Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:
· Наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;
· Кредиты представляются под 15 %;
· Условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;
· За 3 месяца цены на рынке возросли на 2 %, за 6 месяцев – на 4%, за 9 месяцев – на 8 %;
· Разница в ценах по районам: цен. И с/о – 20%, с/о и отд. – 10%, цен. и отд. – 30%;
· Разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% - 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% - 5%;
· Разница в ценах между низкой и средней несущей способностью грунтов – 3%, средней и высокой – 4%, низкой и высокой – 7%.
Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.
Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей: [ 6,c.12]
1. среднего арифметического значения скорректированных цен:
(1,911+1,263+1,771+1,849+1,77+1,292)/6=1,643 р./м2.
2. модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. В нашем случае берем наиболее близкие часто встречающиеся значения.
Итак, запишем все значения в один числовой ряд и выберем наиболее часто встречающееся:
1,911 1,263 1,771 1,849 1,77 1,292
Примем модальное значение равным 1,77 р./м2.3. медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы запишем все цены от минимального до максимального значения и выберем значение, находящееся в центре ряда (в нашем случае, среднее между двумя – четное количество значений):1,263 1,292 1,77 1,771 1,849 1,911
Примем медианное значение равным (1,771+1,77)/2=1,771 р./м2.4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.
Самым похожим на оцениваемый объект аналогом является А3, принимаем его цену равную 1,771 р./м2.
Стоимость земельного участка в итоге принимаем как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:
Сз=(1,643+1,77+1,771+1,771)/4=1,739 р./м2.
Стоимость всего земельного участка равна
Сз = 1,739*1054 =1832,906 тыс. р.
Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных общих показателей стоимости на единицу сравнения.
В качестве единицы сравнения принимается 1м2. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного общего показателя выполнен в таблице 3.3.
При расчете стоимости нового строительства затраты на новое строительство разделяют на прямые и косвенные.
Прямые затраты – это стоимость ресурсов (трудовых, материальных), накладные расходы и прибыль подрядчика.
Косвенные затраты включают в себя не включенные в прямые затраты расходы по возведению здания.
При расчете так же необходимо учесть следующую информацию:
· Заработная плата составляет 35% стоимости материалов;
· Накладные расходы – 25% от прямых затрат;
· Прибыль подрядчика – 12% от суммы прямых и накладных затрат;
· Оплата услуг проектно-сметных организаций – 5% от прямых затрат;
· Маркетинговые, рекламные, страховые расходы – 6% от цены подрядчика;
· Затраты на покупку энергетических мощностей – 10 % от цены подрядчика;
· Налоги (НДС) – 18 % от суммы всех предыдущих затрат;
· Прибыль инвестора – 30 % от понесенных расходов.[ , c.12]
Итак, в форме таблицы 3.3 произведем расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания соответствующего назначения. В нашем случае – это общественное питание (ресторан).
Таблица 3.3
Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости
при строительстве здания, тыс. р./м2
| № | Наименование | Затраты, тыс.р. на 1м2 |
| 1 | Прямые затраты | |
| 1.1 | СМР: | |
| - материалы | 3,40 | |
| - заработная плата | 1,19 | |
| - эксплутационные расходы | 0,40 | |
| - прочие | 0,20 | |
| Итого прямые затраты | 5,19 | |
| 1.2 | Накладные расходы | 1,298 |
| 1.3 | Прибыль подрядчика | 0,779 |
| Итого цена подрядчика | 7,267 | |
| 2 | Косвенные затраты: | |
| - оплата услуг проектно-сметных организаций | 0,26 | |
| - маркетинговые, рекламные, страховые расходы | 0,436 | |
| - затраты на покупку энергетических мощностей | 0,726 | |
| - налоги | 1,564 | |
| Итого косвенные затраты | 2,986 | |
| 3 | Затраты инвестора | 10,253 |
| 4 | Прибыль инвестора | 3,076 |
| Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости | 13,329 |
Итак, произведя расчеты, получили величину укрупненного обобщенного показателя стоимости равную 13,329 тыс. р./м2. Таким образом стоимость нового строительства Снс = 13,329*418 = 5571,522 тыс. р.
Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.
Физический износ – ухудшение свойств объекта с течением времени. Физический износ проявляется в потере элементами объекта первоначальных технических и эксплутационных свойств.
Функциональный (моральный) износ – уменьшение стоимости объекта вследствие его несоответствия современным функциональным требованиям. При этом объект пригоден к эксплуатации, но обесценивается за счет появления современных, более совершенных функциональных аналогов.
Внешний износ - уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешних по отношению к недвижимости факторов. Например, изменение положения объекта по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменение финансовых условий, законодательства.
При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:
Ин = 1 – (1 – Ифиз/100) * (1 – Ифунк/100) * (1 – Ивн/100); (2)
где Ифиз – физический износ здания, %;
Ифунк – функциональный износ здания, %;
Ивн – внешний износ здания, %.
Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций.
Для оценки физического износа изучается степень повреждения конструктивных элементов здания . Расчет физического износа здания производится в форме таблицы 3.4.
Таблица 3. 4
Расчет физического износа здания
| № | Конструктивные элементы здания | Удельный вес по типам зданий. | Износ конструктивного элемента, % | Итого износ, % |
| общепит | ||||
| 1 | Фундаменты | 0,04 | 36,2 | 5,448 |
| 2 | Стены | 0,23 | 29 | 6,67 |
| 3 | Перекрытия | 0,18 | 7 | 1,26 |
| 4 | Кровля | 0,12 | 45 | 5,4 |
| 5 | Полы | 0,07 | 38 | 2,66 |
| 6 | Проемы | 0,10 | 22 | 2,2 |
| 7 | Отделочные работы | 0,08 | 50 | 4 |
| 8 | Инженерное оборудование | 0,16 | 42 | 6,72 |
| 9 | Прочие работы | 0,02 | 22 | 0,44 |
| Итого | 1 | - | 34,798 |
Физический износ фундамента определяется по ВСН 53-86, по которому находим, что износ фундамента ленточного каменного при ширине трещин до 5 мм=21-40%, а т.к по исходным данным у нас ширина трещин равна до 4 мм методом интерполяции находим износ=36,2%. Физический износ стен по ВСН равен при стенах кирпичных с облицовкой керамическими плитками до 2мм 21-30%, находим методом интерполяции при ширине трещин до1.8мм (по условию) физический износ стен равным 29%.
Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок. Расчет проводится с использованием правил оценки физического износа жилых зданий (для стен и фундаментов). Для остальных элементов износ определяем самостоятельно, исходя из уровня износа, оцениваемого по первым двум элементам.
Итоговая величина по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговую величину физического износа всего здания определяем суммированием. Получаем Ифиз=34,8%, т.е. здание находится в удовлетворительном состоянии, поскольку физический износ не превышает 40%.