Оценочная деятельность. Методы оценки стоимости недвижимости (стр. 2 из 3)

Четвертая функция денежной единицы:

Преобладающую часть денежного оборота деньги обслуживают в функции средства платежа. В отличие от функции средства обращения деньги в функции средства платежа осуществляют относительно самостоятельное движение до или после движения товара. Деньги в этой функции составляют основу развития финансово-кредитных отношений, организации безналичных расчетов. Полная реализация возможностей экономического воздействия денег на развитие рыночной экономики требует определенных условий. Прежде всего, денежное обращение в стране должно быть устойчивым, т.е. деньги должны сохранять или повышать свою покупательную способность и курс в иностранной валюте. В противном случае они могут затруднить развитие общественного производства и вызвать социально-экономическое напряжение в стране.

Состояние денежного обращения в странах с развитой рыночной экономикой зависит от многих факторов, но в конечном счете от соотношения между товарной и денежной массами. Закон денежного обращения, сформулированный К. Марксом, гласит: количество денег, необходимых для товарного обращения, зависит от суммы цен реализуемых товаров, объема товаров и платных услуг, проданных в кредит, суммы платежей, срок оплаты которых наступил, объема взаимно погашенных денежных обязательств, расчеты по которым произошли без участия денег. Так как каждая денежная единица за определенный промежуток времени обслуживает несколько сделок, то при определении количества денег следует учитывать скорость их обращения. Как свидетельствует практика, этот закон имеет всеобщее значение, т.е. действует во всех общественно-экономических формациях с рыночной экономикой. Покупательная способность денежных знаков - кредитных и бумажных денег - зависит от соотношения между теоретически представляемым количеством золотых денег, необходимых для обращения, и количеством денежных знаков, находящихся в обращении. Например, если для нормального товарного обращения требуется 200 руб. золотом (в России с 1897 по 1914 г. существовал золотомонетный стандарт), а напечатали и выпустили в обращение на 400 руб. кредитных билетов, то покупательная способность рубля в этом случае снизится вдвое и будет составлять 50 коп. золотом. Подчеркивая это обстоятельство, К. Маркс писал, что «специфический закон обращения бумажных денег может возникнуть лишь из отношения их к золоту, лишь из того, что они являются представителями последнего» и далее «...выпуск бумажных денег должен быть ограничен тем их количеством, в каком действительно обращалось бы символически представленное ими золото (или серебро).

Однако уже давно ни в одной стране мира нет золотого обращения. Это позволяет многим современным экономистам утверждать, что в настоящее время нет никакой связи между золотыми полноценными деньгами и денежными знаками, находящимися в обращении. По их мнению, покупательная способность денег определяется не золотом, а стоимостью реализуемых за деньги товаров и услуг. Поэтому при дополнительном выпуске денежных знаков покупательная способность денежной единицы падает, а цены растут. Так происходит до наступления равновесия между стоимостью реализуемых товаров и платных услуг и величиной денежной массы в обращении. При продолжении неоправданной эмиссии денежных знаков подобный процесс повторяется. [5.c.48]

1.3. Затратный метод оценки недвижимости

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

- оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

- учет износа (обесценения) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

- принцип «замещения».

Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Основные этапы применения затратного подхода:

- оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

- оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

- расчет выявленных видов износа;

- оценка рыночной стоимости земельного участка;

- расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наилогичны и приемлемы в каждом конкретном случае. [3.c.210]

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях.

- Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты.

В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом ПЩ прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

- В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Наиболее эффективное использование земельного участка представляет собой использование незанятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможно, юридически допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода.

Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.

Оценка данного имущественного комплекса проводится в следующих случаях:

- Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.

- Для оценки объектов незавершенного строительства.

- Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).

- Для оценки в целях страхования.

- Для переоценки основных фондов предприятий2.

- В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода отражены на рис. 1 [3.c.211]

Рис. 1. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

2. Аналитическая часть

Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости. Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл. 1.).

Таблица 1. Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края

Рынок несовершенной конкуренции

1 . Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален

2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта

3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках

4. Децентрализованные торги

5. Высокие операционные издержки

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

- специфика объектов недвижимости;

- относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

- воздействие рынка капитала;

- невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости в Хабаровском крае определяется:

- экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

- финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

- взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые части края находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части края или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие Хабаровского края в целом, так и отдельных частей края, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости Хабаровского края, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» (рис. 2).