В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создания на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.
Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа.
Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, объектов коммунального хозяйства, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов весьма затруднительно найти сопоставимые продажи и анализ издержек их воспроизводства остается единственно приемлемой альтернативой оценки.
Точность полученных результатов оценки, полученных данным методом, определяется статистической достоверностью исходной информации о стоимости строительных материалов и конструкций, используемых при сооружении аналогичного по размерам и функциональному назначению объекта, о затратах на строительные работы, машины, механизмы и т.д.
Поскольку в данном случае речь идет об определении рыночной стоимости квартиры, собственные затраты не будут адекватно отражать стоимость объекта оценки поскольку исследование рынка жилой недвижимости показало, что в связи с чрезмерно высокой рентабельностью строительства жилой недвижимости, стоимость затрат на постройку квартиры не отражает реальной стоимости жилой недвижимости в г. Москва.
Таким образом, для определения рыночной стоимости объекта оценки – квартиры, затратный подход не использовался.
8.4 Оценка стоимости сравнительным подходом
Имея информацию о ряде предложений по продаже объектов, идентичных оцениваемому, Оценщик использовал сравнительный подход к оценке. В рамках сравнительного подхода используется метод сравнимых продаж, который состоит в поиске данных о ценах продажи объектов, сопоставимых с оцениваемым по ряду характеристик (при оценке квартир основными параметрами могут стать общая площадь и количество комнат), их сравнительном анализе и проведении необходимых корректировок.
Информация, используемая оценщиком, должна соответствовать следующим основным критериям:
-стороны сделки имеют достаточное представление о данном рынке;
-стороны сделки не связаны между собой какими-либо иными отношениями, могущими повлиять на цену сделки;
-данные о цене сделки получены от лица, незаинтересованного в ее искажении.
Основной критерий выбора информации, которая может быть использована для оценки конкретного объекта сравнительным подходом, может быть сформулирована следующим образом: Потенциальный покупатель, владеющий информацией о рынке данного вида недвижимости, сочтет сопоставимую недвижимую вещь разумной заменой оцениваемой.
Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи и основан на принципе – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. При этом предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.
Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, оценка стоимости сравнительным подходом не используется.
Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть уточнено при анализе. Поэтому при применении метода сравнимых продаж необходимы достоверность и полнота информации.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
· Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности, для реализации последующих этапов;
· Определение подходящих единиц сравнения, существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта, и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
· Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
· Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
При корректировке цен продаж объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
. При выборе объектов - аналогов особое внимание уделялось следующим параметрам:
· местоположение объекта – аналога;
· площадь квартиры;
· количество комнат.
Таблица 10.1
Характеристика оцениваемой квартиры и объектов-аналогов по элементам сравнения
| Характеристика | Объект оценки | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 | Объект 5 |
| Сегмент рынка | рынок коммерческой недвижимости | |||||
| Текущее использование | Квартира | Квартира | Квартира | Квартира | Квартира | Квартира |
| Площадь, кв.м. | 41,8 | 41,0 | 44,0 | 46,0 | 28,0 | 45,3 |
| Месторасположение | г. Москва, ЮЗАО, ул. Ратная д.10 кор. 1 м. Бульвар Дмитрия Донского | г. Москва, ЮЗАО, улица Адмирала Лазарева, д.39 м. Бульвар Дмитрия Донского 10 мин | г. Москва, ЮАО, Чертановская улица д. 37 м. Пражская, | г. Москва, ЮЗАО, м.улица Горчакова, ул. Южнобутовская д. 44 | г. Москва, ЮЗАО, м. Южная, ул. Сумская 12 корп. 3 | г. Москва, ЮЗАО, метро: БУЛЬВАР ДМИТРИЯ ДОНСКОГО, адрес: 1-я Мелитопольская ул. 10 |
| Транспортная доступность | 10 мин транспортом | 10 мин пешком | 6 минут пешком | 10 минут пешком | от метро 10 мин. транспортом | |
| Тип помещения | 1 комнатная квартира в 12-ти этажном панельном доме | 1 комнатная квартира.7/14 этажного дома | 1 комнатная квартира, 4 этаж 9 этажного панельного дома | 1 комнатная квартира, 6 этаж 9-этажного панельного дома | 1 комнатная квартира,1 этаж 9 этажного панельного дома | 2х комнатная квартира, 2 этаж 5 этажного панельного дома |
| Транспортная доступность | Отличная | Хорошая | Отличная | Отличная | Отличная | Хорошая |
| Техническое состояние | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Хорошее |
| Связь | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется |
| Парковка | Стихийная | Стихийная | Стихийная | Стихийная | Стихийная | Стихийная |
| Охрана | Домофон | Домофон | Домофон | Домофон | Домофон | Домофон |
| Вход | С улицы отдельный | С улицы отдельный | С улицы отдельный | Отдельный вход | Отдельный вход | Отдельный вход |
| Ремонт | Не требуется | Не требуется | Не требуется | Не требуется | Не требуется | Не требуется |
| Площадь кухни(м. кв.) | 8,6 | 10 | 8 | 9.1 | 6 | 10 |
| Цена предложения, долл. США | 154 663 | 179 859 | 167 923 | 97 511 | 185 173 | |
| Цена за 1кв.м., долл. США | 3772 | 4087 | 3650,5 | 3482,5 | 4087,7 | |
| Источник информации | www.irn.ru | www.irn.ru | www.irn.ru | www.irn.ru | www.irn.ru | |
При расчете стоимости объекта оценки использовались общие площади сравниваемых квартир с учетом площадей лоджий (балконов), т.к. при продаже квартиры цена предложения включает стоимость площади лоджии (балкона).
При оценке рыночной стоимости оцениваемой квартиры были сделаны следующие корректировки.
Расчет стоимости оцениваемого объекта
путем внесения корректировок в цены объектов-аналогов
Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведен в следующей расчетной таблице:
Таблица 10.2
| Характеристика | Объект оценки №1 | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 | Объект 5 |
| Текущее использование | Квартира | Квартира | Квартира | Квартира | Квартира | Квартира |
| Цена предложения, долл. США | 154 663 | 179 859 | 167 923 | 97 511 | 185 173 | |
| Площадь, кв. м. | 41,8 | 41 | 44 | 46 | 28 | 45,3 |
| Цена за 1кв.м. долл. США | 3772 | 4087 | 3650,5 | 3482,5 | 4087,7 | |
| Корректировка на месторасположение | 0% | -10% | 0% | -0% | -10% | |
| Цена за 1кв.м. после корректировки, долл.США | 3772 | 3678 | 3650,5 | 3482,5 | 3678,3 | |
| Корректировка на техническое состояние | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США | 3772 | 3678 | 3650,5 | 3482,5 | 3678,3 | |
| Корректировка на площадь | 0% | 0% | 0% | -5% | 0% | |
| Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США | 3772 | 3678 | 3650,5 | 3308,4 | 3678,3 | |
| Корректировка на тип помещения | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Цена за 1 кв.м. после корректировки,долл.США | 3772 | 3678 | 3650,5 | 3308,4 | 3678,3 | |
| Корректировка на наличие связи | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Цена за 1 кв.м. после корректировки,долл.США | 3772 | 3678 | 3650,5 | 3308,4 | 3678,3 | |
| Корректировка на транспортную доступность | 0% | -5% | 0% | 0% | -5% | |
| Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США | 3772 | 3494,1 | 3650,5 | 3308,4 | 3494,4 | |
| Корректировка на наличие парковки и охраны | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Продолжение таблицы 10.2 | ||||||
| Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США | 3772 | 3494,1 | 3650,5 | 3308,4 | 3494,4 | |
| Корректировка на тип постройки | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США | 3772 | 3494,1 | 3650,5 | 3308,4 | 3494,4 | |
| Весовой коэффициент[3] | 0,2 | 0,1 | 0,2 | 0,19 | 0,31 | |
| Итог | $363,02 | $192,88 | $327,31 | $281,09 | $469,15 | |
| Стоимость объекта оценки, долл.США за 1 кв.м.Курс доллара США на 10.12.1009 – 28,00 р. | 3545,77 | |||||
Корректировка на местоположение.