, капитальные и передвижные дачные домики - для временного проживания.
К нежилым объектам недвижимости относятся:
- земельные участки под строениями,
- внешние коммуникации;
- промышленные здания и сооружения, помещения производственного назначения в зданиях другого функционального назначения;
- специализированные здания и сооружения для научно-исследовательских, проектных организаций и органов власти;
- складские строения и помещения;
- офисные здания и помещения - специализированные бизнесцентры;
- торговые здания и помещения, включая рынки и пр.,
- сервисные объекты - специализированные дома быта, ломбарды и пр.;
- спортивно-зрелищно-развлекательные объекты;
- медицинские и оздоровительные объекты;
- мемориальные и культовые;
- объекты учебно-просветительского и творческого назначения;
В терминологии строителей эти объекты подразделяются на гражданские (жилые и общественные) и промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские).
Строения классифицируются также:
- по объемно-планировочным решениям (секционные, коридорные, секционно-коридорные, галерейные, зальные, пролетные);
- по конструктивным схемам и решениям (каркасные и бескаркасные, с поперечными или с продольными несущими стенами, полносборные, монолитные, с подвесным покрытием, оболочковые, тонкостенные, пневматические, блокированные);
- по материалам несущих стен - кирпичные, крупнопанельные, крупноблочные, деревянные щитовые, деревянные рубленые;
- по этажности - одноэтажные, малоэтажные - 2-5-3, многоэтажные - 4-5-9, повышенной этажности 10-15-20 и высотные -более 20 этажей;
- по долговечности - срок службы - более 100 лет, 50-100 лет и 20-50 лет;
- по степени огнестойкости - 5 категорий, различающихся степенью возгораемости и пределом огнестойкости.
Выделяют также здания типовые (по типовым проектам) и нетиповые (по индивидуальным проектам).
В практике экономического анализа важным является и разделение объектов недвижимости на доходные и недоходные.
К недоходным относятся объекты, предназначенные для удовлетворения бытовых, социальных, культовых, общественно-полезных потребностей человека, в том числе земля под общественным транспортом, земельные участки под открытыми для посещения рекреационными зонами и захоронениями, государственные учебные и медицинские учреждения, церкви, административные здания государственных учреждений, общественных и других организаций, не используемые для извлечения прибыли.
К доходным относятся объекты, сдающиеся в аренду или использующиеся собственниками для реализации доходного бизнеса -с целью получения прибыли на средства, вложенные в приобретение объекта.
Часто используется понятие «площадь помещений», которые различаются степенью близости к их функциональному назначению:
- основные помещения, предназначенные для выполнения собственно основной функции (жилая, офисная, торговая и др.);
- вспомогательные помещения - помещения общего пользования: коридоры, рекреационные холлы и др.;
- технические помещения, предназначенные для размещения коммуникаций, инженерного оборудования пр.
Площадь основных помещений называется полезной, суммарную площадь всех помещений – общая, для доходных объектов вводится понятие арендной площади, которая равна сумме площадей основных и вспомогательных помещений.
Физическая среда функционирования объекта создается природой и результатами изменения природы человеком. Эта среда формирует материальные условия функционирования и развития недвижимости.
Климат: атмосферное давление; средняя температура; амплитуда колебаний температуры по сезонам и времени суток и пр.
Предрасположенность к природным катастрофам: землетрясения и провалы земной коры, наводнения, затопление, и пр.
Экология и предрасположенность к техногенным катастрофам: уровень загрязнения атмосферы, почвы и водоемов, шум и пр.
Рельеф местности: равнина, пустыня, горы, холмы, крупные водоемы и пр.
Характер застройки - с выделением ее типа (периметральная, фронтальная, вдоль магистралей и пр.) и ее параметров (этажность, архитектурные стили, плотность и пр.).
Обеспеченность территории инфраструктурой: транспортные магистрали и качественные дороги, энергетические и коммунальные сети и пр.
Понятие собственности (права собственности) является неопределяемым (первичным) и раскрывается посредством характеристики правомочий, являющихся компонентами полного права собственности:
- право пользования, обеспечивающее возможность удовлетворения личных потребностей и/или получения выгоды путем использования свойств объекта;
- право владения, обеспечивающее возможность производить с недвижимостью те или иные физические действия, в том числе с изменением профиля пользования и смены пользователя;
- право распоряжения, обеспечивающее возможность назначения и изменения юридической судьбы объекта, в том числе путем передачи полного права собственности на объект другому лицу или путем передачи другому лицу части своих полномочий.
Кроме этих основных прав применительно к недвижимости целесообразно указать дополнительные правомочия:
- право на доход, получаемый при эксплуатации объекта;
- право на добровольное отчуждение (передачу другому лицу), потребление, трату, изменение по своему усмотрению, вплоть до уничтожения улучшений;
- бессрочность владения и защищенность от экспроприации (право на безопасность);