Ценообразование на рынке недвижимости (стр. 3 из 4)
Региональные органы также могут принимать отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.
Рынок недвижимости отличается инерционностью. Это связано с тем средний срок экспозиции составляет около двух-трех месяцев. В связи с этим тенденции на рынке недвижимости получают свое отражение в изменении средней цены не раньше чем через 2 месяца.
Объем и динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами:
• платежеспособностью населения;
• изменением во вкусах и предпочтениях населения.
В России рынок недвижимости характеризуется наличием высокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный ремонт каждые 10–15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и «хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.
Следующим фактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представлений населения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов – все эти признаки переводят жилье в хорошем физическом состоянии в категорию морально устаревших.
Так, до недавнего времени, основным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, являлась ипотека. Например в первом квартале 2006 года доля сделок с использованием ипотеки увеличилась в 2 раза по отношению к 2005 году.
Объем предложения на рынке определяется:
• наличием резерва объектов недвижимости;
• объемами нового строительства.
Увеличение объемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.
Существующий перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости.
Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:
• постоянные;
• условно-постоянные;
• словно-переменные.
Постоянные параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом. К этим параметрам причисляют:
• район;
• тип здания.
Ко второй группе относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе:
• общая площадь;
• этаж;
• планировка;
• высота потолков;
• материал стен;
• естественная освещенность помещения;
• ориентация квартиры;
• балконы, лоджии;
• наличие лифта;
• внешнее окружение.
К третьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные с комфортностью жилища:
• состояние полов, потолка, стен;
• окна и двери;
• инженерные коммуникации;
• наличие телефона.
Первые две группы позиционируют квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит (элитная, бизнес-класс или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены – увеличение либо уменьшение. Что же касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в ветхом доме.
Влияние классификации жилого дома, является чуть ли одним из основных параматров его стоимости.
В основном применяется следующая классификация жилых домов:
• спецпроект;
• улучшенная планировка;
• сталинка;
• хрущевка;
• брежневка;
• пентагон;
• полнометражка;
• малосемейка.
Следующим параметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации выделяют дома:
• деревянные;
• блочные (монолитные),
• панельные;
• кирпичные.
Несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.
В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем кв. м. квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на средних этажах.
В заключение можно сказать, что у рынков нежилой и жилой недвижимости есть общие проблемы. Одной из наиболее актуальных является низкий объем предложения. Для решения этой проблемы необходимо стимулировать строительство новых объектов недвижимости. Ситуация когда искусственно увеличивают платежеспособный спрос вводя институт ипотеки приводит к увеличению разрыва между спросом и предложением, и как следствие, новому витку цен.
Обзор цен на рынке жилой недвижимости Петербурга по районам города по состоянию на 12 октября 2009 года
В октябре 2009 г. в сегменте новостроек цены незначительно колебались. На 3.7% подорожал Василеостровский район, на 1.1% – Кировский. Немного, примерно на 1,5% подешевели Калининский, Приморский, Всеволожский районы.
Наиболее дорогими районами города стабильно являются Петроградский, Центральный и Василеостровский. Наиболее дешевыми являются Красносельский, Пушкинский, Всеволожский районы.
За неделю, к 13 октября 2009 г., цены на вторичку по районам также двигались разнонаправлено. На 1.6–1.7% подорожали Выборгский, Кронштадский районы, в пределах 1% увеличилась стоимость Красносельского района и районов исторического центра, кроме Центрального, который подешевел на 0.8%. Также немного подешевели Колпинский, Курортный, Кировский районы.
| Первичный рынок | ||||
| Район: | БСН 06.10.09 | БСН 13.10.09 | Рост за неделю: | Рост цены за месяц |
| Адмиралтейский | ||||
| Василеостровский | 87456,91 | 87423,01 | 0,0% | -11,3% |
| Выборгский | 64719,16 | 67117,18 | 3,7% | -9,2% |
| Калининский | 73650,23 | 72494,39 | -1,6% | -0,9% |
| Кировский | 76655,7 | 77529,52 | 1,1% | 2,1% |
| Красногвардейский | 66380,46 | 66380,46 | 0,0% | 0,0% |
| Красносельский | 62394,3 | 63172,25 | 1,2% | -4,3% |
| Московский | 75307,33 | 74818,77 | -0,6% | -1,5% |
| Невский | 70186,81 | 70072,63 | -0,2% | -0,1% |
| Петроградский | 95780,2 | 95780,2 | 0,0% | 6,1% |
| Приморский | 70612,3 | 69611,52 | -1,4% | -4,4% |
| Фрунзенский | 78338,78 | 78338,78 | 0,0% | -0,4% |
| Центральный | 111607,78 | 111607,78 | 0,0% | -8,9% |
| Всеволожский | 51063,96 | 50473,17 | -1,2% | -2,1% |
| Курортный | 66924,91 | 66924,91 | 0,0% | 5,1% |
| Петродворцовый | 68231,9 | 68231,9 | 0,0% | 4,8% |
| Пушкинский | 59879,04 | 59060,49 | -1,4% | 18,1% |
| Область | 47434,53 | 47434,53 | 0,0% | -10,4% |
По показателям приведенной выше диаграммы видно: цены первичного жилья самого высокого уровня наблюдаются в Центральном, Петроградском и Василеостровском районе.
А из самых доступных остается: Пушкинский, Всеволожский районы и Область.
На вторичном рынке жилья ситуация с районами-лидерами цен не меняется. Пальма первенства принадлежит Центральному, Петроградскому, Василеостровскому, Адмиралтейскому и Московскому районам. Самые дешевые районы – Всеволожский, Колпинский и Кронштадский, а также вторичка в области.
| Вторичный рынок | ||||
| Район: | БСН 06.10.09 | БСН 13.10.09 | Рост за неделю: | Рост цены за месяц |
| Адмиралтейский | 88247,62 | 88877,88 | 0,7% | -0,9% |
| Василеостровский | 90004,88 | 90580,95 | 0,6% | -0,8% |
| Выборгский | 75573,26 | 76870,02 | 1,7% | -0,6% |
| Калининский | 76988,66 | 77305,36 | 0,4% | -5,8% |
| Кировский | 74569,59 | 74218,1 | -0,5% | -1,6% |
| Красногвардейский | 76294,78 | 76582,73 | 0,4% | -2,3% |
| Красносельский | 67962,91 | 68544,16 | 0,9% | -1,8% |
| Московский | 86699,28 | 86429,26 | -0,3% | 0,0% |
| Невский | 75989,36 | 75930,78 | -0,1% | -2,4% |
| Петроградский | 88958,62 | 89828,75 | 1,0% | -0,5% |
| Приморский | 77878,05 | 77659,23 | -0,3% | -2,8% |
| Фрунзенский | 75009,45 | 74914,66 | -0,1% | -1,1% |
| Центральный | 92307,34 | 91610,1 | -0,8% | -1,6% |
| Всеволожский | 57825,61 | 57427,06 | -0,7% | -1,8% |
| Колпинский | 64403,89 | 63614,55 | -1,2% | -3,3% |
| Кронштадтский | 63868,68 | 64919,23 | 1,6% | -1,2% |
| Курортный | 72031,32 | 71572,05 | -0,6% | -0,5% |
| Петродворцовый | 65000,87 | 65333,81 | 0,5% | -7,4% |
| Пушкинский | 75826,88 | 75612,84 | -0,3% | -3,9% |
| Область | 44296 | 44296 | 0,0% | -5,5% |
Цены на рынке вторичного жилья варьируются со спросом на самые популярные районы.
Самыми дорогими являются Центральный, Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский и Московский районы, ну а самой доступной остается как и раньше – область.
На данном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развития и характеризуется экспертами как «дикий». Причины состоят в несовершенстве законодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценки недвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением. В частности, крупные города, такие как Москва и Санкт-Петербург испытывают острый недостаток жилой недвижимости, торговых, офисных и производственных площадей, а также предназначенных для их строительства земельных участков с развитой инфраструктурой. Конкретно сейчас Санкт – Петербург нуждается в увеличении площадей по складские помещения и реконструкцию и переконструирование уже существующих зданий и сооружений. Недостаточно эффективными являются механизмы кредитования, в частности программа ипотечного кредитования, которая за время своего существования не достигла существенных результатов. А сейчас и вовсе потерпела временный крах.