В настоящее время одним из самых актуальных вопросов для каждого второго является вопрос жилья. Решить эту проблему можно двумя способами. Первый - приобрести или улучшить жилье за счет собственных накоплений. Но, к сожалению, данный вариант решения не под силу большинству граждан. Вот тут как раз и стоит задуматься об использовании второго способа решения проблемы – ипотеке.
Популярность ипотечного кредитования еще не достигла в нашей стране такого уровня, как, допустим, в США. Многих просто пугает слово "кредит". Некоторые считают, что банк просто не одобрит их заявку, что они не сумеют собрать все нужные справки. Кто-то и не подозревает о существовании десятков ипотечных программ, а времени на то, чтобы ездить по разным банкам и консультироваться просто нет. Да и как разобраться во всех тонкостях предлагаемых вариантов без специалиста?! Именно поэтому в России несколько лет назад появился рынок ипотечного брокерства.
Кто же такой "ипотечный брокер"? Это человек, который выступает посредником между участниками ипотечной сделки (банком, страховой, риэлтерской и оценочной компаниями и клиентом). Его задачей является защита интересов клиента вплоть до момента получения клиентом ключей от квартиры.
Изначально услуги подобного рода, то есть - подбор наиболее выгодной ипотечной программы и помощь в получении кредита, оказывали риэлтеры. Но постепенное, хоть и медленное, расширение спроса на данные услуги способствовало появлению отдельной профессии "ипотечный брокер". В настоящее время существует три вида таких брокеров: банковские, риэлтерские и независимые. Итак, давайте посмотрим, чем же они отличаются друг от друга:
- банковский брокер предлагает услуги только того банка, в котором работает;
- риэлтерские брокеры сопровождают сделку по получению ипотечного кредита, а так же одновременно консультируют клиента по вопросам приобретения жилья и подбирают нужную квартиру из базы данных своего агентства;
- независимые ипотечные брокеры никому не подчиняются. Им не имеет смысла защищать интересы банка или риэлтерского агентства. Исходя из этого, основным в их работе является интерес клиента. А первоочередной задачей -сориентировать человека, какая ипотечная программа для него является наиболее подходящей.
При использовании ипотечного брокера в качестве посредника, клиенту остается только подписать с ним договор, узнать решение банка, в случае положительного ответа - подыскать нужную квартиру, подписать кредитный договор и договор купли-продажи. И все. При расчете за брокерские услуги существует несколько вариантов. Некоторые брокеры берут деньги у банков, выдавших кредит, а некоторые – непосредственно у клиента. Суммы тоже варьируются - кто-то берет определенную ставку. А кто-то процент от суммы кредита.
Ипотечный брокер не может навязывать свои услуги. Он только предлагает ту или иную программу. А клиент может подумать, посоветоваться с кем-нибудь или попросить подобрать другую.
6. Учет и регистрация объектов недвижимости. Не менее важными составляющими инфраструктуры рынка недвижимости являются учет и регистрация объектов. В г. Иркутске учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости ведут три организации: МУП "БТИ", Иркутский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация" и ОГУП "ОЦТИ – Областное БТИ". Данные организации занимаются не только учетом недвижимости, хотя, безусловно, это является их основной задачей. Здесь концентрируются данные о владельцах объектов недвижимости, проведенных капитальных ремонтах и перепланировках. Кроме того, ОТИ определяют примерную стоимость объекта недвижимости на рынке, что очень важно при совершении каких-либо сделок. По закону, цена продаваемой квартиры не может быть меньше цифры, названной представителями ОТИ.
Сведения из ОТИ необходимы при совершении любых сделок с недвижимостью, а также согласовании перепланировки и некоторых других операциях. Эти сведения выдаются в виде справок, составленных по определенной форме. Справки выдаются как физическим, так и юридическим лицам после того, как они представят все необходимые для их оформления документы. Сделка с недвижимостью будет иметь юридическую силу только после того, как предоставлены все справки из ОТИ.
На сегодняшний день все организации технической инвентаризации используют в своей работе новый программный комплекс ValMaster BTI. Данный программный комплекс был разработан в соответствии с "Организационно-методическими требованиями к построению интегрированной информационной системы государственного технического учета и технической инвентаризации зданий и сооружений жилищно-гражданского и производственного назначения", утвержденными Приказом Председателя Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №138 от 20.06.2000.
ValMaster BTI обеспечивает:
1. Автоматизацию технической инвентаризации объектов недвижимости жилого назначения (коммунальных и индивидуальных домовладений и отдельностоящих зданий);
2. Формирование электронного архива инвентарных дел;
3. Статистическую обработку электронного архива;
4. Формирование отчетных документов утверждённых образцов.
ValMaster BTI разработан с учетом функциональных требований, предъявляемых к программным продуктам информационных систем технической инвентаризации недвижимости уровня "район-город".
Программный комплекс имеет следующие функциональные характеристики:
I. Обеспечивается:
1. ведение архива инвентарных объектов жилого назначения:
a. Постоянного проживания:
- Коммунальное домовладение,
- Отдельностоящее здание,
- Индивидуальное домовладение,
б. Временного проживания:
- Садовое домовладение,
2. Поддержка трёх состояний объекта: рабочего, сформированного, удалённого,
3. Поддержка двух режимов обработки сведений об инвентарных объектах: ручной ввод и автоматизированный расчёт,
4. Ведение истории изменений объектов,
5. Ведение истории переименований элементов адреса,
6. Ведение истории дифференцированных коэффициентов,
7. Возможность копирования объектов (домовладения, строения, помещения),
8. Формирование экспликации по этажам, секциям и типам помещений,
9. Формирование строения в целом и отдельных его частей (по подлитерам),
10. Формирование утверждённых типовых документов на заданную дату,
11. Формирование статистических справок по заданным критериям,
12. Поиск объектов по заданным критериям;
II. Состав сведений по инвентарным объектам, включаемым в электронный архив программы, полностью соответствуют описательной информации, содержащеюся в действующих формах технических паспортов по каждому типу объекта инвентаризации:
1. адресно-учетные характеристики,
2. регистрационно-правовые характеристики,
3. эксплуатационные характеристики,
4. характеристики объемно-компоновочных решений,
5. характеристики конструктивных решений и элементов благоустройства,
6. экономические характеристики;
III. Все атрибуты, связанные с описанием объекта инвентаризации, составлены на основе специально разработанных Единых классификаторов характеристик. При этом обеспечивается описание объектов в полном соответствии с рекомендациями по проведению технической инвентаризации с учетом их возможного фактического состояния;
IV. Описание конструктивных элементов и элементов благоустройства соответствуют терминам и характеристикам, применяемым в методиках расчета экономических показателей (УПВС);
V. Определение действительной стоимости 1 кв. м жилой и встроенной площади осуществляется в соответствии с рекомендациями по учету объемов, различий в конструктивном исполнении и составе благоустройства жилых и встроенных помещений, а также рассчитанными значениями физического износа здания;
VI. При составлении экспликации помещений расчет площадей осуществляется по формулам или по задаваемым параметрам стандартных геометрических фигур с автоматическим составлением расчетных формул;
VII. Подсчет суммарных значений площади по помещениям, литерам, этажам, зданию в целом, а также по участку с учетом типа площади (жилая, общая, свободная, застроенная и т.п.) осуществляется автоматически;
VIII. Расчет благоустроенной площади по видам благоустройства осуществляется автоматически по данным экспликации и описанию элементов благоустройства здания;
IX. Реализован сквозной автоматизированный расчет экономических показателей, исходными данными для которого служат вводимые при описании объекта стандартные характеристики оцениваемого строения – объемы, площади жилых и встроенных помещений, этажность, наименования и описание конструктивных элементов и благоустройств;
X. Реализован автоматизированный расчет восстановительной стоимости, в том числе:
1. определение группы капитальности строения,
2. определение расчетного объема строения,
3. выполнения корректировок показателей стоимости в соответствии с методикой Указаний Технических частей сборников УПВС и Разъяснений по применению УПВС, разработанных Республиканским управлением технической инвентаризации (1995 г.);
XI. Реализован автоматизированный расчет физического износа строений по срокам эксплуатации для всего строения в целом и поэлементно в соответствии с методикой Ведомственных Строительных Норм "Правила оценки физического износа жилых зданий". ВСН 53-86(р);