Оценка рыночной стоимости квартиры по адресу: г. Москва, ул. Ратная (стр. 2 из 8)
Примечание.
1. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.
2. При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки — сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.
Сравнительный подход – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.
Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.
Примечание. При реализации доходного подхода используют следующие методы — прямой капитализации; дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного анализа.
Согласование результата оценки – получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.
Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения Оценщика об итоговой стоимости объекта оценки.
5.2 Последовательность определения стоимости объекта оценки
Работа по оценке проводилась по следующим основным направлениям.
1. Изучение материалов и документов, предоставленных Заказчиком, при допущении, что они верно отражают правовое и финансовое состояние объекта. Эти материалы включают: правоустанавливающие документы на квартиру, поэтажный план и экспликацию бюро технической инвентаризации Северо-Восточного округа Москвы.
2. Визуальный осмотр и изучение объекта оценки.
3. Анализ оцениваемого объекта с целью определения наилучшего и наиболее эффективного использования.
4. Выбор и применение подходов к оценке.
5. Анализ рынка жилой недвижимости Москвы с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки недвижимости сравнительным подходом.
6. Согласование результатов и определение итоговой стоимости объекта оценки.
7. Составление отчета об оценке.
6. Описание объекта оценки
При проведении оценки перед Оценщиком стояла задача определения рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1 кв. 13.
Объект оценки ѕ квартира общей площадью 41,8 кв.м., в том числе жилой – 20,9 кв. м., состоит из одной жилой комнаты, кухни 8,6 (м.кв.), прихожей (коридора) 5,6 (м.кв.) и ванная комнаты 3 (м.кв.), туалета 1 (м.кв.), расположена на четвертом этаже многоквартирного 12-ти этажного панельного дома с железобетонными перекрытиями.
Удобства: балкон, телефон, домофон.
6.1 Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
По объекту оценки были использованы следующие исходные данные:
1. Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество ______
2. Копия свидетельства о смерти ______
3. Копия поэтажного плана и справка экспликации квартиры из ТБТИ Северо-восточного округа г. Москвы Заказчик не предоставил
4. Акт осмотра недвижимости №17 (Приложение к договору №17) от 16 марта 2009 года Центра независимой экспертизы «Модус-Антик».
6.2 Оцениваемые права и их обременения
В соответствии с Федеральным законом от 21.10.94 № 51 – ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)»; Федеральным законом №146-З от 26 ноября 2001 года «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)» и заданием на оценку в данной работе определяется стоимость права собственности на двухкомнатную квартиру.
Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе:
¨отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
¨ передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом;
¨отдавать имущество в залог;
¨обременять его другими способами;
¨распоряжаться им иным образом.
Разрешенное использование
Квартира принадлежит Плясовских Вере Васильевне на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от 12 января 2005 г., зарегистрированного 07 февраля 2005 г. за № 77-77-14/136/2005-030 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 07 февраля 2005 года серия 77 АВ № 505811
Обременений на объект оценки по информации Заказчика не существует.
6.3 Описание местоположения
Таблица 7.1
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Область, район | Микрорайон Северное Бутово |
| Преобладающая застройка микрорайона | Район жилой застройки, район «спального» типа |
| Транспортная доступность | cт. м.Бульвар Дмитрия Донского |
| Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) | Хорошая |
| Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). | магазины промышленных и продовольственных товаров, аптека, детский сад, жилые дома и прочие объекты социального назначения |
| Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) | Отличная |
| Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона | Нет |
| Объекты транспортной инфраструктуры района | Садовое кольцо |
| Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) | Хорошее |
| Дополнительная существенная информация | Престижный район с развитой инфраструктурой и выгодным месторасположением |
Рис. 7.1
Местоположение объекта оценки на карте г. Москвы
6.4 Общая характеристика здания
Таблица 7.2
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Тип здания | Жилой (панельный) дом |
| Год постройки | 1991 |
| Материал наружных стен | панели |
| Материал перекрытий | Железобетонные |
| Состояние здания (субъективная оценка) | Хорошее |
| Инженерное обеспечение здания | Электричество, холодное и горячее водоснабжение, канализация, отопление, радиоточка |
| Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж | Стихийная парковка |
| Количество этажей в здании | 12 |
| Состояние подъезда (субъективная оценка) | Хорошее |
| Дополнительная существенная информация | - |
6.5 Характеристика объекта оценки
Таблица 7.3
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Этаж расположения | 4 |
| Площадь общая без учета площади лоджий и балконов/жилая | 41,8/20,9 |
| Кол-во комнат | 1 комната |
| Площадь кухни, кв. м | 8,6 |
| Санузел | Раздельный |
| Вспомогательные и подсобные помещения | Нет |
| Лоджия (балкон) | Балкон |
| Вид из окон | Во двор |
| Слаботочные системы | Телефон |
| Дополнительные системы безопасности | Металлическая дверь в подъезд, металлическая дверь в квартиру, домофон |
| Состояние объекта (субъективная оценка) | Хорошее( не требует ремонта) |
| Видимые дефекты внутренней отделки | Нет |
| Данные о перепланировке | Нет |
По заключению Заказчика объект оценки на дату оценки пригоден для индивидуального проживания, проведение дополнительных ремонтных работ не требуется.
7. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ
7.1 Социально-экономическая ситуация по состоянию на сентябрь 2009г.[1]
Таблица 8.1
1) Оценка Минэкономразвития России. 2) Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды", с учетом поправки на неформальную деятельность. 3) Оценка Росстата. 4) Предварительные данные. 5) По методологии платежного баланса.