Экономика недвижимости (стр. 1 из 4)
Недвижимое и движимое имущество
Недвижимые и движимые вещи
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащее государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты ( п.1 ст.30 ГК РФ). Недвижимость состоит из земли и улучшений. Под землей подразумевается: 1) земельные участки, 2) воздушное пространство над поверхностью участка, 3) недра (пространство под поверхностью участка), 4) лесные массивы, 5) водоемы.
Улучшения – это все те вещественные изменения, которые претерпела земля, по сравнению с тем, какой ее создала природа. Земля обладает стоимостью по причине своей потенциальной полезности в качестве площадки под строительные конструкции, зоны отдыха, сельскохозяйственные угодия, транспортные магистрали. Земля в первую очередь «имеет право на доход» приносимый всей собственностью. Стоимость земли может быть равна и даже больше, чем стоимость всей собственности.
В экономике недвижимости считается, что только земля имеет стоимость, в то время как улучшения – лишь вклад в стоимость земли.
Движимые вещи – вещи, не относящие к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (п.2 ст.30 ГК РФ).
Недвижимость как товар
Недвижимость:
1) нежилая: 1.1) промышленная, 1.2) торговая, 1.3) административная (офисная), 1.4) складская, 1.5) соцкультбыт
2) жилая: 2.1) многоквартирная, 2.2) отдельно стоящая, 2.3) таун-хауз town-house (сблокированные коттеджи).
Недвижимость – фундаментальный товар, наиболее основательный из всех существующих товаров. Его наиболее значимые характеристики – стационарность и материальность. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий и др.) и подразделяются на 6 групп (группы капитальности) с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Объекты недвижимости в течение срока своего существования подвержены разного рода износам.
Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Износ как техническое понятие характеризует потерю первоначальных потребительских свойств. Как экономическое понятие, износ это степень обесценения или устаревания, потеря первоначальной или восстановительной стоимости. По отношению к недвижимости обычно рассматривают 3 основных вида износа: 1) физический износ – потеря стоимости, вызванная разрушением недвижимости под действием природных, физико-химических, эксплуатационных и других факторов; 2) функциональный износ, функциональное (моральное) обесценение или устаревание – потеря стоимости, вызванная появлением каких-либо более дешевых, либо более производительных аналогов; 3) экономический (внешний) износ, экономическое обесценение или устаревание – потеря стоимости, вызванная крупными научно-техническими и социально-политическими прорывами в жизни общества, которые характеризуются появлением совершенно новых объектов, не имеющих аналогов.
Накопленный совокупный износ – уменьшение первоначальной (восстановительной) стоимости, которая происходит в результате физического разрушения, функционального или внешнего устаревания, либо комбинация различных видов износов.
Свойства недвижимости:
- Разнородность и уникальность. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых зданиях, о двух одинаковых участках, т.к. у них будут обязательно отличия, по крайней мере, по местоположению.
- Необходимость постоянного управления. Любой объект недвижимости нуждается в управлении, независимо от его функционального назначения. (Это обслуживание коммунальными услугами, охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов, различные сезонные и профилактические работы)
- Недвижимость нельзя отправить на склад до востребования.
- Особый вид собственности. В отличие от других товаров, владение недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц, поэтому операции с недвижимостью связаны с определенными процедурами, которые призваны обеспечить учет интересов государства, местных органов власти, других субъектов права.
- Низкий уровень ликвидности.
Права собственности
Право собственности – определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу правообладателю.
Содержание права собственности: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе: 1) отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; 2) передавать, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом; 3) отдавать имущество в залог; 4) обременять его другими способами; 5) распоряжаться им иным образом. Статья 209 ГК РФ.
Общие положения о праве собственности на землю. Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка: 1) поверхность (почвенный слой); 2) замкнутые водоемы; 3) находящиеся на нем лес и растения.
Лица, имеющие в собственности земельный участок вправе: 1) продавать его; 2) дарить его; 3) отдавать в залог; 4) сдавать в аренду; 5) возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос; разрешать строительство на нем третьим лицам; 6) использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка; 7) распоряжаться им иным образом.
Таким образом, право собственности на недвижимое имущество представляет собой совокупность отдельных прав, каждое из которых может быть по решению собственника отделено и передано третьему лицу на ограниченный во времени период или бессрочно. Совокупность всех отдельных прав образует полное право собственности. Передача кому-либо одного или нескольких прав приводит к возникновению частичных прав собственности. Наиболее распространенными частичными правами являются: передача по договору аренды прав владения или пользования. Имущество может находиться в организациях или у отдельных лиц на праве: 1) собственности. Право собственности возникает у организации независимо от источника приобретения имущества, т.е. как внесенная учредителем в качестве вклада в уставный капитал; изготовленная самой организацией; приобретенная за плату у других организаций; полученная безвозмездно или в качестве субсидии государственного органа; в обмен на товары и другие варианты приобретения имущества. 2) хозяйственного ведения. При этом организация владеет имуществом, но не вправе передавать это имущество, сдавать в аренду, отдавать в залог, вносить в уставный капитал хозяйственных обществ без согласия собственника. 3) право оперативного управления, при котором казенные предприятия при котором казенные предприятия, учреждения осуществляют в отношении закрепленного за ними имущества права владения в пределах установленных законов, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. 4) право договора аренды, при котором арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода или проезда через соседние земельные участки, прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи или трубопроводов, обеспечение водоснабжения или мелиорации, а также других нужд собственника, которые требуют установления сервитута. Сервитут устанавливает по соглашению между лицом, требующим установления сервитута и собственником соседнего участка, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
Обременения и сервитуты конкретного участка определяются с помощью правовой экспертизы недвижимого имущества. Цель экспертизы – достоверно определить истинный объем прав на имущественный объект. Цель правовой экспертизы достигается с помощью изучения и анализа правоустанавливающих документов. При проведении правовой оценки имущества следует иметь в виду, что право собственника по отчуждению имущества может быть ограничено или прямо запрещено законом. Одним из таких ограничений может быть арест имущества, налагаемый судом. Сделки возможны только после снятия ареста. Запрещение отчуждения налагается при предоставлении любых ссуд, а также при залоге недвижимости. Залоговое обязательство не препятствует распоряжению имуществом, но обременяет нового собственника выполнение обязательства по погашению долга бывшего владельца. Ограниченно право пользования имуществом, являющимся совместной собственностью, когда выдел конкретной доли затруднен или невозможен. Если при наличии документов, подтверждающих определенный правовой режим объекта, выясняется, что субъекту не может принадлежать имущество на таких правах, либо ранее было нарушено действующее законодательство, сделка признается недействительной (ничтожной), т.е. исключается возможность перехода права собственности.
Оценка стоимости недвижимости
