Укрепление реального курса рубля происходило на фоне снижения уровня инфляции. Инфляционные процессы за период с 1999 по 2004 г. носили выраженный затухающий характер, что способствовало активизации инвестиционных процессов в экономике. Процессы инвестирования и кредитования связаны с инфляционным риском, причем инфляционные ожидания удерживают кредиторов и инвесторов от вложения денег в подверженные инфляционному обесцениванию активы или приводят к значительному завышению ссудного процента в связи с учетом инфляционного риска.
Инфляционный риск является существенным негативным фактором развития ипотечного кредитования, т.к. кредиты выдаются на длительный срок, в течение которого трудно точно спрогнозировать уровень инфляции. Минимизация инфляционного риска может быть достигнута за счет выдачи ссуд и произведения расчетов в твердой иностранной валюте; этот способ особенно популярен в России, однако при этом инфляционный риск автоматически заменяется валютным риском. Анализ процессов, протекающих на валютном рынке, а также динамика роста курсов рубля и доллара относительно корзины мировых валют демонстрирует в настоящее время предпочтительность кредитования в рублях, однако банки по прежнему предпочитают валютные активы, поскольку основной источник пассивов (доход от экспортных операций) также номинирован в валюте.[45]
Очевидно, что ставки по ипотечным кредитам напрямую зависят от темпов инфляции, а значит, уровень инфляции непосредственно обусловливает доступность ипотечных кредитов для населения. Поскольку заемщик и кредитор одинаково подвержены инфляционному риску, наиболее взвешенным решением проблемы минимизации инфляционного риска в ипотечном кредитовании, на наш взгляд, является использование плавающих процентных ставок, привязанных к уровню инфляции. Практика выдачи ипотечных кредитов под плавающую ставку широко распространена в мировой практике и позволяет решить две проблемы: минимизировать инфляционный риск; избежать риска перекредитования, когда заемщик в случае снижения кредитных ставок предпочитает взять новый кредит и досрочно погасить ранее выданный. Однако в настоящее время банки неохотно пользуются стратегией плавающих кредитных ставок, что объясняется психологической неготовностью заемщиков. К тому же ресурсная база кредиторов формируется, как правило, под твердую ставку процента.
Повышение доходов населения, снижение уровня кредитной ставки и активизация финансового рынка - это проблемы макроуровня и экономическая политика государства в этих вопросах играет решающую роль. Попытка развернуть широкомасштабное жилищное строительство в стране, не выходя из круга жилищно-строительной сферы, как показывает практика, не дала ощутимого результата. Можно продолжать вырабатывать различные схемы ипотеки применительно к региональным и отраслевым особенностям. Например, в сельской местности для строительства индивидуальных домов заемные ресурсы выдавать натурой, т.е. стройматериалами. Но все даже очень полезные вариации по усовершенствованию схем ипотечного кредитования без перемены политики государства в отношении доходов населения, без изменения финансовой политики с целью снижения цены заемных ресурсов, без контроля за якобы рыночной, а по существу монопольной ценой жилья, не дадут желаемого результата по преодолению жилищного кризиса.
Активная жилищная политика, в свою очередь, подразумевает функционирование общественных (государственных или муниципальных) организаций непосредственно на рынке недвижимости, активное финансовое регулирование жилищной сферы через налоговые льготы, адресные субсидии и дотации. Важно подчеркнуть, что, несмотря на различия в конкретных воплощениях государственного регулирования рынка жилья в разных странах, целью проводимой государством жилищной политики всегда выступает обеспечение каждого гражданина жилищем в зависимости от его потребностей и экономических возможностей.
Обобщение российского опыта на региональном и муниципальном уровне по организации ипотечного кредитования жилья с целью преодоления жилищного кризиса показало, что без государственной поддержки, при сложившейся макроэкономической ситуации в стране проблема обеспечения населения жильем решается с трудом. Тем не менее, активная роль в решении жилищных проблем в большинстве стран отводится наиболее близким к населению властным органам - органам местного самоуправления. Они распоряжаются значительной частью жилищного фонда, образующей так называемый муниципальный жилищный фонд. Значит, бюджетные ресурсы, направляемые на решение жилищной проблемы, должны перераспределяться из федерального бюджета в региональные и местные.
В этой связи положительной оценки заслуживает законодательная инициатива по введению единого налога на недвижимость взамен трех ныне действующих (земельного, на имущество физических лиц и организаций) местным налогом на недвижимость (с жилого фонда) и региональным (с нежилого фонда). Такая замена обеспечит местные бюджеты дополнительными средствами, которые вместе с доходами от продажи земельных участков смогут обеспечить местные власти ресурсами, необходимыми для решения жилищной проблемы.[46]
Положительные изменения в денежно-кредитной системе должны сопровождаться соответствующим изменением на рынке строительства. Целесообразным представляется активное участие государства в формировании сбалансированного рынка жилья путем выработки единой жилищно-строительной политики, включающей меры по повышению инвестиционной активности в жилищно-строительной сфере и меры социальной поддержки малоимущих слоев населения. Снижение административных барьеров при выделении участков под застройку, повышение транспарентности проведения конкурсов по выделению участков и оснащению участков необходимыми инженерными коммуникациями будет способствовать повышению активности застройщиков и сокращению сроков строительства.
Для населения с доходами, не позволяющими участвовать в ипотеке на существующих условиях, должны быть разработаны накопительные программы с частичным субсидированием первоначального взноса и выплачиваемых кредитных платежей (по примеру немецких строительных сберегательных касс) за счет средств бюджета. Предоставление субсидий на оплату части кредитных платежей за жилье нельзя рассматривать как прямые расходы бюджета, поскольку мировым опытом доказан высокий мультипликативный эффект от бюджетных инвестиций в жилищно-строительную сферу. Практически доказано, что каждая денежная единица, выплаченная в виде господдержки при приобретении жилья, инициирует порядка 2,5 денежных единиц внебюджетных инвестиций и возвращает в бюджет около 2,8 денежных единиц налоговых поступлений.[47]
Для молодых семей с низкими текущими доходами, но хорошими перспективами их увеличения в будущем целесообразно использовать ипотечный продукт с регулируемой процентной ставкой, позволяющий сократить текущие расходы по кредиту за счет их увеличения пропорционально росту доходов семьи. При одновременном увеличении срока кредитования (до 25-30 лет) кредитная нагрузка на семейный бюджет может быть существенно сокращена. Субсидирование процентной ставки на начальных этапах выплаты кредита молодыми семьями может осуществляться частично за счет кредитных организаций, заинтересованных в привлечении кредитоспособных клиентов на долгосрочной основе, частично за счет средств бюджетов регионов и муниципалитетов в рамках соответствующих жилищных программ.
Таким образом, тщательное изучение потребностей населения и структуры и динамики доходов и сбережений различных категорий домохозяйств позволяет разработать специальные программы ипотечного кредитования для каждой категории заемщиков.
Как уже говорилось выше, в рамках реализации Приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» должны быть решены следующие основные задачи:
- создание условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;