Кроме того, функциональный износ также может быть устранимым и неустранимым.
К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и крыши.
Критерий устранимого износа - дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление;
3. Внешний, или экономический износ, - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.
Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, больницам, школам и т.д.
Внешний износ в большинстве случаев неустраним.
Способ измерения внешнего износа: анализ рентных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания.
Физический и функциональный износ могут быть как устранимыми, так и неустранимыми, в то время как износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.
Для определения величины накопленного износа применяются следующие методы:
- метод сравнения продаж;
- метод срока жизни;
- метод разбивки и др.
При применении метода сравнения продаж: величина накопленного износа определяется как разница между восстановительной стоимостью и стоимостью зданий-аналогов на дату оценки.
Последовательность действий по методу сравнения продаж:
- выявление цен продаж объектов, сопоставимых с оцениваемым;
- разнесение общей стоимости сопоставимых продаж между объектом недвижимости и земельным участком;
- расчет стоимости воспроизводства сопоставимого объекта недвижности;
- определение величины износа путем вычитания из стоимости воспроизводства величины рыночной стоимости, приходящейся на объект недвижимости;
- расчет износа в процентном отношении;
- определение среднего, сложившегося на рынке совокупного износа, сопоставимого с оцениваемым объектом, путем расчета средневзвешенного показателя.
Метод срока жизни основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика. При применении метода экономической жизни накопленный износ вычисляется как доля восстановительной стоимости, определяемая отношением эффективного возраста к сроку экономической жизни. Данное положение отражено в формуле:
НИ / ПСВ = ЭВ / СЭЖ = ЭВ / (ЭВ+ОСЭЖ), (3)
где НИ - накопленный износ объекта недвижимости;
ПСВ - полная стоимость воспроизводства объекта;
ЭВ - эффективный возраст объекта недвижимости;
СЭЖ - срок экономической жизни объекта.
Срок экономической жизни объекта недвижимости (СЭЖ) - это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль в этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Эффективный возраст (ЭВ) - это возраст, основанный на оценке внешнего вида и технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст соответствует фактическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составляет 15 лет.
Оставшийся срок экономической жизни здания (ОСЭЖ) - это период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни. Изменение инвестиционной активности в данной отрасли экономики может существенно снизить срок экономической жизни объекта.
Срок физической жизни объекта - это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится. В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли рабе ты по ремонту, модернизации или переоборудованию, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста. Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в Эксплуатация До даты оценки.
Модифицированный метод экономической жизни является более точным, однако не учитывает потери стоимости за счет износа короткоживущих элементов, а учитывает устранимый физический и функциональный износ. При применении этого метода сначала определяют стоимость всех устранимых позиций физического и функционального износа, а затем эта величина вычитается из восстановительной стоимости.
Устранимый износ принимается равным затратам (ремонту) на его устранение, а неустранимый износ принимается равным отношению эффективного возраста объекта к его сроку экономической жизни, умноженному на стоимость строительства нового объекта уменьшенную на величину устранимого износа:
НИ = Иустр + (ЭВ/СЭЖ) X (ПСВ - Иустр), (4)
где НИ - накопленный износ объекта недвижимости;
ПСВ - полная стоимость воспроизводства объекта;
ЭВ - эффективный возраст объекта недвижимости;
СЭЖ - срок экономической жизни объекта;
Иустр - устранимый износ.
Метод разбивки определяет отдельно величину каждой составляющей накопленного износа, к которым относят:
исправимый физический износ (отложенный ремонт);
неисправимый физический износ;
исправимый функциональный износ;
неисправимый функциональный износ;
внешний (экономический) износ.
Исправимый физический износ имеет место за счет плохой эксплуатации (поэтому его называют отложенным ремонтом). Считается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики здания. Величина отложенного ремонта определяется, исходя из затрат на восстановление нормальных эксплуатационных характеристик здания или сооружения. При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния.
Базой для расчета отложенного ремонта, как потери стоимости нового строительства, являются степень и объем повреждений. При этом измерение степени повреждения в процентах от стоимости создания нового элемента выполняется путем сопоставления фактических признаков повреждений с перечнем, содержащимся в соответствующих нормативных документах.
При определении отложенного ремонта, как суммы ремонтно-строительных работ по устранению повреждений, следует учитывать весь комплекс работ, которые необходимо выполнить на дату оценки с применением действующих сметных нормативов для ремонтно-строительных работ.
Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически не целесообразно. Неисправимый физический износ определяется на базе разности между полной восстановительной или заменяющей стоимостью и суммой исправимого физического износа. Для целей расчета элементы сооружения, имеющие неисправимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.
У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего здания или сооружения (фундамент, не сущие стены, капитальные перекрытия и т.д.). Короткоживущие элемента имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все здание, поэтому в течение срока эксплуатации предусматривается их периодическая замена.
Нормативные сроки эксплуатации зданий и сооружений принимаются в соответствии с рекомендациями по периодичности планово-предупредительного ремонта. Для короткоживущих элементов, в зависимости от неблагоприятны условий эксплуатации, эти сроки могут быть уменьшены до 30 %.
Величина неисправимого физического износа в короткоживущих элементах определяется как разность между полной восстановительной или заменяющей стоимостью элемента и суммой исправимого физического износа элемент; умноженная на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.
Величина неисправимого физического износа в долгоживущих элемента рассчитывается как отношение действительного возраста к общей физической жизни, умноженное на остаточную восстановительную или заменяющую стоимость долгоживущих элементов.
Исправимый функциональный износ вызывается:
недостатками, требующими добавления элементов;
недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
"сверхулучшениями".
Недостатки, требующие добавления элементов, вызываются отсутствие тех элементов в существующем сооружении, без которых сооружение не может соответствовать современным рыночным стандартам. Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления элементов, является разница между стоимостью устройства требуемых элементов на момент оценки и стоимостью устройства этих же элементов, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, вызывают наличием элементов в существующем объекте, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Исправимый функциональный износ за счёт позиций, требующих замены или модернизации элементов, измеряется как восстановительная стоимость существующих элементов минус относящийся к ним физический износ, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость устройства новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется на базе утилизационной стоимости.