Оценка рыночной стоимости квартиры по адресу: г. Москва, ул. Ратная (стр. 8 из 8)

Рис. 2.

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ,

ЖК, ПК от имени всех собственников помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ПК

Управление управляющими организациями

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

· состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

· перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

· порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

· порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Договоры с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).

Рис. 3.

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме

Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

11.4 Выбор способа управления

Из всех выше предложенных вариантов наиболее приемлемым вариантом, является создание второй формы управления, поскольку в силу размера дома, непосредственное управление домом будет не рационально и может привести к негативным последствиям для всех жителей этого дома. Причем при заключении договоров с поставщиками жилищно-коммунальных услуг, возможно привлечение управляющей компании в случае ощущения недостаточной компетентности в данном вопросе управляющего органа дома.

Обоснование неприменения непосредственного управления: в силу невозможности решения всех вопросов на общем собрании собственников, а также в случае решения ряда проблем отсутствие гарантии их эффективности.

Обоснование непривлечения УК: повышенных затрат на управление домом можно избежать, в том случае если прибегать к услугам УК в качестве консультанта-посредника по ряду проблем. Взаимоотношения с .УК наиболее возможны на этапе организации управления домом для поиска и заключения договоров с обслуживающими организациями.

11.4.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование имущества – это использование имущества, которое является физически возможным, юридически разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества.

Критерий физической возможности

Физически возможными являются те варианты использования объекта, которые осуществимы с точки зрения его физических характеристик и доступности коммуникаций.

Критерий законодательной разрешенности

Законодательно разрешенным является использование, совпадающее с целевым назначением объекта и не противоречащее действующим законодательным нормам.

Критерий экономической целесообразности

Все физически возможные и юридически разрешенные варианты использования объекта оценки сопоставляются по критериям экономической эффективности. Наиболее эффективный вариант и является наилучшим для рассматриваемого объекта.

С точки зрения НиНЭИ дополнительной задачей управления домом будет сохранение, а возможно и увеличение стоимости объекта недвижимости.

[1] http://www.economy.gov.ru

[2]Поданным “Blackwood Real Estate”

[3] Определение весовых коэффициентов смотри в Приложении 1