Брокерская (риэлтерская) фирма, её функции и организация деятельности (стр. 3 из 6)

Риэлтерские агентства, осуществляя свою деятельность, заключают различные договоры об оказании услуг. Это могут быть договоры возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), договор агентирования (гл. 52 ГК РФ). Соответственно, существенные условия заключаемого договора будут зависеть от содержания существенных условий указанных выше договоров. Законодательство РФ не содержит требований относительно формы договора по оказанию риэлтерских услуг, поэтому в данном случае следует применять общие положения гражданского законодательства относительно формы сделок. Согласно § 1 "Понятие, виды и форма сделок" гл. 9 ГК РФ договоры об оказании риэлтерских услуг должны совершаться в письменной форме.[1]

Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риэлтерских услуг, поэтому риэлтор вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров на выполнение отдельных видов риэлтерских услуг (осуществление отдельных видов риэлтерской деятельности) и предлагать их к принятию потребителям путем присоединения к предложенным договорам в целом.

В зависимости от особенностей оказываемых услуг каждый договор имеет свои отличительные черты.

1.3 Рациональная организация риэлтерских предприятий

Рассмотрим необходимые условия для организации риэлтерской бизнеса.

Для осуществления риэлтерского деятельности необходимо:

1. зарегистрировать юридическое лицо, одним из видов деятельности которого является риэлтерская деятельность или получить регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя без организации юридического лица;

2. обучить специалистов в специализированном учебном центре на курсах риэлторов;

3. организовать поиск клиентов, нуждающихся в риэлтерских услугах и начать осуществлять риэлтерскую деятельность.

Как правило, бизнес начинают минимальным составом - от двух до четырех человек. Если деятельность развивается успешно, то состав предприятия может увеличиваться. Введение новых сотрудников приводит к повышению эффективности предприятия. Сохраняется желание к дальнейшему увеличению предприятия. С определенного момента возникают сложности в управлении - директор не успевает следить за деятельностью подчиненных, что приводит к ошибкам и проведению «левых» сделок (выполняются под маркой фирмы, но финансовые результаты полностью присваивают лица, проводившие сделку). Это наносит финансовый ущерб и негативно сказывается на имидже предприятия. Встает вопрос о рациональной структуре предприятия и организации.

Проведенный анализ опыт большого числа предприятий, осуществляющих риэлтерские услуги с различной эффективностью, позволил выявить основные причины, влияющие на эффективность предприятия:

• организационная структура предприятия;

• лидерские качества руководителя;

• квалификация сотрудников и соответствие занимаемой должности;

• численность предприятия.

Для определения четких критериев риэлтерского предприятия примем следующие признаки рационально организованного предприятия:

• фирма строится по иерархическому принципу;

• чем больше эффективно работающих специалистов в фирме, тем лучше ее состояние ее бизнеса;

• руководитель любого звена может эффективно управлять не более 7 специалистами (выводы психологов);

• штат фирмы должен квалифицированно решать все задачи, стоящие перед фирмой и успешно преодолевать трудности конкурентной борьбы. [11]

На основании этих признаков можно вывести формулу, определяющую предельную численность рационально организованного предприятия:

где

К— число сотрудников рационально организованного предприятия;

п — число уровней организации предприятия (натуральное число);

N - максимально число уровней организации предприятия.

Любая фирма должна иметь первого руководителя. Первый руководитель нанимает работников, организует и руководит их деятельностью, ведет административно хозяйственную деятельность. Возможные варианты.

1) При N = 0 число сотрудников равно единицы. Данная ситуация соответствует случаю - индивидуальный предприниматель. Индивидуальные предприниматели - риэлторы на рынке недвижимости практически не работают, так как клиенты предпочитают иметь дело с фирмами, считая их более надежным вариантом;

2) При N = 1 число сотрудников К может варьироваться от 2 до 8. Минимальный состав одноуровневой фирмы 2 человека. На практике

такой состав встречается на начальном этапе существования фирмы. Чаще всего это семейная пара, организовавшая юридическое лицо и делящая мужду собой все обязанности – директора, бухгалтера, секретаря, водителя и риэлтора. Работа в такой фирме достаточно сложна, утомительна. Большое количество дополнительных обязанностей отвлекает от основного дела – риэлтерской деятельности. Прием новых сотрудников позволяет произвести специализацию, повысить эффективность каждого специалиста.

Предельный состав рационально организованной одноуровневой фирмы (1 руководитель и 7 подчиненных).(см. прил.№1) Дальнейшее развитие фирмы должно происходить путем введения двухуровневой системы организации предприятия.

3) При N=2 число сотрудников К должно не превышать 57.

Фирму с двухуровневой организацией назовем – средней фирмой. Такая фирма состоит из группы подразделений. Организацией и руководством подразделений занимаются руководители среднего звена. Первый руководитель взаимодействует с руководителями среднего звена (начальники отделов). В таком предприятии создается несколько риэлтерских подразделений (отделы по районам города, отдел по земле и загородным объектам, отдел по междугородним сделкам). Наряду, со специалистами, работающими с клиентами (риэлторы, юристы, оценщики, строители) (см. прил.№2) и непосредственно участвующих в формировании прибыли фирмы, присутствуют «непроизводственные» специалисты (работники бухгалтерии, отдела маркетинга, охранники и секретари. Общее количество «непроизводственных» специалистов должно не превышать 20-25% от общей численности предприятия.

Обязанности по кадровому учету специалистов предприятия целесообразно вменит секретарю директора.

Специалисты отдела маркетинга осуществляют рекламную деятельность, изучают тенденции развития рынка недвижимости, отслеживают деятельность конкурентов, следят за поддержанием высокого имиджа предприятия. Число специалистов отдела маркетинга должно быть не более четырех. Вопросы обучения и переподготовки специалистов предприятия вменить в обязанности одному из специалистов отдела маркетинга.

Охранники включаются с состав отделов и могут параллельно исполнять функции секретаря отдела.

4) При N = 3 число сотрудников К не должно превышать 400.

Такое предприятие назовем крупной фирмой. Первый руководитель (генеральный директор) руководит работой совета директоров [см. прил. № 3] и взаимодействием дирекций между собой. Директоры по направлениям деятельности возглавляют соответствующие дирекции. Секретарь - референт осуществляет техническую подготовку и фиксацию работы Советов директоров, регулирует поток внешних обращений по каналам связи (телефон, факс, почта, электронная почта), общается с посетителями и определяет, кто может решить их вопрос и обеспечивает взаимодействие посетителя и специалиста фирмы.

В рационально организованной фирме существует четкое разграничение полномочий членов Совета директоров и порядок взаимодействие дирекций по производственным вопросам. Действует регламент работы Совета директоров и принятия решений. График проведения Советов директоров составляется как минимум на два месяца, а план работы на год. Разработана классификация вопросов и определен уровень, на котором они могут быть решены.

Существуют заместители генерального директора из числа директоров, которые исполняют обязанности генерального директора в его отсутствие. Обычно заместителем генерального директора назначают финансового директора или директора по перспективному развитию, хотя могут быть и другие варианты.

Предложен один из вариантов организации дирекции вторичного рынка. [см. прил.№4] В дирекции работают риэлторы, оценщики, юристы и охранники. В крупных фирмах риэлторы могут подразделяться на категории, в зависимости от их квалификации (стажер, риэлтор, риэлтор высшей категории, риэлтор-наставник).

Отделы 1- 4 располагаются в различных районах города в филиалах предприятия. Они специализируются на привлечении и обслуживании жителей соответствующего района. Это позволяет предоставлять быстро и квалифицированно риэлтерские услуги внутри района, четкое взаимодействие между отделами, совершающие сделки, в которых участвуют клиенты из разных районов.

Отдел дач, особняков и земли специализируется на предоставлении риэлтерских услуг, как правило, в пригородной зоне. Специалисты этого отдела должны хорошо владеть особенностями заключения сделок с дачами, особняками и землей. Как правило, по каждому объекту проводится оценка стоимости и создается видеоролик или фотопрезентация. Это позволяет предметно разговаривать с клиентами в офисе. Показ на месте организуется для тех клиентов, которые заинтересуются предложенными материалами. Специалисты этого отдела, должны хорошо знать пригород иметь необходимые транспортные средства и мобильную связь.

Отдел междугородных обменов занимаются решением проблем клиентов, которые хотят сменить город проживания, купить или продать объект недвижимого имущества в другом городе. Эти услуги самые затратные по времени и по финансовым средствам и сопряжены с командировками и взаимодействием с риэлтерскими предприятиями других городов (если нет собственных филиалов). Однако эти сделки приносят и больший доход предприятию, из-за большой разницы цен на недвижимость в разных городах.