Оценка собственности (стр. 7 из 7)
С = Ye + P*SFF(n;Ye) – Rm –называется С – фактором Эллвуда, или ипотечным коэффициентом, где
С – коэффициент Эллвуда;
Ye– ставка дохода на собственный капитал;
P – доля кредита, выплаченная к моменту окончания прогнозного периода;
Rm– ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основании ежегодных выплат и текущего остатка долга или же [F6].
Алгоритм решения:
Рассчитываем долю кредита (P), выплаченного к моменту окончания прогнозного периода по формуле:
Р =
, гдеi – ставка по кредиту;
t – полный срок амортизации кредита;
T – период владения собственностью.
Подставляем имеющиеся по условию показатели в данную формулу:
Р =
= 0,555602.Определяем фактор Эллвуда:
С = Ye + P*SFF(n;Ye) – Rm
С = 0,17 + 0,555602 *0,00249 – 0,12328 = 0,048103.
Рассчитываем общий коэффициент капитализации:
Ro = Ye - m* C ± do * SFF(n;Ye)
Ro = 0,17 – 0,8 * 0,0481 – 0,54 * 0,00249 = 0,1301
Определяем стоимость объекта оценка путем деления чистого операционного дохода на общий коэффициент капитализации.
V =
= 638462 у.е.Таким образом стоимость объекта недвижимости, полученная с использованием метода Эллвуда равна 638462 у.е.
Рассчитаем стоимость объекта оценки с использованием традиционной техники ипотечно – инвестиционного анализа.
Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа рассчитывается следующим образом ( в нашем случае объект с постоянным доходом):
Сн = ИК + (ЧОД – РОД)|PVA|nR с.к.+ (C n/n - HKn)|PV|nR c.к. , где
Сн – стоимость недвижимости;
ИК – ипотечный кредит;
ЧОД – чистый операционный доход;
РОД – расходы по обслуживанию долга;
Cn/n- цена перепродажи в конце анализируемого года;
HKn– остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого
периода;
PVA– фактор текущей стоимости аннуитета;
PV – фактор текущей стоимости;
Rc.к. – ставка дохода на собственный капитал;
n – анализируемый период.
Алгоритм решения:
Рассчитываем годовой чистый операционный доход:
ЧОД = ПВД – Потери + Прочие доходы – Операционные расходы
ЧОД = 90000 – (90000*3%) + 2000 - (90000*7%) = 83000 у.е.
Определяем величину месячного платежа по обслуживанию кредита:
DSm= ИК*
, гдеИК – ипотечный кредит
i – ставка по кредиту
t – срок полной амортизации кредита
DSm = 0,10224 * 560000 =5725,43 у.е.
Определяем величину ежегодного платежа по обслуживаниюкредита:
DS = DSm* 12
DS = 5725,43 * 12 = 68705 у.е.
Рассчитываем величину ежегодных денежных поступлений:
ЧОД – РОД = 83000 – 68705 = 14295 у.е.
Определяем текущую стоимость ожидаемых денежных поступлений:
(ЧОД – РОД)|PVA|nR с.к. , где n -27 лет; R с.к. – 17%
14295 *5,79753 = 82876 у.е.
Проводим оценку текущей стоимости выручки от перепродажи вконце анализируемого года:
Cn/n= P*(1+d)T, где
Р – первоначальная стоимость недвижимости;
Т – период владения собственностью;
d – рост стоимости недвижимости в год;
Cn/n= 700000 * (1 + 0,02)27 = 700000 * 1,70689 = 1194823 у.е.
Рассчитываем остаток ипотечного долга на дату перепродажи:
HKn = DSm *
;HKn= 5725,43*
HKn= 5725,43 * 44,95504 = 257387 у.е.
Рассчитываем ожидаемую выручку от перепродажи (на дату оценки):
(Cn/n- HKn)|PV|nRc.к.
(Cn/n- HKn)|PV|nRc.к. = (1194823 – 257387) * 0,01442 = 13518 у.е.
Оцениваем текущую стоимость собственного капитала:
Сc.к. = (ЧОД – РОД)|PVA|nR с.к. + (C n/n - HKn)|PV|nR c.к.
Сc.к. = 82876 + 13518 = 96394 у.е.
Определяем стоимость объекта недвижимости:
Сн = ИК + Сc.к.
Сн = 560000 + 96394 = 656394 у.е.
Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с использованием традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа равна 656394 у.е.
Заключение
Используя, вышерассчитанные стоимостные результаты, полученные с использованием различных методик ипотечно-инвестиционного анализа, и информацию, предоставленную в задании на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, предоставляется возможным провести анализ факторов, оказывающих существенное влияние на величину стоимости оцениваемого объекта.
В процессе определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, Оценщик счел объективным отказ от применения метода прямой капитализации, имеющего ограничения в использовании, в случае оценки объектов собственности, обремененных заемными средствами.
Наличие заемного финансирования требует особых методов построения общего коэффициента капитализации.
Метод инвестиционной группы и метод Эллвуда предлагают различные способы определения общего коэффициента капитализации. Применение метода инвестиционной группы, в нашем случае, имеет одно существенное замечание – при нахождении ипотечной постоянной считается, что инвестор владеет недвижимостью в течение всего срока кредита, но на самом деле типичный инвестор владеет объектом недвижимости, как правило, более короткий срок. Не учитывается возможность будущего прироста или уменьшения стоимости активов, что влечет за собой погрешности в определении стоимости объекта оценки. Метод Эллвуда, по сравнению с техникой инвестиционной группы, позволяет учесть; дополнительные элементы, отражающие трансформацию собственных и заемных средств в составе инвестированного капитала, прирост собственного капитала за счет амортизации ипотечного кредита, способы возмещения инвестированного капитала, прирост или падение стоимости объекта недвижимости при его продаже, которая может произойти раньше, чем завершится срок погашения кредита.
Оценка стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков, который является, как известно, наиболее гибким, точным, наиболее формализованным методом анализа, в условиях ипотечного кредитования объекта недвижимости реализуется с использованием традиционной ипотечно-инвестиционной техники.
Практика показывает, что наиболее достоверным методом оценки, позволяющим учесть все многообразие форм привлечения заемных средств, является дисконтирование денежных потоков. При практическом использовании данной методики необходимо помнить, что использование заемных средств почти всегда увеличивает риск инвестирования, так как в случае невозврата кредита инвестор может лишиться залога. Следовательно, норма отдачи на собственный капитал при оценке доходов от связанных инвестиций должна быть выше нормы отдачи на собственный капитал при оценке доходов без использования заемных средств.
Использование аппарата ипотечно-инвестиционного анализа позволит повысить достоверность экономических расчетов при принятии рациональных решений потенциальными инвесторами на рынке недвижимости, позволит ипотечным кредиторам, строительным предприятиям, риелторским и девелоперским группам обеспечить объективный анализ инвестиционных и финансовых решений при разработке механизмов финансирования инвестиций в недвижимость в российских условиях, включающих теперь и возможность использования ипотеки.
Список используемой литературы:
1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 17 июля 2009 г.).
2. О внесении изменений в Федеральный закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон Российской Федерации от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ (ред. от 13 июля 2007 г.).
3. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 256.
4. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 255.
5. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 254.
6. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Маросейка, 2009. - 432с.
7. Оценка недвижимости/ КасьяненкоТ.Г., Маховикова Г.А., Есипова В.Е., Мирзажанов С.К. – М.: КНОРУС, 2010. -752с.
8. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. - М.: КНОРУС, 2007. - 208с.
9. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. - М.: КНОРУС, 2009. – 344с.
10. Оценка недвижимости/ под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой – М.: Финансы и статистика, 2008. – 560с.:ил.
11. Симионова Н.Е. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства. – Ростов н/Д: Феникс, 2010. – 362с.
12. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: Высшее образование, 2007. – 655с.
13. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков: Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002г. №568-р (ред. от 31.07.2002 № 2314-р).