При выполнении своих функций заказчики не вправе вмешиваться в предпринимательскую деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.
Заказчики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениям и земельным участком на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.
Для выполнения функций заказчика организация в соответствии со ст.49 ГК РФ должна обладать специальной правоспособностью, иначе говоря, иметь соответствующую государственную лицензию.
Заказчик-застройщик на конкурсной основе, как правило, через подрядные торги, поручает право на реализацию выделенных инвестором средств на строительство целевой программы или объекта на условиях, определяемых договором подряда на строительство.
Основные функции заказчика-застройщика при реализации ИСП следующие:
- выдача исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пуско-наладочных работ, поставка оборудования и материалов;
- приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;
- выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;
- обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т.д., принятие мер к сокращению сроков строительства.[15]
В том случае если объект возводится не для нужд государства, а для иных участников рынка, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства и детализации, возложенных на него обязательств должны регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.
Подрядная организация - юридическое лицо, выполняющее подрядные работы для застройщика по договору подряда.
Подрядные работы - это работы, выполняемые подрядчиком, в состав которых входят строительные, монтажные работы, работы по ремонту зданий и сооружений, а также другие виды работ согласно договору на строительство. Одновременно с этим из практики заключения договоров на строительство при реализации строительного проекта принято организацию, которой поручено выполнение основных строительно-монтажных работ (СМР) или строительство в целом и предоставлено право привлекать прочие строительные организации для реализации возложенных на нее функций, а также несущую ответственность за строительство в целом, именовать генподрядчиком. Согласно ст.706 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено право подрядчика привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.[6]
Привлечение субподрядчиков возможно, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично. В том случае если подрядчик привлек к исполнению договора подряда субподрядчика в нарушение закона или заключенного договора подряда, то он несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора.[]
Правовое положение договора строительного подряда регулируется статьями 740-757 части второй ГК РФ. Статьей 702 ГК РФ предусмотрено, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.[1]
Предметом договора могут быть как вводимые в действие отдельные объекты, так и части возводимою объекта или отдельные объемы строительно-монтажных работ.
Для выполнения различных строительно-монтажных работ необходимо наличие лицензии на их осуществление.
Организация, выступающая в роли генподрядчика, должна иметь лицензию на генподрядную деятельность. Данное требование связано с ответственностью за качество и сроки выполнения строительно-монтажных работ.
Учреждения центрального и коммерческих (инвестиционных. ипотечных) банков - учреждения, проводящие взаиморасчеты между всеми субъектами инвестиционного процесса. Их главной функцией является финансирование и кредитование объектов строительства.
Изготовители и поставщики - предприятия, которые непосредственно заняты производством строительных материалов, конструкций, а также могут выступать в роли поставщиков собственных материалов для участников инвестиционного проекта.
Посреднические - на "первичном" рынке недвижимости, т. е. продажи готовых квартир, действуют риэлтерские компании, которым продавцы (инвесторы, иные владельцы) поручают на основе договора продажу этих квартир и другой вновь созданной недвижимости гражданам или иным покупателям.
Страховые фирмы - это компании, с которыми заключаются договоры страхования строительно-монтажных рисков или ответственности заказчиков перед третьими лицами.
Покупатели (пользователи) - юридические или физические лица, покупающие на рынке конечную (готовую) строительную продукцию. В качестве покупателя может быть сам инвестор, если он строит объект, квартиру и т.д. для собственных нужд. Сюда следует отнести и "дольщиков", то есть соинвесторов, которыми являются граждане, оформляющие после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию собственность на построенные с их участием квартиры [22].
Таким образом, число участников инвестиционно-строительного процесса достаточно велико и их функции многообразны, но необходимо отметить, что ядром инвестиционно-строительной системы выступает заказчик (инвестор). Он фокусирует влияние всех других элементов, выполняя функции рыночного регулятора, координирует и контролирует весь цикл создания и реализации строительной продукции.
На наш взгляд, состав участников инвестиционно-строительного процесса целесообразно представлять в четырех звеньях:
1. Инвестиционное звено - система обеспечения инвестиционными ресурсами.
2. Строительное звено - система строительного производства.
3. Промышленное звено - система производства и поставок строительных материалов и конструкций, строительных и дорожных машин.
4. Инфраструктурное звено – система организаций производственной и рыночной инфраструктуры. Инвестиционные ресурсы формируются за счет сбережений населения, средств предприятий и организаций, кредитов банков, иностранных инвестиций, доходов от предпринимательской деятельности, региональных и муниципальных займов. Особая роль в реальном инвестировании отводится специальным финансово-кредитным институтам - инвестиционным банкам, инвестиционным фондам и компаниям.[17]
Строительное звено обеспечивает конечный результат функционирования всего процесса. Если в условиях плановой экономики этот результат рассматривался как создание готовой строительной продукции с заданными показателями качества строительно-монтажных работ, то в современных условиях при сохранении тех же требований по качеству на первый план выступает цель создания конечной строительной продукции, обеспечивающей эксплуатационную рентабельность введенных зданий и сооружений. Таким образом, от подрядных организаций, осуществляющих на территории региона новое строительство, расширение, реконструкцию и ремонт основных фондов, требуется придать объектам такие потребительские свойства, при которых на протяжении всего их жизненного цикла будет обеспечиваться минимум эксплуатационных затрат.
Промышленное звено производит для строительства специализированные орудия и предметы труда, оказывает определенные виды услуг. Состав звена образуют промышленные предприятия и производства, относящиеся к пяти отраслям промышленности: промышленности строительных материалов; стекольной промышленности; машиностроению и металлообработке; лесной, деревообрабатывающей и целлюлозно-бумажной промышленности. Базовой промышленной отраслью ИСК является промышленность строительных материалов, продукция которой почти полностью потребляется в строительстве. Таким образом, предприятия промышленности строительных материалов образуют "стационарную" структуру комплекса, а потоки материалов и конструкций составляют главные материальные внутрикомплексные связи в системе инвестиционно-строительного комплекса.
Инфраструктурное звено подразделяется на производственную и рыночную. К производственной относятся: предприятия по ремонту машин, специализированные транспортные организации, научно-исследовательские и проектные организации, учреждения по подготовке кадров. Рыночная инфраструктура включает территориальные лизинговые центры, центры по ценообразованию, органы вневедомственной экспертизы проектов, органы по сертификации, тендерные комитеты.
В условиях рынка строительство приобретает новое экономическое содержание, связанное со свободной динамикой финансовых ресурсов в отличии от централизованного планирования. Рыночные отношения предопределяют значительное расширение участников строительной деятельности, и основываются на развитии конкуренции ними за использование ресурсов. Строительный комплекс трансформируется в инвестиционно-строительный, отражающий взаимодействие между субъектами, удовлетворяющими собственные интересы на основе участия в реализации инвесторских программ и проектов.