Недвижимость – особый товар, обладающий рядом свойств.
1. Фундаментальность, стационарность и материальность являются ее существенными характеристиками.
Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, о внесенных улучшениях, о поверхностном и подпочвенном слое, о дренаже, о ландшафте, о подъездных путях, об окружающей среде, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта.
2. Полезность составляет основу стоимости недвижимости, однако она сама по себе не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости.
Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет место перепроизводство жилья и превышение предложения над спросом, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости.
3. Долговечность недвижимости превышает этот показатель практически у всех иных товаров, кроме отдельные видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Вместе с тем объекты недвижимости изменяются в течение срока своего существования и при этом можно выделить четыре фазы жизненного цикла каждого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление.
Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Физический износ отражает степень изменения физических свойств недвижимости со временем. Функциональный износ возникает из-за плохой планировки и функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний износ появляется из-за изменения внешних по отношению к недвижимости факторов, то есть под негативным воздействием окружающей среды.
4. Разнородность, уникальность и неповторимость образуют еще одну группу признаков недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых строениях, о двух одинаковых участках, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам, к коммуникациям, к линии горизонта и сторонам света. Кроме того, для каждого покупателя (или инвестора) сочетание собственного ряда предпочтений, возможностей и ограничений определяет в конечном итоге привлекательность объекта недвижимости.
5.Управляемость. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. Любой объект нуждается в постоянном управлении, независимо от его функционального назначения. Это – обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.
Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне – жилая ячейка (квартира, комната, дом) – она выступает как частный товар, а на макроуровне – как часть инфраструктуры и общественный товар.
На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.
6. Детальная регламентация сделок с недвижимостью со стороны государственных и муниципальных органов власти. Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.
Достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает низкий уровень ликвидности недвижимости как товара, то есть ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.
Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные права. Общественные права включают властные полномочия правительства или местных органов власти, а именно:
- право вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости имущества для поддержки государственных программ и оказания общественных услуг;
- право приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд;
- право вводить зональные ограничения, ограничения в сфере строительства, экологии, дорожного движения;
- право предоставлять недвижимое имущество в пожизненное владение;
- право возвращать государству имущество при отсутствии законных владельцев или наследников.
Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения и способов физического использования имущества и разделения доходов.
Все перечисленные особенности недвижимости проявляются в разной степени на всех сегментах рынка недвижимости и детальный учет их влияния на сделку в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного решения.
1.2 Рынок недвижимости
Рынок недвижимости (в широком понимании) – это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных и частичных прав собственности от одного субъекта к другому.
Рынок недвижимости (в узком понимании) – совокупность объектов недвижимости, в отношении которых возможно вовлечение в экономический оборот.
Рынок недвижимости является несовершенным по причине отсутствия ряда характерных черт, присущих совершенному рынку (табл. 1).
Рынок недвижимости является существенной составляющей национальной экономики. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и тому подобное для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.
Спрос на рынке недвижимости представлен покупателями, приобретающими недвижимость с целями инвестирования, коммерческой эксплуатации (аренды), использования для организации производственной или коммерческой деятельности (финансово-экономические цели), либо для непосредственного использования (проживание), социальных целей, обеспечения возможностей создания объектов инфраструктуры (нестоимостные цели).
Таблица 1 Характерные черты общепринятого рынка и рынка недвижимости
| Характерные черты рынка | Общепринятый рынок | Рынок недвижимости |
| 1 | 2 | 3 |
| 1. Устойчивая территориальная граница рынка | регион, страна, группа стран | регион, город, район |
| 2. Стандартизованность товара | абсолютная или очень высокая | Отсутствует |
| 3. Взаимозаменяемость товаров | абсолютная | Слабая |
| 4. Число покупателей и продавцов | большое | Небольшое |
| 5. Соотношение между числом покупателей и продавцов | сбалансированное | Колеблется между сбалансированностью рынка покупателя и рынка продавца |
| 6. Характер сделок | публичные и биржевые | носят частный характер |
| 7. Достоверность и полнота информации | очень высокая | Доступная информация часто недостоверна |
| 8. Доступность информации о товарах и рынке | очень высокая | доступ к информации обычно затруднен |
| 9. Скорость обмена информации | очень высокая | Низкая |
| 10. Степень осведомленности покупателя и продавца о товаре | высокая | Низкая |
| 11 . Правовое регулирование взаимоотношений между покупателем и продавцом | минимальное | Значительное |
| 12. Стабильность цен | цены стабильны | тенденция к росту цен |
| 13. Транспортабельность | высокая | Отсутствует |
| 14. Влияние местонахождения на цену товара | незначительное | очень значительное |
| 15. Роль национального признака в принятии решения на рынке | практически отсутствует | заметная роль |
| 16. Возможность относительно быстрого заметного увеличения или уменьшения объема предложения | значительное | Практически отсутствует в силу длительности строительного цикла |
Особенности предложения на рынке недвижимости предполагают его разделение на первичный и вторичный рынки.