- исключения из перечня объектов кадастрового учета территориальных и функциональных зон, зон с особыми условиями использования территорий, не являющихся объектами недвижимости и имеющими принципиально иную природу по сравнению с объектами недвижимости;
- приведения норм закона в соответствие с Градостроительным, Земельным и Жилищным кодексами РФ и иными федеральными законами;
- исключения из закона норм, предусматривающих дублирование в государственном кадастре недвижимости сведений других государственных кадастров (реестров);
- уточнения ответственности органа кадастрового учета за своевременность и точность записей об объектах кадастрового учета в государственном кадастре недвижимости, за полноту и подлинность выдаваемой информации об объектах кадастрового учета, и уточнения вида такой ответственности;
- уточнения норм закона о саморегулируемых организациях кадастровых инженеров.
В то же время указанным законом предусматривается поэтапное введение новой системы государственного кадастра недвижимости с сохранением действия на переходный период норм Федерального закона «О государственном земельном кадастре».[29]
В рамках законодательного обеспечения реализации приоритетного национального проекта скорейшего совершенствования требует порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд закреплена Гражданским кодексом РФ[30] и Земельным кодексами РФ. В законе установлен исчерпывающий перечень оснований такого изъятия, а также органы власти, уполномоченные на принятие решений.
Вместе с тем порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, включающий перечень необходимых документов для принятия решений, принятие необходимых мер по прекращению прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, на законодательном уровне не предусмотрен.
Вместе с тем необходимо констатировать, что в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» скорейшего решения требуют проблемы обеспечения жилищного строительства земельными участками и инженерной инфраструктурой.
Так, рост объемов жилищного строительства существенно сдерживается отсутствием свободных и обеспеченных инфраструктурой земельных участков, а также наличием административных барьеров, затягивающих сроки предоставления земельных участков для жилищного строительства. Совершенствование законодательства Российской Федерации, регулирующего процедуру предоставления земельных участков для строительства, - одна из первоочередных задач, без решения которой достижение целей национального проекта будет затруднено.
Для строительства объектов инфраструктуры необходим выбор земельного участка для строительства. Количество согласующих инстанций при этой процедуре зачастую превышает 100. Помимо того, что большое количество согласований выбора земельного участка установлено федеральными законами, органы власти субъектов РФ и органы местного самоуправления устанавливают свое количество согласующих инстанций. В результате сроки предоставления земельных участков затягиваются.
В связи с этим требует скорейшей подготовки проект федерального закона, предусматривающий внесение изменений в Земельный кодекс РФ в части совершенствования процедуры предоставления земельных участков для строительства, а также процедуры выбора земельных участков для строительства. Изменения в законодательстве в этой сфере, в первую очередь, должны быть направлены на установление максимально прозрачных процедур и сроков при предоставлении земельных участков для строительства в увязке с нормами законодательства о градостроительной деятельности, а также на устранение административных барьеров при процедуре предварительного согласования места размещения объекта.
В то же время необходимо вовлекать в оборот в целях жилищного строительства неиспользуемые федеральные земли, предоставленные государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям. Это может стать значительным резервом для увеличения объемов жилищного строительства.
Для решения данной проблемы необходимо внесение изменений в Земельный кодекс РФ в части установления механизма передачи неиспользуемых земельных участков в собственность субъектов РФ или муниципальную собственность.
Наличие значительного числа административных барьеров в строительной сфере, в первую очередь, связано с несоблюдением федеральных законов. Новый Градостроительный кодекс РФ является законом прямого действия и устанавливает четкие и прозрачные процедуры выдачи разрешения на строительство, ввод объекта в эксплуатацию.
С даты принятия Градостроительного кодекса РФ прошло более трех лет, а законы субъектов РФ, принятые в развитие старой редакции Градостроительного кодекса 1998 г., до сих пор не приведены в соответствие новой редакции Кодекса. Для того чтобы изменить сложившуюся ситуацию, Правительству РФ, в том числе Минюсту России, прокуратуре необходимо в кратчайшие сроки организовать работу по приведению нормативных правовых актов субъектов РФ в соответствие с Градостроительным кодексом и иными федеральными законами.
Второй важнейший блок проблем, решение которых необходимо для реализации национального проекта, это обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой.
Исключительное значение для осуществления приоритетного национального проекта по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем имеет реформирование и модернизация жилищно-коммунального хозяйства. В настоящее время жилищно-коммунальное хозяйство страны продолжает находиться в кризисном состоянии, его работа неэффективна. Потери при производстве, транспортировке и потреблении энергоресурсов доходят до 50-60%, воды - до 40%. Инженерные системы и сооружения коммунальной инфраструктуры физически изношены, морально устарели и нуждаются в коренной модернизации. Энергоэффективность и ресурсосбережение должно законодательно приобрести тот же обязательный статус, что и вопросы обеспечения безопасности в строительстве.
Рассматривая рынок жилья как взаимосвязь спроса и предложения, следует отметить, что определенное стимулирующее воздействие на увеличение объемов жилищного строительства оказывает реализация мероприятий национального проекта, направленных на повышение возможностей населения по его приобретению.
Для ускоренного развития малоэтажного домостроения в сентябре 2006 г. были внесены изменения в федеральную целевую программу «Жилище»,[31] в соответствии с которыми средства, выделяемые в виде субсидий на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой, распределяются следующим образом:
- 40% - на частичное возмещение затрат на уплату процентов по кредитам при многоэтажном строительстве;
- 20% - на полное возмещение затрат на уплату процентов при малоэтажном строительстве;
- 40% - на возмещение половины стоимости затрат по реализации инвестиционных проектов при малоэтажном строительстве жилья для очередников;
Кроме того, в рамках финансирования программ дорожного строительства в 2007-2009 гг. предусматривается оказание государственной поддержки в виде субсидий на развитие улично-дорожной сети малоэтажной застройки в размере по 3,5 млрд. руб. ежегодно.[32]
Наряду с мерами по увеличению объемов строительства необходимо развивать ипотечное жилищное кредитование. В настоящее время институт ипотеки не начал действовать в полной мере. Так, в 2008 г. по ипотеке приобретено менее 3% квартир.
Необходимо развивать инфраструктуру системы ипотечного кредитования, завершить формирование нормативной базы по страхованию ипотечных кредитов, предусмотреть возможность привлечения институциональных инвесторов, в частности средств пенсионных фондов.
Большое значение для развития ипотеки имеют ипотечные ценные бумаги. К сожалению, несмотря на то, что действует Федеральный закон от 11.11.03 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»,[33] такие ценные бумаги фактически не выпускаются. Требуется внести изменения в данный закон.
Органам государственной власти и местного самоуправления необходимо активизировать работу по развитию системы ипотечного кредитования и обеспечить увеличение объемов выдаваемых кредитов. Кроме того, необходимо одновременно развивать иные формы жилищного кредитования с использованием для строительства жилья средств паевых инвестиционных фондов, организацией строительных сберегательных касс, жилищных накопительных кооперативов.
Необходимо принятие нестандартных решений, в частности, целесообразно использование механизма ипотечного жилищного кредитования для финансирования долевого участия граждан в строительстве жилья посредством выкупа закладных на условиях предоплаты, направление средств на обеспечение жильем отдельных категорий граждан на финансирование строительства, консолидация этих средств со средствами органов местного самоуправления, направляемых на строительство социального жилья.
Как показал анализ нормативно-правовой базы, для эффективной реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» еще требуется разработать и принять достаточное количество законопроектов, направленных на совершенствование механизмов градостроительного регулирования, землепользования и ипотечного кредитования.
Показатели состояния жилищной сферы в Российской Федерации явились исходным основанием при назначении целевых параметров приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», а также федеральной целевой программы «Жилище» и ее подпрограмм. Основным параметром, характеризующим цели национального проекта, является планируемый показатель ввода жилья – 80 млн. кв. м в 2010 году. Такой объем почти в два раза превышает ввод жилья в 2008 году и становится абсолютно наиболее высоким показателем за минувшие десятилетия (1987 г. – 76 млн. кв. м).