Преобразования в сфере управления ЖКХ на территории Черемховского городского муниципального образования производились следующим образом:
До 1996 года работали МУП Жилищного управления № 1, МУП Жилищного управления № 2, МУП Жилищное управление № 3, МУП Жилищное управление № 4, УЖКХ ОАО «Востсибуголь», аварийно-диспетчерская служба.
9 февраля 1996 года был создан МУП трест ЖКХ, зарегистрирован Постановлением Мэра № 68.
Трест жилищно-коммунального хозяйства занимал монопольное положение в системе управления и обслуживания жилищного фонда г. Черемхово, т.к. за ним был закреплен весь жилищный фонд города, и он не мог самостоятельно изменить объект обслуживания, равно как и жильцы воспользоваться услугами другой обслуживаемой организации.
В 2000 году трест был преобразован в «Службу заказчика» постановлением Мэра № 247 от 28.04.2000 г. На основании распоряжения мэра № 93 от 20.12.2001 г. «Служба заказчика» преобразована в МУП УЖКХ, которое, в свою очередь, распоряжением мэра № 93 от 17.03.04 г. подвергнуто процедуре банкротства.
На период реорганизации МУП УЖКХ насчитывал работающих на своем предприятии 650 человек. Кредиторская задолженность по заработной плате колебалась в пределах 4,6млн. рублей и с учетом компенсации при реорганизации (сокращении) достигла 5,9 млн. рублей.
Схема управления имущественными отношениями в г. Черемхово выглядит следующим образом: Комитет по управлению муниципальным имуществом находится в административном подчинении у мэра Черемховского городского муниципального образования. Комитет по управлению муниципальным имуществом на договорной основе передает в хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование жилищный фонд, инженерные сети, объекты и сооружения инженерной инфраструктуры коммунальным организациям (компаниям) различной формы собственности (Приложение Е).
Несмотря на то, что в ходе реформы МУП Управление жилищно-коммунального хозяйства был разукрупнен, появившиеся на его месте муниципальные и частные организации сохранили свое монопольное положение в связи совмещением функций управления и обслуживания административно закрепленного за ними жилищного фонда. Никакими серьезными экономическими рычагами жилищно-эксплуатационные организации не связаны с обслуживаемым жилищным фондом. Однако при этом они до сих пор собирают квартплату с населения, планируют свою работу, выполняют её, сами оценивают и сами себе ее оплачивают.
На вновь образованных предприятиях разных форм собственности удалось организовать работу с меньшим числом работников, частично остановить рост задолженности по заработной плате.
Существующая система эксплуатации жилищного фонда свидетельствует о наличии проблем в организации управления жилищным фондом Черемховского муниципального образования и не позволяет эффективно его использовать и сохранять. Жилищные организации не могут реализовать рыночные принципы управления не принадлежащей им жилищной собственности.
Состояние о закреплении площадей жилищного фонда города на 01.07.2004 года выглядит следующим образом (табл. 3.1). При этом большая часть жилищного фонда (1427 жилых домов) находится в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий, оставшаяся (269 жилых домов) – в доверительном управлении у индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица.
Таблица 3.1.
Распределение жилищного фонда г. Черемхово
| Наименование жилищного участка | Кол-во жилых домов | Общая площадь | По степени благоустройства жилья | ||
| благоустр. | п/благоустр. | не благоустр. | |||
| ед. | тыс. кв. м | ед. /кв. м | ед. /кв. м | ед. /кв. м | |
| МУП ЧГМО «Жилсервис» | 346 | 158,139 | 100/118167 | 57/16600 | 189/23372 |
| МУП ЧГМО «ЖЭУ № 2» | 128 | 142,851 | 66/130914 | 6/865,1 | 56/11072,5 |
| МУП ЧГМО «ССЖФ № 3» | 469 | 162,031 | 120/108692 | 37/143,62 | 312/38977 |
| МУП ЧГМО «ССЖФ № 4» | 484 | 167,251 | 124/130761 | 58/6384,5 | 275/30105,23 |
| ип «Столярский» | 168 | 55,236 | 13/9241,5 | 73/30073,5 | 82/15921 |
| ИП «Невидимов» | 52 | 46,742 | 28/36579,2 | 6/3953 | 18/6210,3 |
| ИП «Винников» | 28 | 87,013 | 28/87013 | - | - |
| ИП «Кочубей» | 21 | 71,131 | 21/71131 | - | - |
| ИТОГО: | 1696 | 890,4 | 500/692498,7 | 264/72238,1 | 932/125658 |
В связи с этим можно выделить ключевые проблемы, которыми на сегодняшний день являются: неудовлетворенность основной массы населения низким качеством услуг ЖКХ, отсутствие эффективного механизма управления ЖКХ в новых рыночных условиях, отсутствие конкуренции в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг населению, и определить основные направления деятельности по выходу из создавшегося положения и эффективному управлению муниципальным имуществом:
- непосредственное управление жилищным фондом посредством
управляющих компаний - организаций любой формы собственности, владеющих и управляющих собственным жилищным фондом, а также жилищным фондом, переданным им на основе договоров доверительного управления собственниками в целях эффективного управления;
- индивидуальная трудовая деятельность граждан, работающих по принципу «хозяин дома».
Создание конкурентной среды в жилищной сфере ключевым образом зависит от эффективного разделения функций и формирования договорных отношений между собственниками жилищного фонда (или организациями, уполномоченными выступать от лица собственника), управляющими компаниями и подрядными жилищными организациями (Приложение Ж).
Разграничение функций собственника жилищного фонда от хозяйственной деятельности по его управлению и обслуживанию особенно важно для муниципального жилищного фонда. Необходимо прекратить имеющуюся практику, когда органы местного самоуправления в лице своих структурных подразделений выполняют хозяйственные функции по управлению жилищным фондом.
Учитывая сложившуюся ситуацию по обслуживанию жилищного фонда и социально-экономическую ситуацию территории в целом, а так же в соответствии с положениями Концепции о реформировании жилищно-коммунального хозяйства, на территории п. Храмцовка г. Черемхово на базе трех структурных подразделений (Доверительный управляющий ИП Невидимов, МУП ЧГМО «ССЖФ № 3» и МУП ЧГМО «ССЖФ № 4) в настоящее время создается Управляющая компания ООО «Жилищная инициатива».
На основании договора доверительного управления и договора на техническое обслуживание жилых домов администрацией городского образования в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Управляющей компании ООО «Жилищная инициатива» должно быть передано на правах хозяйственного ведения 376,024 тыс. кв. м жилищного фонда (1005 единиц), которая, в свою очередь, заключит подобные договора подряда на техническое обслуживание с 11 вновь образованными «хозяевами дома» (примерно по 34,2 тыс. кв. м).
При этом, по моему мнению, орган местного самоуправления как собственник жилищного фонда должен обеспечить:
· соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов коммунальной инфраструктуры;
· обеспечение необходимого уровня финансирования для содержания принадлежащей ему недвижимости;
· заключение договоров социального найма, найма или аренды жилых и нежилых помещений в принадлежащем ему жилищном фонде;
· заключение договора с выбранной (созданной) организацией на управление муниципальным жилищным фондом;
· обеспечение систематического контроля за реализацией договоров по выполнению необходимых работ по обеспечению сохранности жилищного фонда, параметров объема и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
В свою очередь, Управляющая компания должна обеспечить:
· поддержание в надлежащем состоянии и развитие принятой от собственника в управление недвижимости в соответствии с требованиями собственника и государственными стандартами качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;
· выбор подрядчика по выполнению работ и поставке ресурсов для предоставления жилищных и коммунальных услуг на вверенном ему в управление жилищном фонде;
· в случае экономической целесообразности эти работы могут выполняться силами самой Управляющей компании (в малых населенных пунктах);
· заключение договоров с выбранными на конкурсной основе подрядчиками на выполнение работ и предоставление ресурсов заданного количества, качества и стоимости;
· обеспечение системы контроля за выполнением договоров;
· организацию сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги.
При формировании или выборе организации, которая будет обеспечивать управление недвижимостью в жилищно-коммунальной сфере, собственник должен руководствоваться следующими соображениями:
· Управляющая компания должна быть субъектом рыночной экономики;
· Управляющая компания должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных услуг;
· Управляющая компания и ее персонал должны быть заинтересованы, в том числе и финансово, в качестве своего труда.
Важно, конечно, определить порядок контроля за деятельностью Управляющей жилищной организацией и определить систему показателей для оценки эффективности этой деятельности. Разработанные критерии ответственности управляющей организации должны быть отражены в договоре на управление.