Существует два основных метода доходного подхода:
- метод прямой капитализации(Directcapitalization) (МПК)
- метод дисконтирования денежных потоков (Discountedcashflowanalysis) (МДДП).
Метод прямой капитализации представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодовго) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален, позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых потоков доходов и остаточной стоимости (реверсии).
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
2. Расчет стоимости объекта недвижимости «Комплекс зданий» с использованием методов сравнительного, затратного и доходного подходов
В качестве объекта оценки был использован объект недвижимости «Комплекс зданий», состоящий из нескольких зданий и представляющий собой имущественный комплекс.
Исходные данные задания на оценку указаны в таблице 2.1
Таблица 2.1
Количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов – аналогов
| Параметры | ОК | Аналоги | ||
| А1 | А2 | А3 | ||
| Цена продажи, $ тыс. | 1400 | 1300 | 1100 | |
| Дата продажи | 2 месяцаназад | 6 месяцевназад | 4дняназад | |
| Местоположение | хор. | отл. | хор. | удов. |
| Общая площадь, м2 | 4500 | 4600 | 4200 | 4000 |
| Наличие стоянки | есть | нет | есть | нет |
| Прибыль, $ тыс. | 220 | 230 | 208 | 190 |
| Рост цен в месяц, 1% | +2% | +6% | - | |
| Дополнительно | ||||
| Поправка на наличие автостоянки, $ | +5000 | |||
| Поправка на местоположение, $ | удов. | хор. | отл. | |
| - | +4000 | +3000 | ||
| Данные по оцениваемому комплексу | ||||
| Базовая стоимость 1м2, $ | М – 300П – 240С - 160 | |||
| Отношение площадей М:П:С для ОК | 1:4:4 | |||
| ЭВ ОК, год | 15 | |||
| ТС эж ОК, год | 75 | |||
| Неустранимое функциональное устаревание, $ | 5000 | |||
| Внешний износ | 5% | |||
| ЧОД ОК за 1-й год, $ тыс. | 167 | |||
| Прирост ЧОД в год | 4% | |||
| Период владения ОК, лет | 3 | |||
| Размер реверсии, $ тыс. | 2100 | |||
| Ставка дисконтирования | 19% | |||
| Данные по сопоставимому земельному участку | ||||
| Стоимость СЗУ, $ тыс. | 410 | |||
| Время продажи СЗУ | 1 месяц назад | |||
| Местоположение СЗУ | на 6% лучше | |||
| Физические характеристики СЗУ | на 4% хуже | |||
Исходя из объема предоставленной информации об объекте оценки и объектах-аналогах, рассмотрим определение рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода с использованием метода прямого сравнительного анализа продаж.
Метод прямого сравнительного анализа продаж (МСП) в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельствосвязано с характером используемой в данной процедуре информации и ее доступности при проведении индивидуальной оценки недвижимости.
Расчет стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж, с учетом основных элементов сравнения.
Информация об объектах-аналогах приведена в таблице 2.2
Таблица 2.2
| № п/п | Параметры | ОК | Аналоги | ||
| А1 | А2 | А3 | |||
| Первая группа элементов сравнения | |||||
| 1 | Цена продажи, $ | 1400000 | 1300000 | 1100000 | |
| 2 | Дата продажи | 2 месяцаназад | 6 месяцевназад | 4 дняназад | |
| 3 | Корректировка на рыночные условия ($.) | +28140 | +79976 | - | |
| 4 | Скорректированная цена ($) | 1428140 | 1379976 | 1100000 | |
| Вторая группа элементов сравнения | |||||
| 5 | Местоположение | хор. | отл. | хор. | удов. |
| 6 | Корректировка на местоположение ($) | -3000 | - | +4000 | |
| 7 | Стоянка | есть | нет | есть | нет |
| 8 | Корректировка на наличие стоянки | +5000 | - | +5000 | |
| 9 | Итого по корректировкам 6,8 | +2000 | - | +9000 | |
| 10 | Скорректированная цена ($) | 1430140 | 1379976 | 1109000 | |
| 11 | Общая площадь, 1м2 | 4500 | 4600 | 4200 | 4000 |
| 12 | Цена 1м2 | 310,9 | 328,6 | 277,3 | |
| 13 | Средневзвешенная цена 1м2 | 305,6 | |||
| 14 | Цена оцениваемого объекта ($) | 1375200 | |||
Определение стоимости оцениваемого объекта, в рамках сравнительного подхода, методом соотнесения цены и дохода.
Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.
В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовый рентный мультипликатор (GRM) и общей коэффициент капитализации (OAR).
Валовый рентный мультипликатор(Grossrentalmultiplier,GRM)(или мультипликатор валовых рентных платежей, МВРП):
GRM(МВРП)= Цена продажи ÷ ПВД (или ДВД)
Таблица 2.3
Определение величины среднего валового рентного мультипликатора
| № п/п | Цена продажи, ($) | ПВД, ($) | МВРП |
| 1 | 1400000 | 230000 | 6,09 |
| 2 | 1300000 | 208000 | 6,25 |
| 3 | 1100000 | 190000 | 5,80 |
| Средний МВРП | 6,05 | ||
Рассчитаем средний МВРП по аналогам:
(1400000÷230000 + 1300000÷208000 + 1100000÷190000)÷3 = 6,05
МВРП не корректирует на различия между объектом оценки и сопостамыми аналогами, т.к. в основу расчета МВРП положены фактические арендные платежи и цены продаж, в которых уже учтены указанные различия.
Стоимость оцениваемого объекта с использованием метода соотнесения цены и дохода: 220000 * 6,05 = 1331000 у.е.
Проведем расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода с использованием метода разбивки.
Метод разбивки главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продаж (что соответствует нашему варианту) или метода срока службы и предполагает следующие этапы:
1) расчет физического износа здания;
2) расчет функционального устаревания;
3) расчет внешнего устаревания;
4) определение остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического износа, функционального и внешнего устаревания.
Из заданного отношения площадей отдельных элементов оцениваемого комплекса определяем площадь каждого (М:П:С – 1:4:4);
если х = 1, тогда х + 4х + 4х = 4500; 9х = 4500; х = 500.
S магазина = 500 м2 ;
S павильона = 2000 м2 ;
S склада = 2000 м2 ;
Рассчитываем полную восстановительную стоимость оцениваемого комплекса путем расчета полной восстановительной стоимости каждого элемента объекта оценки и суммированием полученных значений.
Расчет полной восстановительной стоимости каждого объекта недвижимости, входящего в оцениваемый комплекс:
СВС.магазина = 300 * 500 = 150000 у.е.
СВС.авильона = 240 * 2000 = 480000 у.е.
СВС.склада = 160 * 2000 = 320000 у.е.
СВС.ОК = 150000 + 480000 + 320000 = 950000 у.е.
Алгоритм определения остаточной стоимости оцениваемого комплекса будет иметь следующую форму.
Определяем совокупный износ оцениваемого объекта, если:
ЭВОК – 15 лет;
ТСэжОК – 75 лет;
Неустранимое функциональное устаревание (НФУ) – 5000 у.е., что составляет 0,53% потери стоимости от полной восстановительной стоимости объекта оценки: