Сделки могут быть классифицированы и по другим критериям; так выделяют условные сделки, среди которых выделяют сделки, совершенные под отменительным условием, и сделки, совершенные под отлагательным условием. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Таким образом, правовой результат сделки наступит, если соответствующее событие или явление произойдет или действие третьего лица будет совершено. Права и обязанности по сделке не возникнут, если данное обстоятельство не наступит1.
Например, стороны пришли к соглашению о том, что договор найма квартиры считается заключенным с 1 сентября текущего года при условии, что дочь нанимателя выдержит конкурсные испытания в вуз.
Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Права и обязанности по такой сделке возникают с момента ее совершения. Однако они прекращаются, если наступит отменительное условие. Правовые последствия сделки, наступившие до того, как произошло это событие или явление, сохраняют силу1.
Например, стороны договорились о прекращении действия договора долевого участия в строительстве при условии, если установленные сроки сдачи дома в эксплуатацию будут нарушены более чем на 3 месяца.
Двусторонние и многосторонние сделки подразделяются на реальные и консенсуальные.
Консенсуальные сделки порождают права и обязанности с момента достижения сторонами соглашения по всем условиям, отнесенным к существенным.
Так, договор продажи нежилой недвижимости считается заключенным с момента его подписания, т.е. достижения соглашения по всем существенным условиям, следовательно, такой договор относится к группе консенсуальных.
Для совершения реальной сделки соглашения недостаточно, необходима передача вещи.
Договор пожизненного содержания с иждивением порождает права и обязанности только с момента передачи недвижимой вещи от рентополучателя к рентоплательщику, т.е. относится к реальным договорам.
Сделки подразделяются на абстрактные и каузальные. Любая сделка имеет правовое основание - правовую цель, к достижению которой стремятся субъекты. Большинство гражданско-правовых сделок, заключаемых в РФ, носит каузальный характер1.
Фактические цели, которые ставят перед собой стороны при их совершении, должны соответствовать содержанию и предназначению таких сделок.
Так, из договора продажи недвижимости всегда можно определить, на какое имущество хочет приобрести право собственности покупатель и в связи с продажей какого недвижимого имущества у продавца возникает право требовать оплаты.
Абстрактные сделки весьма немногочисленны. При совершении абстрактных сделок их основание отступает на второй план, как бы отрывается от самой сделки. Поэтому пороки, свойственные основанию сделки, или даже его полное отсутствие не позволяют признать такую сделку недействительной. Основание сделки является юридически безразличным. Этим объясняется запрет оспаривать основание абстрактной сделки, если при ее совершении соблюдены определенные требования. К числу абстрактных относятся, например, вексель, выдача чека1.
Чек - это ничем не обусловленное поручение чекодателя банку оплатить чекополучателю сумму, указанную в чеке. Из чека не видно, на основании чего возникло право чекополучателя требовать от банка выплаты денежных сумм2.
Сделки делятся на возмездные и безвозмездные.
Например, договор дарения - только безвозмездная сделка, тогда как купля-продажа - всегда возмездная. Договор займа между гражданами предполагается безвозмездным, хотя в самом договоре может быть предусмотрена его возмездность. То же касается договора поручения.
По особому характеру взаимоотношений участников сделки их можно разделить на фидуциарные и нефидуциарные. Фидуциарные сделки основаны на особых лично-доверительных отношениях сторон. Утрата такого характера взаимоотношений сторон дает возможность любой из них в одностороннем порядке отказаться от исполнения сделки (к таким сделкам относится договор поручения).
По форме сделки подразделяются на устные и письменные.
Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно. Если иное не установлено соглашением сторон, все сделки могут совершаться устно (ст. 159 ГК РФ), исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы, которых влечет их недействительность.
Так, несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости, следовательно, он не может быть совершен устно, даже притом, что был исполнен при самом его совершении. Например, одна сторона передала другой обусловленную сумму, а другая передала ключи от гаража и предоставила возможность другой стороне вступить во владение и пользование гаражом.
Все письменные сделки делятся на совершаемые в форме:
а) простой письменной; б) письменной, не подлежащей нотариальному удостоверению, но с обязательной государственной регистрацией; в) нотариально удостоверенной без государственной регистрации; г) требующей нотариального удостоверения и государственной регистрации1.
Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа , выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В простой письменной форме должны совершаться:
- сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
- сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом МРОТ, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (например, соглашение о задатке, поручительство);
- все сделки с недвижимостью, независимо от суммы, даже в случае, когда недвижимость передается за символическую сумму - один доллар, совершаются только в письменной форме.
Письменная форма, не подлежащая нотариальному удостоверению с обязательной государственной регистрацией, установлена для договоров продажи предприятия (ст. 560 ГК), дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК), аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК), аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК), аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК). Так называемая квалифицированная письменная форма сделки - нотариальная - может быть установлена законом или соглашением сторон. Нотариальное удостоверение письменной сделки без государственной регистрации осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст. 160 ГК, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (п. 1 ст. 163 ГК).
Законодатель последовательно сужает круг сделок, для которых нотариальное удостоверение является обязательным в силу указания закона (под п. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Недавно отменено требование закона об обязательном нотариальном удостоверении договора ипотеки; согласно новой редакции ст. 339 ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
Нотариальное удостоверение остается обязательным для следующих сделок:
- договора ренты и его разновидности пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);
- брачного договора (ст. 41 СК РФ);
- соглашения об уплате алиментов (ст. 100 СК РФ);
- соглашения об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);
- завещания (ст. 1124 ГК РФ), за исключением составленного в чрезвычайных обстоятельствах (ст. 1129 ГК РФ);
- договора уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ);
- соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)");
- доверенности на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения (п. 2 ст. 185 ГК РФ), а также доверенностей в порядке передоверия.
Несоблюдение нотариальной формы и требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (ничтожность).Однако законодательством для сделок с недвижимым имуществом установлено дополнительное требование, заключающееся в обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним1. Основной проблемой при заключении сделок хочется отметить правовую безграмотность граждан, которая ведет к несоблюдению основных аспектов действующего законодательства. Заключая кабальные сделки, которые являют собой оспоримые сделки с пороками воли, заключенные вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях для одной из сторон, а другая сторона сознательно использует тяжелое положение потерпевшего при заключении сделки. Например, у обеспеченного гражданина родственник попадает в аварию, и гражданин, спасая родственника, платит за неотложную операцию ближайшего медицинского центра баснословные деньги. В этом случае сделка по оказанию медицинских услуг впоследствии может быть признана кабальной для гражданина даже несмотря на то, что он был здоров и по своему имущественному положению мог заплатить и гораздо большие деньги.
Данными действиями и в силу своей безграмотности граждане ставят под удар свои права предусмотренные Конституцией Российской Федерации, т.к. признание сделки кабальной является очень сложным процессом и судебная практика доказывает это тем, что чаще всего подобные сделки оставляют без изменения. Вследствие того, что легкомыслие или неопытность потерпевшего в расчет не принимаются. Извечной проблемой действующего законодательства является проблема его несовершенства, а именно наряду с большим количеством правовых норм направленных на защиту прав граждан, эти же норма зачастую нарушают права, т.к. их доказывание в судебном порядке не всегда успешно.