Экономика недвижимости (стр. 13 из 54)
При качественном анализе этой зависимости и подготовке суждений о возможном поведении субъектов рынка в процессе регулирования ими спроса и предложения (с оказанием влияния на равновесную цену) полезным оказывается исследование параметра «скорости» изменения объема спроса и предложения вследствие изменения цены и дохода, называемого эластичностью.
Эластичность спроса по цене Edp показывает степень воздействия относительного изменения цены на относительное изменение количественной характеристики спроса:
(6.23)При этом в качестве базовых значений Q и P используются их средние арифметические значения на интервалах ΔQd и ΔP. Для того чтобы абстрагироваться от знака величины отношения, определяющего Edp (знак ΔQdP/ Qd ΔP отрицателен), в (6.23) записан модуль величины этого отношения и в таком случае условие эластичности гласит: спрос эластичен при Edp >1 и неэластичен при Edp <1. Иными словами, спрос называется эластичным по цене, если в результате уменьшения цены продаваемых квартир удалось увеличить доход (строителей, ссобственников), и неэластичным, если уменьшение цены вызвало снижение общего дохода. Обычно эластичным по цене оказывается спрос на товары, имеющие заменители (для квартир в новом доме - квартиры в реконструированных домах; спрос эластичен для дорогих квартир).
Эластичность спроса по доходу определяется аналогично (6.23):
(6.24)где I - средняя (на интервале ΔI) величина дохода собственника и ΔI - приращение этого дохода. Спрос на качественное жилье может быть эластичным (для дорогих квартир, приобретаемых домохозяйствами с доходом выше некоторого уровня) или неэластичным (для жилища как предмета первой необходимости). Что касается помещений низкого качества, приобретаемых некоторыми категориями домохозяйств, то для них зависимость спроса от дохода имеет максимум и, начиная с некоторой величины дохода, таким помещениям соответствуют отрицательные значения эластичности. Эластичность предложения по цене Еsр определяется как
(6.25)Эта величина всегда положительна и предложение считается эластичным по цене, если Еsр > 1 и неэластичным, если Еsр < 1. В отличие от величины Edp эластичность предложения Еsр характеризует «скорость» роста цен или падения дохода с изменением равновесной цены: при Еsр > 1 с ростом равновесной цены доход растет быстрее, чем при Еsр < 1. Но, с другой стороны, чем больше Еsр, тем быстрее будут снижаться доходы производителя при снижении равновесной цены; и, например, для мелкого производителя, имеющего более эластичное предложение, падение спроса (и уменьшение равновесной цены) приводит к большим потерям.
Представленный здесь анализ основ рыночного ценообразования обеспечивает возможность прогноза тенденций изменения равновесных цен на недвижимость вследствие изменений предложения и спроса. Такой прогноз готовит базу для принятия решений, обеспечивающих повышение эффективности использования недвижимости как экономического ресурса, но только на качественном уровне. Как следует из сказанного, количественное определение зависимости равновесной цены от ценообразующих факторов путем построения семейств кривых спроса и предложения оказывается нереализуемым из-за весьма большого набора факторов спроса и предложения. Более продуктивным оказывается построение фундаментальной зависимости (6.22) на основании очевидного заключения об идентичности равновесной цены и рыночной стоимости, которая, являясь наиболее вероятной ценой сделки в рыночных условиях, отражает непреложный факт непременного согласования позиций типичных покупателя и продавца по цене сделки. При этом зависимость рыночной стоимости V0 = Р типа (6.22) может определяться методами рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости.
6. Норма отдачи на капитал как инструмент экономического анализа – [1] -стр. 188-197, 495-523
Успешность реализации программы пользования объектом недвижимости как финансовым активом в вещной форме контролируется путем сравнения величин экономических параметров объекта со среднерыночными величинами этих параметров. При этом имеется в виду, что в результате доходной эксплуатации объекта в течение всего срока инвестиционного цикла его собственник должен обеспечить возврат вложенного капитала и получение дохода на этот капитал - на уровне, не ниже среднерыночного уровня доходности аналогичного по полезности и рискованности типа объектов. В конечном итоге в качестве основного параметра, характеризующего эффективность управления объектом, может рассматриваться норма отдачи Y на вложенный капитал от даты начала вложения средств до даты продажи объекта. Рассмотрим этот феномен подробнее, обратившись вначале к определению понятия нормы отдачи на капитал.
Определение понятия нормы отдачи
Полагая первоначально, что изучаемые процессы происходят в безинфляционном и безналоговом экономическом пространстве, будем называть нормой дохода Y1 (отдачи - yield) на капитал C (capital), вложенный в недвижимость, отношение ожидаемого или состоявшегося годового прироста ΔC1=C1-C0 величины капитала в первом году к его величине C0 на начало этого года Y1= ΔC1/C0 (3.1).
Из (3.1) следует, что к концу первого года капитал (в денежном выражении), вложенный в объект, вырастет до величины C1= C0(1+Y1), что обеспечит инвестору возврат вложенной денежной суммы (С0), и получение дополнительного дохода (C0Y1) на указанную сумму. При этом имеется в виду, что величина C1 представляет собой денежную сумму, полученную (в общем случае) от эксплуатации и перепродажи объекта - после «очистки» этой суммы от всех типов операционных расходов.
Если использование объекта продолжается и в течение второго года без получения пользователем доходов в конце первого года, то величина нормы отдачи Y2 для второго года (в общем случае Y2 ≠Y1) определяется - с учетом приращения ΔC2 стоимости капитала за второй год в оговоренных выше условиях «очищения» доходов от расходов - соотношением Y2= ΔC2/C1 из которого следует: C2=C1+ΔC2=C0(1+Y1)+Y2C0(1+Y1)=C0(1+Y1)(1+Y2);… (3.2)
После введения понятия нормы отдачи YMα, средней для α периодов и определяемой соотношением
(3.3) можем записать Ck=C0(1+YMk)k (3.4), или в простейшем случае равенства величин норм отдачи Yj =Y для любого из k периодов Ck=C0(1+Y)k (3.5).Поскольку выражения (3.4) и (3.5) различаются только индексом при Y, то без ущерба для общности выводов далее во всех случаях будем опускать индекс усреднения по периодам, делая при необходимости соответствующие оговорки. Дополнительно отметим, что в соотношениях (3.2)-(3.5) норма отдачи Y выполняет функцию нормы наращения в составе множителя наращения (1+Y)k, а сам этот множитель представляет собой одну из шести функций сложных процентов, называемую будущей стоимостью единицы.
До сих пор рассматривалась величина нормы отдачи, определяющая наращение инвестированной суммы один раз в году. Если предусматривается наращение этой суммы («капитализация приращений») в первый год несколько (q) раз равными порциями ΔCq=(C1-Co)/q, то к концу первого из q периодов этого года накопленная сумма будет равна: C11=C0(1+ΔCq/C0)=C0(1+Y/q)
Все сказанное выше справедливо безотносительно к источнику средств, вкладываемых в объект. Между тем известно, что объекты недвижимости, будучи дорогостоящими, приобретаются или создаются, как правило, с финансированием не только из собственных средств, но также из других источников, включая кредитные ресурсы банков. В наиболее распространенном последнем случае необходимо выделить нормы отдачи на собственный капитал Yе и на заемный капитал Ym, а также общую норму отдачи Y0:
(3.9).Из (3.9) следует, что Y01 является средневзвешенной величиной из Yе1 и Ym1 - при весовых коэффициентах, каждый из которых равен доле стоимости соответствующего капитала в стоимости объекта. Заметим, что сравнительно простая форма связи (3.9) величин Y0, Уеи Ym, для первого года усложняется в последующие годы из-за неравенства темпов наращения долгов и собственного капитала.