Куйбышевский район города включает в себя два микрорайона – Топкинский и Зеленый, а также предместья Марата и Радищево. Большую часть жилой застройки района составляет частный сектор, а также деревянные полублагоустроенные дома со сроком эксплуатации более 60 лет. Этим объясняются низкие цены на жилье в этом районе, несмотря на его относительную близость к центру Иркутска (10-15 мин.).
Октябрьский район прилегает к центру города и считается одним из самых перспективных – сегодня он является основным местом новой застройки. Цены в Октябрьском районе несколько ниже, чем в Кировском, но здесь больше новых домов и широкое разнообразие планировок. Особое место в Октябрьском районе занимает микрорайон Солнечный. Близость к Иркутскому водохранилищу, развитая инфраструктура ( в районе три школы – лицей № 47, гимназия № 25 и 21, детская поликлиника, городская стоматологическая клиника, культурно-досуговый центр) и особый микроклимат социального окружения –вот те факторы, которые вызывают повышенный спрос со стороны состоятельных покупателей квартир.
Свердловский район состоит из микрорайонов – Академгородок, Первомайский, Университетский, Юбилейный, Синюшина гора, Радужный, Студгородок. Отдаленность от центра – 15-20 мин. Самые дорогие квартиры в Академгородке, Студгородке и Университетском. До недавнего времени цены на жилье в Свердловском районе были достаточно низкими, но с развитием транспортной системы и социально-культурной инфраструктуры, а также в связи с перспективой ввода нового моста через Ангару ситуация изменилась – сейчас цены в Свердловском районе сопоставимы с ценами в Октябрьском.
Самым отдаленным от центра города является Ленинский район (25-35 мин.). Здесь самые низкие в Иркутске цены на типовое жилье. Район активно застраивается, формируется инфраструктура удобного "спального" района – появляются новые школы, супермаркеты, рынки. Ленинский район состоит из двух относительно самостоятельных частей: Иркутск-2 и Ново-Ленино. Иркутск-2 называют "городком авиастроителей" - в этой части расположен один из крупнейших авиационных заводов России. Район отличает развитая инфраструктура: детские сады, поликлиники, школы, парки, скверы, спорткомплексы. Ново-Ленино – самый большой микрорайон Иркутска, в то же время – самый отдаленный от центра (30-35 мин.). Невысокая плотность застройки Ново-Ленино и наличие большого количества свободных участков позволяет говорить о том, что это самый перспективный район с точки зрения нового жилищного строительства.
2.1 Характеристика инфраструктуры рынка
Под инфраструктурой рынка недвижимости мы понимаем совокупность вспомогательных отраслей (экономических институтов), обеспечивающих основную деятельность рынка недвижимости.
К таким институтам, несомненно можно отнести строительные организации, средства массовой информации, органы местного самоуправления, брокерские и оценочные компании, индивидуальные предприниматели рынка недвижимости и др.
Рассмотрим основные институты, составляющие инфраструктуру рынка недвижимости применительно к г. Иркутску.
1. Средства массовой информации. Город обладает практически всеми средствами массовой информации. Есть свои телекомпании: "ИГТРК", "Аист", "АС Байкал ТВ" , радиостанции, печатные СМИ, кроме того, есть возможность выхода в систему Интернет.
Больше всего к местному рынку недвижимости относятся печатные СМИ города. В городских газетах публикуются проблемные материалы, рекламные модули и частные объявления, имеющие непосредственное отношение к рынку недвижимости.
Можно выделить следующие основные местные газеты, распространяемые в городе и районе: "СМ Номер Один", "Дело", "Иркутская Торговая газета". Также раз в неделю выходят газеты "Все объявления Иркутска", "Из рук в руки", "Вся недвижимость Иркутска", которые содержат лишь объявления по объектам недвижимости.
В 2003 году состоялось открытие первой специализированной выставки "Ярмарка недвижимости". Конечно, данное мероприятие нельзя отнести к традиционным СМИ, но его полезность и актуальность на сегодняшний день очевидны. Впервые представители власти, общественности и риэлторы за 11 лет существования рынка недвижимости города Иркутска собрались вместе за круглым столом, организованным в рамках первой ярмарки недвижимости. Наболевших проблем в сфере недвижимости накопилось столько, что обсудить их все за отведенный час не получилось, только высказать. Но многим участникам и не требовались ответы на поставленные вопросы, хотелось быть услышанными. Итог первого круглого стола - после долгих лет молчания власть наконец-то повернулась к риэлторам лицом.
На сегодняшний день ярмарка недвижимости это ежегодное мероприятие, участниками которого являются строительные компании, агентства недвижимости, банки, представляющие потребителям свои ипотечные продукты, организации, предоставляющие юридические услуги по операциям с недвижимостью, организации по техническому учету и технической инвентаризации объектов капитального строительства и т.д. Здесь участники выставки имеют возможность не только заручиться договоренностями о сотрудничестве, но и рассказать о себе и о своей работе обычным посетителям, ответить на интересующие вопросы, дать необходимые консультации.
Местное радио особый интерес к рынку недвижимости практически не проявляет, а по местному телевидению выпускается бегущая строка. Но высокие расценки как на радио, так и на телевидении не позволяют размещать информационные материалы всем желающим. Поэтому чаще можно услышать объявления лишь крупных строительных организаций.
2. Строительные компании. Строительный комплекс города представлен следующими крупными строительными компаниями: ГК "ВостСибСтрой", ОАО ФСК "Новый город", ООО "Танар", ОАО "Сибавиастрой", ЗАО "Стройконсалт".
Достаточно богат комплекс по производству строительных материалов: ОАО "Иркутский керамический завод" - производство строительного кирпича, ОАО "Иркутский завод сборного железобетона" – производство сборного железобетона, бетонных изделий, товарного бетона, а также изготовление металлических конструкций, ОАО "Ангарскцемент" - производство цемента.
Хочется отметить, что иркутские строительные компании вполне конкурентно способны в сравнении с другими компаниями, пришедшими в Иркутск из крупных городов. А некоторые из них имеют свои минизаводы по производству строительных материалов.
3. Финансово-кредитные учреждения города представлены филиалами крупных банков, таких как: Газпромбанк, МДМ Банк, ВТБ24, Внешторгбанк, Дальневосточный банк, Байкалинвестбанк и Сбербанк России.
Кредитуются в банках в основном застройщики коммерческой недвижимости. Строители жилья финансируют свои проекты, как правило, за счет средств дольщиков. Правда, и они нуждаются в дополнительных деньгах, чтобы увеличить темпы и объемы строительства. Между тем, кредиты для застройщиков жилья в банках почти недоступны: время, когда необходимы займы - это начальные этапы строительства, но в этот период у 90% иркутских застройщиков разрешающих документов на объект пока еще нет, как нет и прав на землю. А у банков разговор короткий: нет документов - нет денег. И строители идут к альтернативным источникам денег - неформальным кредиторам. Это компании или физические лица, выдающие займы на условиях, далеких от банковских - под более высокий процент и на меньшие сроки. Наличие разрешающих документов для них не имеет значения. Главное - чтобы клиент вовремя вернул долг с процентами. В среднем "серые" займы для иркутских строителей дороже банковских на 5 процентных пунктов.
4. Оценочные компании и индивидуальные оценщики. В городе действует множество фирм, производящих оценку недвижимости. В данный момент рынок насыщен услугами по оценке как объектов недвижимости, так и транспортных средств, оборудования, основных средств фирм, а также услугами по экспертизе отчетов об оценке. Но, к сожалению, данные услуги не всегда выполняются качественно. Профессионалы рынка надеются, что исправить ситуацию сможет новый Закон "Об оценочной деятельности в РФ", который вступил в силу с 1 января 2009г. Данный документ отменяет лицензирование оценочной деятельности и вводит механизм саморегулирования. Иными словами, материальную ответственность за деятельность каждого оценщика будет нести саморегулируемая организация, членом которой он является. Задача СРО в этом случае - позаботиться о том, чтобы в ее рядах состояли только добросовестные и компетентные специалисты. Новые правила повысят профессиональную ответственность оценщика.
5. Риэлторские компании и индивидуальные брокеры. Особенность Иркутска от других городов в том, что здесь работают небольшие агентства - в основном ЧП. В последнее время на рынке произошла интересная реорганизация: открылось много новых агентств. За год-два общая численность риэлторских фирм увеличилась примерно на четверть. По различным данным, на сегодняшний день в Иркутске работает около 200 - 350 агентств недвижимости, из них менее 10 крупных. Появление большого числа новых игроков на рынке недвижимости, в основном, связано с отменой в феврале 2002 года лицензирования риэлторской деятельности.
Не смотря на такой сильный количественный рост риэлторских фирм, самих риэлторов больше не стало. Директора новых фирм – это бывшие сотрудники некогда крупных и средних агентств. Если раньше под крылом крупной компании работало от 30 и более человек, то на сегодняшний день, таких "гигантов" на рынке не осталось. В основном работа ведется на уровне оказания брокерских услуг. У этого процесса есть свои " плюсы", например – специализация агентств. Один человек не может заниматься всем подряд, и выбирает какое-то основное направление. Это позволяет выполнять работу более грамотно и качественно. К тому же, когда есть личная ответственность - ошибок меньше. В будущем возможен другой виток развития, произойдет обратная реакция, и агентства будут укрупняться. Одиночки попробуют себя в свободном плавании и вернутся под крыло средних и крупных агентств. Быть хорошим руководителем, это не то же самое, что быть хорошим риэлтором.