Процентные ставки по кредиту зависят от вида и особенностей недвижимости, срока и условий кредитования. Чем более нестабильным и рискованным считается сегмент рынка недвижимости, тем более высокой будет ставка по кредиту. Так, на новостройки процент обычно выше. Кредитная ставка по ипотеке загородной недвижимости также выше, так как залогодержатели в этом случае несут повышенные риски, связанные с уникальностью объекта недвижимости и более низкой ликвидностью на данном рынке Процентные ставки могут быть гибкими (плавающими) и фиксированными. Гибкой называется процентная ставка, которая изменяется в течение срока кредитования. Как правило, условия изменения процентной ставки оговорены заранее и связаны с рыночными индексами или показателями, такими как уровень инфляции, ставка рефинансирования и т.д. Традиционно широко на мировом рынке и в отечественной практике используется ставка Libor — усредненная процентная ставка, по которой кредитные организации занимают денежные ресурсы у других финансовых институтов на Лондонском межбанковском рынке. Срок кредитования связан с суммой кредита, возрастом заемщика и продолжительностью функционирования объекта недвижимости. Возраст заемщика очень важен, потому что к моменту выхода клиента на пенсию кредит должен быть погашен. Например, если банк указывает максимальный возраст клиента 60 лет, то заемщик может взять кредит на 20 лет только при условии, что на момент его выдачи ему исполнится не больше 40 лет. Впрочем, для российских заемщиков характерно скорее желание досрочно избавиться от долгового бремени.
По данным аналитиков, средний срок ипотечных платежей по кредитам составляет около 6~7 лет. Многие банки, которым невыгодно досрочное погашение кредитов, в целях оправдания собственных расходов по выдаче ипотечных кредитов устанавливают мораторий, а в отдельных случаях определяют штрафные проценты за суммы досрочного погашения. Это необходимо для того, чтобы компенсировать за счет клиента упущенную выгоду, которую банк должен был получать в виде процентных платежей в течение всего срока ипотечного кредита.
В настоящее время разработаны различные модели ипотечного кредитования, которые различаются схемой выплат. Можно выделить четыре основные схемы:
типовая;
с ростом платежей;
с периодическим увеличением суммы взносов;
с изменяющейся суммой выплат.
24. Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости
Правовое содержание термина «ипотека» представлено в Федеральном законе № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно этому закону, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Ипотека, таким образом, является способом обеспечения исполнения обязательств и может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле - продаже, аренде, подряде, Другом договоре, причинении вреда.
Особенностью залога недвижимого имущества (по сравнению с движимым) является то, что оно остается у залогодателя в его владении и пользовании. Именно эта особенность ипотеки позволяет ей успешно конкурировать с лизингом и арендой недвижимости.
Система ипотечного кредитования представляет собой ряд взаимосвязанных элементов, таких как субъекты ипотечного кредитования, объекты ипотечного кредитования, обеспечение ипотечного кредитования. К субъектам ипотечного кредитования относятся: заемщики (залогодатели), кредиторы (залогодержатели), риэлтеры, страховые компании, нотариальные конторы и регистрационные палаты.
Залогодателем (по гражданскому законодательству РФ) является должник по обеспеченному залогом обязательству или третье лицо, которым заложенное имущество принадлежит на праве собственности или хозяйственного ведения (либо заложенное право). В силу того что наиболее развита ипотека жилья, в качестве залогодателя обычно выступают физические лица. Однако залогодателями могут быть и юридические лица, например, в случае ипотеки предприятий.
Залогодержатель — это кредитор по обеспеченному залогом обязательству. В качестве кредиторов могут выступать банки, специализированные ипотечные компании и др.
Страховые компании — очень важный субъект системы ипотечного кредитования, поскольку благодаря использованию страхования можно существенно уменьшить риски залогодателя, залогодержателя и других субъектов рынка ипотечного кредитования, В некоторых странах, например в Канаде, страхование сделки является обязательным и осуществляется государством. Однако использование страхования увеличивает накладные расходы.
25. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею
Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
На первом этапе государственной регистрации прав происходит прием документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. К документам, необходимым для государственной регистрации права, относятся: правоустанавливающие документы;
документы, подтверждающие личность заявителя;
документы, содержащие необходимые сведения о регистрируемом объекте недвижимости;
документ об оплате государственной регистрации.
К числу правоустанавливающих документов могут относиться договоры, акты и свидетельства о приватизации, свидетельства о праве на наследство. Документы, подтверждающие личность заявителя, необходимы для того, чтобы снизить вероятность мошенничества. Для физического лица обязательно предъявление паспорта. В случае регистрации сделки с юридическим лицом, кроме того, требуется доверенность, выданная представителю юридического лица. Второй этап предполагает проведение органами государственной регистрации правовой экспертизы документов и проверки законности сделки.
На третьем этапе орган государственной регистрации должен установить отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества.
На четвертом этапе осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Именно в этот момент происходит возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав. После внесения записей в реестр оспаривание зарегистрированного права собственности и других вещных прав на объект недвижимости возможно только в судебном порядке.
И, наконец, пятый этап государственной регистрации — это совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
26. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
право собственности и другие вещные права;
ограничения(обременения)прав;
сделки с недвижимым имуществом;
физические объекты, подлежащие регистрации и учету.
Обязательной государственной регистрации подлежат все права собственности и другие вещные права: право хозяйственного ведения, оперативного управления, иные права.
Право хозяйственного ведения возникает, когда по законодательству РФ собственник закрепляет принадлежащее ему имущество за созданным им предприятием. Осуществляя право полного хозяйственного ведения, предприятие владеет, пользуется и распоряжается закрепленным за ним имуществом, совершает в отношении его любые действия, не противоречащие закону.
Право оперативного управления — особая разновидность вещных прав в гражданском законодательстве РФ. По объему правомочий право оперативного управления значительно уступает праву собственности и праву хозяйственного ведения. В соответствии с ГК РФ субъектами права оперативного управления могут быть только казенное предприятие и учреждение. Эти юридические лица в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. При этом собственник вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Ограничение (обременением) прав называется наличие установленных законом или уполномоченными органами (в предусмотренном законом порядке) условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. К основным ограничениям (об реме нениям) относятся: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества. Сервитут — право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.