Отрицательное влияние такого показателя как численность работников объясняется тем, что заработная плата в строительной отрасли имеет большой удельный вес в структуре затрат, увеличение численности работников увеличивает затраты по заработной плате, но при низкой производительности труда, что является диспропорцией. Эти средства на заработную плату могли бы тратиться на инвестиции за счет собственного капитала. Аналогичная ситуация обстоит и с таким фактором как прибыль или убыток, то есть прибыль которая, является источником собственного капитала, направляют не на увеличение инвестиций, а на другие цели что является негативным фактором. По фактору темпов роста строительных работ наблюдается также нарушение диспропорций, то есть инвестиции растут не прямо пропорционально увеличению роста строительных работ производительности.
Все эти факторы, влияющие на инвестиционную деятельность, подтверждают гипотезу, по поводу отрицательной экономической ситуации на рынке строительных услуг и срочной необходимости корректирующих мероприятий. Диспропорции на рынке строительных услуг в Российской Федерации возникли еще до кризиса, в результате экономически неэффективной инвестиционной деятельности.
3 Основные пути повышения экономической эффективности
рынка строительных услуг
3.1 Зарубежный опыт привлечения инвестиций на рынке
строительных услуг в условиях Российской Федерации
Рассмотрим зарубежный опыт привлечения инвестиций на рынке строительных услуг. Если рассматривать зарубежный опыт привлечения инвестиций, то необходимо сказать об относительной сбалансированности инвестиционного спроса, с одной стороны, и предложений строительных фирм на удовлетворение этого спроса, с другой. Данная ситуация сложилась за счет доступности готовых строительных объектов, наличия экономических и правовых механизмов по обеспечению возвратности вложенных денежных средств и оптимальных сроков окупаемости инвестиций [20, с.45]. О развитости зарубежных институтов жилищного строительства говорят следующие факты. В России лишь для 11% населения на одного человека приходится 17-18 м2 жилья, за рубежом данные цифры составляют 30-35 м2. По инвестициям в строительный комплекс Россия стоит на одиннадцатом месте. В общем объеме финансирования: 25% средств - местных бюджетов, 75% - индивидуальных застройщиков [16, с.8].
Хотелось бы отметить, что зарубежные системы долевого участия в строительстве имеют свои принципиальные особенности. Это вызвано тем, что во многих странах развито ипотечное жилищное кредитование и граждане, получая кредит, приобретают готовое жилье, не опасаясь, что застройщик не выполнит свои обязательства или будет задержан срок строительства. Данный вид кредитования намного выгодней и эффективней для граждан, обеспечен устойчивой экономикой страны и защищен многими развитыми правовыми институтами. Это дает основание некоторым специалистам отметить, что "инвестирование развития российской экономики в значительной мере определяется организацией ипотечного кредитования" [8, с.54].
Для более конструктивной организованности фирмы, занятые в строительной деятельности, объединяются между собой, что позволяет значительно снизить стоимость строительства жилья, поскольку они заинтересованы в деятельности друг друга. М.М. Скулимовский говорит о том, что 80% потерь и удорожаний в процессе строительства возникают из-за несовершенства проектных решений, поэтому как "зарубежные, так и отечественные специалисты пришли к выводу о необходимости реорганизации взаимодействия участников инвестиционного процесса" [22, с.14]. При таком взаимодействии расходы и многие издержки сокращаются за счет снижения расходов на рекламу, взаимных скидок на оказываемые услуги и поставляемые материалы. Данные объединения обычно называют картелями. "За рубежом давно известна практика создания картелей на основе объединения проектных, научных, строительных предприятий и предприятий материалов" [26, с.6].
Следующим важным моментом в организации строительства является роль заказчика и того, кто выполняет его функции. В Англии, Финляндии и Швеции представителем заказчика часто является архитектор. Он подбирает необходимых для строительства специалистов, которые определяют предварительную стоимость строительства, выполняют работы по субподряду, собирают иные необходимые данные. Вместе с ними архитектор подготавливает документы для заключения контракта, в котором обусловливается целесообразность участия в торгах, программа работ до и после торгов, экономические методы производства работ и вопросы сокращения продолжительности строительства.
В США заказчик создает группу, в состав которой могут включаться сметчики, инженеры, экономисты, руководители контракта и прорабы. Далее ими разрабатывается вся необходимая документация и схемы строительного процесса. На основании полученных материалов руководитель контракта начинает работу с подрядными фирмами. При этом для оптимального выбора распространено привлечение консультационных фирм. В Японии в данном направлении сделан шаг вперед. При строительных фирмах организуются крупные исследовательские лаборатории, и даже институты, в штаты фирмы активно привлекаются ученые [20, с.50-51]. При этом вместо понятия "заказчик" используется понятие "девелопер", в функции которого входят приобретение площадки, финансирование, строительство и продажа жилья. Девелопер может привлекать подрядчиков и субподрядчиков [29, с.3].
В Германии заказ на производство работ получает генеральный подрядчик, который в свою очередь распределяет его специализированным фирмам и несет ответственность за выполнение сроков и качества строительства [32, с.28].
Еще одной особенностью являются отношения заказчика и подрядчика, которые оказывают влияние на формирование отношений дольщика и заказчика в данном случае. "Если же поставщик изготовляет вещь из собственного материла, хотя бы и по заказу контрагента, то в большинстве стран признается договор купли-продажи будущей вещи". Решающее значение придается тому обстоятельству, что поставщик, изготавливая из своего материала, становится собственником созданной вещи. На этой позиции стоит практика Франции, Англии, США и с оговорками ФРГ [9, с.349]. То есть, по сравнению с нашим законодательством, в вышеуказанной ситуации заказчик не может заключать договоры с другими инвесторами, что представляется логичным и обоснованным. При заключении договоров дольщиками и инвесторами существует "универсальное правило работы с долевыми схемами - принцип второго этажа: включаться в процесс инвестирования строительства менее рискованно, когда коробка дома поднялась не менее чем на два этажа" [15, с.18].
Рассматривая мировой опыт обеспечения населения жильем, необходимо иметь в виду, что на практическое развитие и организацию жилищного кредитования в той или иной стране значительное влияние оказывает ряд факторов, которые можно подразделить на политические, экономические и правовые. Эти факторы послужили основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации жилищного кредитования. На основании изложенного технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование и государственная поддержка. Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться. Например, различные модели контрактных сбережений особенно широко применяются в странах Западной Европы. В США же преобладает ипотечная модель инвестирования в строительство жилья.
Классическая форма контрактных сбережений - строительные сберегательные кассы - действует в Германии. Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечении определенного времени (обычно 5-6 лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на все время действия контракта. Большим достоинством "немецкой системы" является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о стройсберкассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего никакой информации, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик стройсберкассы точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.
Преимуществом этой системы в российских условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности, что является основным препятствием при выделении банками "классических" ипотечных ссуд и не позволяет в значительной степени вовлечь в процесс инвестирования жилищного строительства дополнительные средства в виде сбережений населения.