Таблица 3.7
Расчет стоимости объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов
| Сумма значений по строкам матрицы | Р(Но) | Р1 | Р(Н1) | Р(Н1)*гр.13 тыс.р. | |
| А1 | 7,5 | 0,068 | 0,568 | 0,068 | 320,627 |
| А2 | 7,5 | 0,111 | 0,913 | 0,109 | 523,351 |
| А3 | 10 | 0,111 | 0,913 | 0,109 | 506,487 |
| А4 | 12 | 0,105 | 0,855 | 0,102 | 478,414 |
| А5 | 12 | 0,111 | 0,913 | 0,109 | 495,480 |
| А6 | 12 | 0,068 | 0,568 | 0,068 | 315,478 |
| А7 | 5 | 0,117 | 0,966 | 0,115 | 548,445 |
| А8 | 8,5 | 0,154 | 1,345 | 0,160 | 769,354 |
| А9 | 6 | 0,154 | 1,345 | 0,160 | 771,180 |
| Итого: | 81 | 1,000 | 8,386 | 1,000 | 4728,817 |
Таким образом, с учетом весовых коэффициентов получили цену, равную 4728,817 тыс. р.
Стоимость объекта недвижимости, оцененную в рамках сравнительного подхода в итоге принимаем как среднеарифметическое значение выше приведенных показателей:
(4717,82+4763,929+4733,769+4808,265+4728817)/5=4750,52 тыс.р.
3.3. Использование доходного подхода
Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.
Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле
Сдп = ЧОД/Ккап, (3)
где Сдп – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс.р.;
ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс.р.;
Ккап – коэффициент капитализации.
Для определения ЧОД необходимо рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду.
ПВД – это доход, который можно получить от недвижимости при полной занятости площадей без учёта потерь и расходов.
ПВД определяется за год с учётом ставок аренды (табл.2.1).
Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.
Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы производится на основе анализа рынка, его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. [6, c. 20 ]
В нашем случае величина убытков (т.е. понесенных потерь) составляет 8% от ПВД, которые в основном связаны с недозагрузкой объекта недвижимости, т.е. часть помещений пустует.
ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.
Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах в форме таблицы 3.8.
Таблица 3.8
Отчет о доходах и расходах
| Показатели | Сумма, р. | Порядок расчета |
| ПВД | 3511200 | Доход от аренды*70% т.к здание в удовлетворительном состоянии |
| Убытки | 245784 | 5-10% от ПВД(7%) |
| ЭВД | 3265416 | ПВД - Убытки |
| ОР: | 1184571 | |
| - налог на землю | 50592 | 12 р./м2 площади участка Sз*12*4 |
| - налог на имущество | 69755 | 2% в год от Снс с учетом износа (Снс-Ин)*2%*1000 |
| - коммунальные расходы | 42160 | 40 р./м2/мес. Sз*40 |
| - расходы на управление | 489812 | 15% от ЭВД |
| - страхование | 5572 | 0,1% от Снс в год |
| - обеспечение безопасности | 526680 | 15% от ПВД |
| Резервы | 111430 | 2% от Снс в год |
| ЧОД | 1969414 | ЭВД - ОР |
Теперь рассчитаем величину коэффициента капитализации.
Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей:
· Ставки доходности на капитал;
· Нормы возврата инвестированного капитала.
Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.
Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга).Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Примем остающийся срок полезной жизни объекта равным 20 лет: поскольку наше здание имеет назначение общественного питания, а в этой сфере довольно таки часто происходят различного рода изменения (постоянно внедряются новшества, меняется дизайн помещения и профиль заведения), влияющие на привлекательность объекта недвижимости.
Таким образом, норма возврата капитала равна 100/20 = 5%.
Теперь определим величины составляющие ставку доходности:
· Риск низкой ликвидности: примем равным 2%, т.к. данный объект недвижимости довольно легко продать в связи с его привлекательным местоположением (центр города, выход на главную магистраль) и назначением здания;
· Риск вложений в недвижимость: примем 5%, риск не высок, поскольку здание находится в благополучном районе и спрос на него будет постоянно, не зависимо от его назначения;
· Риск инвестиционного менеджмента: 4%, т.е. довольно существенный, поскольку данное помещение может быть использовано не рационально, т.е. внутренняя планировка проведена таким образом, что часть рабочей площади осталась не задействованной.[5, c.23]
Теперь вычислим коэффициент капитализации (таблица 3.9).
Таблица 3.9
Расчет коэффициента капитализации
| Составляющие Ккап | Значение, % |
| Безрисковая ставка | 8 |
| Риск низкой ликвидности | 2 |
| Риск вложения в недвижимость | 5 |
| Риск инвестиционного менеджмента | 4 |
| Норма возврата капитала | 5 |
| Итого Ккап | 24 |
Теперь, используя формулу 3, рассчитаем стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода:
Сдп = 1969414,145/0,24=8205,892 тыс.р.
4 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости
После определения стоимости недвижимости тремя традиционно применяемыми методами: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход, приступают к следующему этапу процесса оценки, который заключается в сведении стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости.
Для каждого из примененных методов оценки выбирается удельный вес (с учетом значимости и применимости каждого метода для каждой конкретной ситуации).Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.
Определим весовые коэффициенты для каждого из подходов:
· Затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 5%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;
· Анализ проводился на основании достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 80%;
· Оцениваемый объект относится к доходной недвижимости. Однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть неточны, поэтому вес доходного подхода выше, чем затратного, и ниже, чем подхода сравнительного анализа продаж, и принимается равным 15%.
Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость объекта занесем в таблицу 4.1.
Таблица 4.1
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
| Подходы к оценке недвижимости | Стоимость, тыс.р. | Весовой коэффициент |
| Затратный | 5321 | 0,05 |
| Сравнительный | 4750 | 0,80 |
| Доходный | 8206 | 0,15 |
| Рыночная стоимость | 5291 | 1 |
Итак, целью данной курсовой работы являлось проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости. Используя ранее приобретенные знания в области экономики и оценки недвижимости, а также на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы было определено, что рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 1054 м2 (включая земельный участок), находящегося в центре города, арендуемого под ресторан составляет 5291 тыс.р.
Заключение
Недвижимость составляет основу национального богатства России. Она выполняет множество различных, в том числе социально и экономически значимых функций. Неудивительно, что в последнее время возрос интерес к процессам, происходящим в сфере недвижимости.
Специалисты, чья профессия тем или иным образом связана с функционированием объектов недвижимости, пользуются повышенным спросом на рынке труда, а знание основ экономики недвижимости является обязательным условием успешной трудовой деятельности.[1, c. 651]