99 817 000 рублей (девяносто девять миллионов миллиона восемьсот семнадцать тысяч рублей).
Доходный подход позволяет определить стоимость Объекта оценки приведением стоимости ожидаемых будущих доходов и расходов (в том числе и долгосрочных обязательств) предприятия к оценке их стоимости в настоящее время. Описание методов, применяемых при использовании доходного подхода, приводится в разделе 5 настоящего отчета.
В данном случае применяется метод дисконтирования денежных потоков (DCF). Выбор данной методики расчета обусловлен следующими факторами:
· предполагаемые денежные потоки ООО "ХХХ" в прогнозном периоде не являются постоянными, что связано с умеренным ростом выручки и сокращением затрат социального характера;
· структура заказчиков ООО "ХХХ" будет меняться в сторону сторонних заказчиков, что может отразиться на финансовом результате оцениваемого предприятия.
Методика расчета стоимости бизнеса методом дисконтирования денежных потоков осуществляется в следующей последовательности:
· выбор типа денежного потока;
· анализ ретроспективных потоков доходов и их прогнозирование на будущие периоды;
· анализ потока расходов и их прогноз;
· прогнозирование инвестиций (капитальных вложений) и собственного оборотного капитала;
· расчет ставки дисконтирования;
· расчет терминальной стоимости (реверсии) предприятия в постпрогнозный период (методом расчета ликвидационной стоимости чистых активов или по модели Гордона);
· расчет текущей стоимости предприятия путем суммирования приведенных денежных потоков по выбранной ставке прогнозного периода и стоимости предприятия (реверсии) в постпрогнозном периоде;
· внесение итоговых поправок.
Далее будет описан порядок проведения этапов оценки предприятия и ход расчетов.
2.5.1 Выбор типа денежного потока
В качестве дохода в расчетах могут быть использованы чистая или балансовая прибыль, потенциальные или фактические дивиденды, денежный поток. Под денежным потоком понимается разница между притоком и оттоком денежных средств на предприятии за определенный период.
При использовании рассматриваемого метода следует определить, какой денежный поток использовать. Выделяют следующие типы денежного потока:
· денежный поток для собственного капитала;
· бездолговой денежный поток (поток для инвестированного капитала).
На основе денежного потока для собственного капитала определяется рыночная стоимость собственных средств компании. Расчет, в основе которого лежит денежный поток для инвестированного капитала, позволяет определить суммарную рыночную стоимость собственного капитала и долгосрочной задолженности компании.
При расчете рыночной стоимости Объекта оценки был сформирован денежный поток для инвестированного капитала, так как предприятие не имеет долгосрочных заемных источников финансирования, но планирует их привлекать, который определяется в следующей последовательности:
Чистая прибыль (+ выплаты %, скорректированные на ставку налогообложения)+
Балансовые начисления (износ, амортизация)-
Прирост собственного оборотного капитала+
Снижение собственного оборотного капитала-
Капитальные вложения+
Изъятия вложений=
Бездолговой денежный поток
2.5.2 Горизонт прогнозирования
Согласно теории метода DCF, стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщиков является выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный равный поток доходов).
С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны, чем больше прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. В странах с развивающейся экономикой большая нестабильность, долгосрочное прогнозирование затруднительно и не может давать точных результатов.
В рамках настоящего отчета прогнозный период принят равным 5 годам, с полного 2007 по 2011 г. включительно. Такой выбор основан на том, что предполагается стабилизация основных макроэкономических индексов, что приведет к стабилизации денежных потоков при сохранении физического объема производимых работ.
2.5.3 Анализ и прогноз доходов
На основе анализа финансовой деятельности ООО "ХХХ" можно выявить два источника доходов предприятия:
· выполнение проектно-изыскательских работ и услуг;
· деятельность по сдаче в аренду свободных площадей;
Работы по основной деятельности ООО "ХХХ" носят в основном плановый характер и ведутся на основании заключенных договоров. Прогнозировать объемы выручки без заключенных договоров - проблематично, поэтому прогноз выручки в рамках настоящего отчета основан на следующих допущениях:
· к концу 2006 года по прогнозам финансовых служб предприятия произойдет существенное увеличение объема оказанных услуг по проектированию, поскольку имеют место авансированные платежи сторонних заказчиков – юридических лиц;
· в дальнейшем ООО "ХХХ" продолжит поиск и развитие отношений со сторонними заказчиками на территории Область Х и граничащих с ней областей, однако существенного увеличения доли сторонних заказчиков не произойдет, что связано с уже сформированным рынком проектно-изыскательских услуг в регионе и распределение объемов между главными игроками;
□ изложенные выше допущения позволят ООО "ХХХ" с 2006 года позволят сохранить объемы выполняемых работ на прежнем уровне с постепенным увеличением данных объемов.
Таким образом, прогноз доходов и расходов будет строиться исходя из предположения, о сохранении текущих объемов производимых работ с последующим постепенным увеличением.
Оценщик спрогнозировал выручку от реализации по основной деятельности на основе результатов финансового анализа предприятия. За базовый темп роста был принят показатель рентабельности основной деятельности, как наиболее вероятный и отражающий структуру деятельности предприятия в будущем. При этом планируется, что рентабельность в концу прогнозного периода достигнет уровня средневзвешенной рентабельности по инвестиционным проектам Область Х:
| Наименование и сфера проекта | Значение нормы внутренней доходности,% |
| Специализированное строительство | 32,3 |
| Строительство городского центра коммуникаций | 24 |
| Проект производства электротехнического оборудования | 40 |
| Среднее значение | 32,1 |
Таким образом, темпы роста будут начисляться равномерно к концу прогнозного периода:
| Значение | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 |
| Темпы роста выручки | 1,19 | 1,22 | 1,26 | 1,29 | 1,32 |
По неосновной деятельности предприятия прогноз осуществлялся на основе годовых темпов роста арендной платы, согласно материалам аналитического журнала рынка недвижимости R-way. Данный показатель варьируется от 5 до 7% в год. Оценщик принял 7% за расчетное значение.
По прочей деятельности прогноз производился в соответствии с инфляционными темпами роста.
В таблице приводится прогноз доходов на 2007-2011 гг.:
Доходы от деятельности ООО "ХХХ", тыс. руб
| Показатель | Единица измерения | 2004 | 2005 | 2006 | 1-й кв. 2007 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | |
| ВЫРУЧКА ОТ ОСНОВНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, в том числе: | тыс. руб. | 8 498 | 10 020 | 12 917 | 6 965 | 24 900 | 29 921 | 36 875 | 46 632 | 60 520 | |
| реализация ПИР | - | - | 9265,9 | 15 367 | 21 460 | 26 229 | 32 918 | 42 393 | 55 984 | 42 956 | |
| темпы роста | 1,19 | 1,22 | 1,26 | 1,29 | 1,32 | 1,19 | |||||
| реализация аренды и коммунальных услуг | - | - | 2432,7 | 2 174 | 2 911 | 3 115 | 3 333 | 3 567 | 3 816 | 3 816 | |
| темпы роста | 1,07 | 1,07 | 1,07 | 1,07 | 1,07 | 1,07 | |||||
| прочие доходы | - | - | 1 218 | 394,67 | 529,19 | 576,82 | 622,96 | 672,80 | 719,90 | 719,90 | |
| темпы роста | 1,09 | 1,09 | 1,08 | 1,08 | 1,07 | 1,07 | |||||
| ИТОГО ДОХОДЫ | тыс. руб. | 8 498 | 10 020 | 12 917 | 6 965 | 24 900 | 29 921 | 36 875 | 46 632 | 60 520 | |