Экономика недвижимости (стр. 24 из 54)

Существенное внимание уделяется также расходам на обеспечение безопасности объекта. Система безопасности призвана обеспечить снижение риска потерь от несанкционированного проникновения на объект похитителей ценностей или террористов. Создание интегрированной системы безопасности (ИСБ) предполагает объединение нескольких локальных систем безопасности в единую многофункциональную систему с общим центром управления. При этом предусматривается объединение технических средств в единый аппаратно-программный комплекс обработки информации. Выделяются два уровня ИСБ, предназначенных для решения двух уровней возможных задач.

Первый (верхний) уровень ИСБ предназначен для обеспечения комплексного взаимодействия всех технических средств, обеспечивающих своевременное информирование о нарушениях и автоматизацию процесса принятия решений. Подсистемами таких ИСБ являются системы связи, автотранспорт, группы оперативного реагирования и т.п.

Второй уровень ИСБ представляет собой автоматизированную систему, включающую три основные подсистемы: охранно-пожарную сигнализацию, телевизионное наблюдение и контроль доступа. ИСБ создается для каждого объекта индивидуально с использованием готовых аппаратно-программных средств, но в соответствии с требованиями заказчика и по его техническому заданию.

Все платежи, связанные с техническим оснащением систем безопасности, представляют собой капитальные вложения и производятся из прибыли. В состав операционных расходов включаются только затраты на обслуживание этих систем, а также на оплату труда персонала служб безопасности. Последние расходы прогнозируются на основании изучения ценообразования на рынке услуг компаний, специализирующихся в сфере обеспечения безопасности.

В среднем коэффициент операционных расходов К_ое=0,36.

Зависимость чистого операционного дохода от размеров объекта

Подводя итоги анализу операционных расходов для объекта недвижимости, обратим внимание на важные для дальнейшего анализа зависимости суммарной величины операционных расходов и величины чистого операционного дохода от размеров объекта. Прежде всего, отметим наличие минимума на зависимостях операционных расходов от числа этажей и от общей площади здания.

При анализе зависимости чистого операционного дохода от размеров здания нужно будет варьировать не только высоту здания, но и площадь застройки земельного участка этим зданием. Для зданий с площадью застройки менее 1000 кв. м оптимум удельного дохода достигается при высоте в 7-9 этажей. Из рис. видно, что чистый операционный доход с ростом этажности здания не только растет по закону, слабее линейного, но более того - при росте высоты, начиная с некоторого фиксированного значения этажности - начинает уменьшаться.

11.Расчет параметров кредита, феномен финансового левереджа–[1] -стр. 122-131

Ставка процента как основной параметр системы ссудного финансирования

Наиболее распространенной формой заимствования средств для инвестирования в недвижимость является ипотечное кредитование, предусматривающее получение кредитов под залог объекта недвижимости. При этом основным параметром такого кредита является норма (ставка) процента.

При подготовке предложения о выдаче заемщику ссуды (кредита) размером C (credit) кредитная организация планирует получить от заемщика за время действия кредитного соглашения не только сумму самого долга C, но также дополнительную плату (процент, или процентные деньги) ΔC за каждый год использования этих средств. Тогда к концу первого года пользования кредитом долг заемщика кредитору составит сумму C₁=C+ΔC₁=C(1+ΔC₁/C)=C(1+i), где i=ΔC₁/C – годовая норма (ставка) процента по кредиту, устанавливаемая кредитным соглашением для первого года. Заметим, что в состав этой нормы банк (кредитор) обычно включает: «средневзвешенную» ставку процента i_d по депозитным и межбанковским кредитным договорам кредитного учреждения, норму i_ое отчислений на его операционные расходы, а также норму i_pr прибыли кредитора: i=i_d+i_ое+i_pr.

Если кредит выдается на несколько (n) лет и предусматривает возврат основной суммы и процентов в конце срока действия кредитного договора («шаровой» кредит), тогда к концу второго года долг вырастет на величину ΔC₂, зависящую от установленной договором схемы начисления процентов (как правило, по выбору банка):

- по схеме «простых процентов» базой начисления процентов является первоначальная сумма ссуды C₀ и тогда C₂=C₁+ΔC₂= C₀ (1+i)+i₂C₀=C₀(1+i₁+i₂);

- по схеме «сложных процентов» базой начисления процентов является сумма долга, накопленная к концу предыдущего года, и тогда C₂=C₁+ΔC₂= C₀(1+i)+i₂C₀(1+i)=C₀(1+i₁)(1+i₂).

Найдем сумму долга для конца любого года, включая конечный (n-й) год:

C_n=C₀(1+i₁+i₂+…+i_n);

C_n=C₀(1+i₁)(1+i₂)…(1+i_n).

При фиксированных ставках процента для всех периодов соотношения упрощаются:

- по схеме простых процентов – C_n=C₀(1+ni);

- по схеме сложных процентов – C_n=C₀(1+i)ⁿ.

Вторая схема выгоднее кредитору. Поскольку ипотечное кредитование является долгосрочным, схема сложных процентов оказывается предпочтительнее.

Отмечая, что процедура начисления процента (процентных денег) и присоединения этой суммы к первоначальной ссуде называется капитализацией процента, обратим внимание на то, что кредитным договором может предусматриваться выполнение такой процедуры по несколько раз в год. Если в первый год предусматривается наращение годовой суммы ΔC=C₁-C₀ равными порциями ΔC_q=ΔC/q, то для первого из q периодов этого года имеем: C₁₁=C₀(1+i/q), для второго периода C₁₂=C₀(1+i/q)².

Для конца q— го периода первого года и до конца самого этого года (а также для начального момента второго года) можем записать: C_1q= C₁= C₂₀=C₀(1+i/q)^q.

Очевидно, что при наращении этой суммы в означенном режиме в течение n лет, сумма, ожидаемая к получению кредитором в конце n-го года, составит величину C_nq= C_n= C_(n+1)0=C₀(1+i/q)^nq. (2.11)

При равновеликих приращениях суммы за период для целого числа лет п запись (2.11) можно упростить введением понятия эффективной годовой нормы процента i_ef: C_nq= C_n= C_(n+1)0=C₀(1+ i_ef)ⁿ, откуда следует i_ef=(1+i/q)^q-1(2.12)

Обратимся теперь к принципам задания банками ставки процента в типичных рыночных условиях. Начнем анализ с учета влияния на эту ставку инфляции, характеризуемой среднегодовым темпом h, в простейшем случае постоянства величины этого темпа в течение всего времени действия кредитного соглашения. Имея сумму С₀ в начальный момент времени, кредитор может потенциально приобрести на эти средства N₀ потребительских корзин по цене Р₀за каждую корзину: N₀= С₀/Р₀.

В условиях отсутствия инфляции вкладчик планирует получить от банка в конце n-го периода при реальной (безинфляционной) ставке i_if (if – inflation free) сумму D_nif=С₀(1+i_if)ⁿ. На эту сумму он сможет приобрести большее количество потребительских корзин: N_n=D_nif/P₀>N₀.

Приращение ΔN=(N_n- N₀), как справедливая плата за использование заемщиком средств банка, обеспечивает последнему возможность покрыть расходы по его депозитным и межбанковским кредитным договорам, компенсировать операционные расходы банка и сформировать прибыль от его основной деятельности. Поскольку в условиях инфляции цены на потребительские корзины растут (по схеме сложных процентов), то к моменту завершения кредитного соглашения заданное приращение ΔN числа потребительских корзин банк сможет получить, лишь увеличив сумму долга заемщика во столько раз, во сколько раз выросла цена потребительской корзины: N_n=D_nif(1+h)ⁿ/[P₀(1+h)ⁿ].