2) Условия финансирования сделки.
При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки. По данному параметру корректировка не применялась.
3) Условия продажи и время продажи.
Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.
4) Торг.
При проведении корректировок на условия продажи принимался во внимание тот факт, что продавец может уступать в цене продажи, в настоящем отчете корректировка по данному элементу сравнения принята в размере - 5%.
5) Местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. Для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, поселков) это - транспортная доступность, состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т.д. Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения. Объекты-аналоги находятся в районе расположения объекта оценки, поэтому по данному элементу сравнения корректировка не вводилась.
6) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.
Корректировка на техническое состояние.
Требуется проведение внутреннего ремонта квартиры. В квартире устроены деревянные полы, находятся в удовлетворительном состоянии. Требуется ремонт стен (демонтаж имеющейся штукатурки). Требуется замена электропроводки, сантехники. Дверные и оконные блоки - деревянные, находятся в удовлетворительном состоянии.
Расчет данной корректировки определен по следующему типу: различают четыре вида технического состояния объекта - отличное, хорошее, удовлетворительное и неудовлетворительное, в совокупности это 100%, а разница между состояниями равна 100%: 4 = 25%, т.е. различие помещений по текущему состоянию, например, между хорошим и удовлетворительном не должно превышать 25%. Дата последнего капитального ремонта не установлена. Величина корректировки принята в размере - 10%.
С учетом перечисленных в предыдущем параграфе поправок, средневзвешенная стоимость 1 кв.м. оцениваемых помещений, определенная методом сравнительного анализа, составила 30 520 руб. Стоимость оцениваемого объекта составляет:
С = 30 520 руб./кв.м х 57,6 кв.м = 1 757 952 руб.
Вывод по разделу: стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью сравнительного подхода, на дау оценки составляет - 1 757 952 (один миллион семьсот пятьдесят семь тысяч девятисот пятьдесят два) рубля.
Расчет рыночной стоимости имущество доходным подходом
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения
Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду.
Для определения потенциального валового дохода необходимо установить реальную рыночную арендную ставку на жилье подобного типа в рассматриваемом районе. Стоимость сдачи трёхкомнатной квартиры в аренду в г. Новосибирске по ул. Есенина на дату оценки составит порядка 16 000 руб. в месяц (данные риэлтерских фирм).
Оценщики предполагают, что если объект оценки сдать в аренду, то он принес бы следующий потенциальный валовой доход: доход от сдачи в аренду квартиры за год оценщиками принят равным 192 000 рублей, а с недозагрузкой 35% - 124 800 рублей.
Таблица 14 - Расчет рыночной стоимости объекта доходным подходом (приведение потока ожидаемых доходов на дату оценки).
| Ед. измерения | Показатели | |
| Потенциальный валовой доход | рублей | 192 000,00 |
| Недозагрузка | % | 35,00 |
| Действительный валовой доход | рублей | 124 800,00 |
| Затраты на содержание | рублей | 19 200,00 |
| Чистый эксплуатационный доход | рублей | 105 600,00 |
| Ставка капитализации | % | 0,065 |
| Стоимость объекта | рублей | 1 624 615 |
Вывод по разделу: стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода, на дату оценки составляет:
1 624 615 (Один миллион шестьсот двадцать четыре тысячи шестьсот пятнадцать) рублей
При получении в результате проведенной оценки различными методами различных величин, необходимо согласовать результаты. Оценщик считает целесообразным определить окончательную величину путем придания каждому результату веса. Результаты отличаются в зависимости от достоверности, объема и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости использован подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.
При выборе весовых коэффициентов принимались во внимание следующие соображения с учетом возможной мотивации потенциальных инвестора и продавца. Стоимость доходной недвижимости лучше всего измерять суммой ожидаемых от нее доходов. Затраты же на ее воспроизводство не отражают стоимости прогнозируемых доходов.
В силу отсутствия документально подтвержденных данных о продаже объектов, которые могут быть сопоставимы с оцениваемым объектом, оценщик использовал цены предложения агентств недвижимости. Стоимость объектов-аналогов для подобных площадей выбраны в соответствии с данными анализа рынка, при этом оценщик руководствовался умеренно-реалистичным подходом.
Таким образом, стоимость объекта оценки лежит в диапазоне полученных стоимостей тремя подходами. Веса, полученным результатам присвоены по мере их надежности и представлены в таблице 15.
Таблица 15 - Определение весовых коэффициентов
| Показатели | Подход | ||
| затратный | сравнительный | доходный | |
| Достоверность и полнота информации | 0,25 | 0,50 | 0,25 |
| Допущения, принятые в расчетах | 0,25 | 0,50 | 0,25 |
| Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | 0,15 | 0,70 | 0,15 |
| Способность учитывать конъюнктуру рынка | 0, 20 | 0,60 | 0, 20 |
| Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта | 0,15 | 0,70 | 0,15 |
| ИТОГО | 0, 20 | 0,60 | 0, 20 |
Обоснованная рыночная стоимости объекта оценки определяется по формуле:
V= V1 *Q1 + V2 *Q2 + V3 *Q3 (2.)
где V1,V2, V3 - стоимость объекта, определенная затратным, доходным и сравнительным подходами;
Q1, Q2,,Q3 - средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.
Таблица 16 - Рыночная стоимость объекта оценки.
Вывод по разделу: рыночная стоимость трёхкомнатной квартиры, общей площадью 57,6 кв.м, расположенной на 5-этаже 5-этажного жилого дома, по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина, д.63, кв.40, на дату оценки 30 ноября 2009 г. составляет:
1 739 000 (Один миллион семьсот тридцать девять тысяч шестьсот) рубля
[1] Ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации: Часть первая от 30.11.94г. №51-ФЗ (ред. от 27.12.2009г.).
[2] Ст. 132 Гражданского кодекса Российской Федерации: Часть первая от 30.11.94г. №51-ФЗ (ред. от 27.12.2009г.).
[3] п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации: Часть первая от 30.11.94г. №51-ФЗ (ред. от 27.12.2009г.).
[4] п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации: Часть первая от 30.11.94г. №51-ФЗ (ред. от 27.12.2009г.).
[5] п. 2 ст. 15 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 27.07.2010)