Экономика недвижимости (стр. 3 из 4)

2. Рыночный подход (методы сравнения продаж): 2.1 Метод прямого сравнительного анализа продаж; 2.2 Анализ парных продаж; 2.3 Анализ вторичного рынка; 2.4 Статистический анализ – построение регрессионных моделей; 2.5 Классификационный анализ; 2.6 Метод валового рентного мультипликатора (доходно-стоимостной подход).

3. Доходный подход (методы капитализации дохода): 3.1 Прямая капитализация дохода (капитализация по норме дохода); 3.2 Дисконтирование будущих денежных потоков (DCF-анализ «discounting cash flow»)

Методы затратного подхода

Метод сравнительной единицы. Наиболее популярный метод, основанный на сравнении стоимости единицы строительного объема или площади объекта оценки и объектов аналогов. Объект аналог подбирается по укрупненным показателям стоимости строительства (например, сборники УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства, и другие. Эти сборники имеют отраслевой характер). Каждый из этих сборников отражает стоимость единицы строительства в базовом году (базовые годы – 1969, 1984, 1991). Зная стоимость строительной единицы в базовом году и строительный объем (или площадь) объекта оценки, легко посчитать затратную стоимость объекта (ПВС - полная восстановительная стоимость) в ценах базового года. Для перехода от цен базового года в цены на дату оценки используются соответствующие индексы цен (источник – фирма «Ко-Инвест», осуществляющая мониторинг цен в строительстве и выпускающая ежеквартально «Сборники цен в строительстве», а также, региональные индексы, публикуемые органами местного самоуправления в регионах). Из полученной восстановительной стоимости объекта вычитается накопленный износ (физический, функциональный и экономический).

Нормы отдачи (используются в качестве коэффициентов дисконтирования):

1) внутренняя норма отдачи (IPR);

2) норма отдачи для собственного капитала (определяется по модели оценки капитальных активов – CAPM);

3) норма отдачи для совокупного капитала, собственного и заемного (средневзвешенная стоимость капитала WACC).

Методы оценки недвижимости. Все методы оценки недвижимости группируются в 3 подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Методы затратного подхода - основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. Однако необходимо помнить, что оценка стоимости объекта по затратам далеко не всегда отражает рыночную стоимость (для объектов с износом более 50% этот метод уже не эффективен).

Метод прямого сравнительного анализа продаж (рыночный подход) – метод основан на принципе замещения, который гласит: типичный покупатель не купит на рынке объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта эквивалентной полезности. Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия между объектом оценки и объектами сравнения. В результате устанавливается сопоставимая цена каждого объекта сравнения, как если бы все объекты сравнения имели те же характеристики, что и объект оценки. Эти откорректированные цены позволяют оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта. Этот метод наиболее эффективен в основном на активных секторах рынка недвижимости. Реализация данного метода предполагает выполнение следующих процедур: 1) выявление недавних продаж сопоставимых объектов; 2) выбор единицы сравнения; 3) выбор элементов сравнения (элементов отличия); 4) определение и обоснование поправок (корректировок) к цене каждого из сравниваемых объектов; 5) внесение поправок к ценам объектов сравнения.

Вторым по значимости методом сравнительного подхода является метод валового рентного мультипликатора.

Основными элементами сравнения являются: 1) передаваемые права собственности, 2) условия сделки, 3) условия рынка (дата продажи), 4) местоположение, 5) состояние объекта (год строительства, износ), 6) физические отличия (несущие и ограждающие конструкции), 7) компоненты собственности, непосредственно не связанные с недвижимостью.

Подход на основе МВР – мультипликатора валовой ренты

Это метод основан на существовании определенного соотношения между стоимостью здания и доходом, который оно способно генерировать.

Последовательность реализации метода: 1й этап: 1) выбор объектов сравнения, сопоставимых с оцениваемым; 2) определение цен продаж объектов сравнения и индексация этих цен на дату оценки; 3) определение доходности объектов сравнения путем умножения арендной ставки на площадь объекта; 4) определение соответствующих мультипликаторов валовой ренты путем деления цены продаж на величину дохода сравнимых объектов (арендной платы или ренты); 5) определение единого МВР (обычно по признаку моды); 2й этап: 1) определение рыночной арендной платы (по результатам анализа рынка); 2) выделение рыночной ставки аренды; 3й этап: определение текущей стоимости объекта 1) Определение арендной платы для оцениваемого объекта (дохода); 2) Определение стоимости оцениваемого объекта путем умножения Дохода на МВР. Получаем стоимость.

Данный метод эффективен для объектов недвижимости, активно оборачивающихся на рынке (квартиры, торговые магазины).

Доходный подход к оценке недвижимого имущества

Методы капитализации дохода

Данный подход наиболее адекватно описывает поведение на рынке типичного инвестора, которого волнуют два вопроса: 1) какой доход он получит на вложенные средства; 2) в какой мере он сможет возвратить вложенные средства обратно (реверсия). Различают два метода капитализации дохода: 1) прямая капитализация дохода (капитализация по норме дохода); 2) дисконтирование будущих денежных потоков (капитализация по норме отдачи).

Капитализация – конвертация будущих доходов в текущую стоимость.

Денежный поток (CF-cash flow) – это в основе чистая прибыль плюс амортизация.

Стоимость капитала и фактор риска

Методы оценки недвижимости в рамках доходного подхода построены на теории капитализации, которая в свою очередь основана на теории существования денег во времени.

(1й финансовый закон: завтрашний доллар стоит дешевле, чем сегодняшний. 2й финансовый закон: завтрашний доллар – рискованный доллар)

PV- настоящая стоимость (present value)

FV- будущая стоимость (future value)

Рынок капитала предлагает две возможности: 1) вы можете отдать свои деньги в пользование за определенную плату; 2) вы может взять деньги в пользование, заплатив за это определенную сумму. Очевидно, что эта сумма будет платой за пользование капиталом, которая и определяет его стоимость.

Если вы инвестируете деньги в какой-либо рыночный проект, то перед вами также открываются две возможности: 1) вложить деньги в государственные ценные бумаги, которые считаются безрисковыми (безопасными) в связи с их высокой ликвидностью; 2) вложить средства в определенный предпринимательский проект. В этом случае инвестор принимает на себя риски различных уровней, причем чем выше доходность проекта, тем выше риск.

Разберем это на примере: Допустим государство гарантирует плату за пользование капиталом в размере 6% годовых. Тогда через год инвестор получит:

, где 120 000 – это вложения капитала (инвестиции). В этом случае принято говорить, что «стоимость капитала составляет 6%».

Рынок капитала предоставляет инвестору и другую возможность. Эта возможность предполагает наличие на рынке недвижимости в качестве объекта инвестирования. При этом известно, что плата за капитал при инвестировании в определенную недвижимость составляет 12%. Эта норма может рассматриваться как альтернативная стоимость капитала. С учетом альтернативной стоимость капитала, настоящая стоимость 120 000 для данного инвестиционного проекта составит:

. Существенная разница в стоимости капитала при вложениях в государственные ценные бумаги и доходную недвижимость связана с тем, что капиталовложения в недвижимость подвержены влиянию факторов риска. В то время, как инвестиции в государственные ценные бумаги можно рассматривать как безрисковые (безопасные), поскольку отличаются самой высокой ликвидностью. Таким образом, различия в текущей стоимости 6064 доллара, стоимости ожидаемого будущего дохода (120 000), при двух альтернативных вариантах инвестирования – это премия за риск, связанный с вложением средств в предпринимательский проект.

1) Между доходом и стоимостью всегда находится риск, поэтому доход от инвестиций в недвижимость определяется её стоимостью в той мере, в какой владение этой недвижимостью связано с риском.

2) Разумный инвестор при инвестициях в доходную недвижимость рассчитывает получить премию не менее той нормы оплаты за капитал, которую предлагает государство при вложениях в государственные ценные бумаги (безрисковая ставка).

3) Дополнительные премии (сверх безрисковой ставки), которые требует инвестор, связаны с тем, как он оценивает принимаемые на себя риски различных уровней в связи с вложением средств в конкретный предпринимательский проект.

4) Инвестор оценивает риски и соответственно требует премии за них, ориентируясь на рыночные нормы оплаты за капитал, при инвестициях в объекты, сопоставимые с оцениваемым по основным характеристикам, т.е. для определения нормы оплаты за капитал в основу берется норма оплаты, на которую можно рассчитывать, инвестируя средства в альтернативный проект на рынке недвижимости (альтернативная стоимость капитала).