Характеристика і класифікація об'єктів нерухомості (стр. 2 из 7)

- дерев'яні або пластикові вікна із склопакетами відомого своєю якістю виробника;

- надійні металеві двері;

- конструкція підлоги з бетонною стяжкою і системою підігріву або утеплювачем;

- інженерні комунікації з метало пластику;

- парковка для машин.

Малоповерхові будинки, розташовані у приміській зоні, повинні відрізнятися високою міцністю, довговічністю та низькою теплопровідністю стін, а також наявністю інженерних мереж.

Останнім часом усе більший інтерес, як у споживачів, так й у професійних учасників ринку нерухомості, викликає концепція інтелектуальної будівлі, яка зародилася в США на початку 1980-х р. Інтелектуальна будівля є комплексом, в якому за допомогою спеціальних технічних засобів створені ідеальні умови для мешкання, забезпечується необхідний рівень захисту від стихійного лиха і несанкціонованого доступу, максимально раціонально витрачаються енергетичні та комунальні ресурси. Управління інтелектуальною будівлею здійснюється за допомогою інтегрованих в єдиний інформаційний простір систем, що дозволяють максимально підвищити ефективність функціонування служб при одночасному зниженні експлуатаційних витрат у житлових будівлях. При цьому забезпечується циркуляція всього потоку інформації будівлі за допомогою єдиної кабельної архітектури.

Централізоване управління інтелектуальною будівлею не відміняє існування різних експлуатаційних служб - воно дозволяє зняти з них частину навантаження, а також оптимальним чином координувати їх діяльність за допомогою ресурсних, інформаційних і сигнальних зв'язків.

Приклад сигнального зв'язку наочно простежується у взаємодії квартирної та будинкової систем безпеки. Так, аварійні сигнали з квартирних датчиків системи контролю доступу та протипожежної безпеки надійдуть не лише на центральний диспетчерський пульт, але й на встановлений у квартирі монітор. Якщо господар відсутній, сигнали надійдуть на його мобільний або робочий телефон. Схема побудови інтелектуального сучасного житлового будинку включає: управління освітленням, мікрокліматом (за заданими параметрами температури й вологості повітря система встановлює локальні режими роботи пристроїв опалювання, кондиціонування та вентиляції); систему безпеки (відео спостереження, охоронно-пожежна сигналізація, контроль доступу, контроль витікання води); управління автоматикою та побутовою технікою (штори, жалюзі, двері тощо); управління аудіо (відео) апаратурою й багатозонним розподілом звукових і відеосигналів; управління ліфтами; системи телефонізації та доступ до мережі Інтернет; пожежогасіння та димовідведення; відеодомофон; контроль якості води; прийом ефірного і цифрового супутникового телебачення; резервне електро- і водопостачання; фасадне освітлення і т.д.

Типове житло. Цей клас житла ще називають житлом економ-класу, для нього характерне:

- розміщення в будь-якому районі міста;

- відповідність архітектурно-планувальних параметрів сучасним будівельним нормам і правилам;

за конструктивно-технологічними параметрами - це панельні та цегляно-монолітні будинки. Сучасні панельні будинки за своїми характеристиками не лише не поступаються цегляним або монолітним, але й перевершують їх. Сучасні технології утеплення зовнішніх стін і міжповерхових перекриттів дозволяють усувати всі "типові недоліки" панельних будинків: звукопровідність, погану теплопровідність, низькі стелі, незручне планування.

З середини 90-х років швидкими темпами розвивається монолітне житлове будівництво, якому на думку фахівців, належить майбутнє, бо вартість будівництва монолітних будинків можна співставити з вартістю панельних (в багатьох країнах світу навіть нижче). Швидкість будівництва монолітного будинку вже не поступається панельному (можливе зведення одного поверху за день). Термін служби монолітного будинку складає 100 років, а його конструктивні особливості дають можливість витримати землетрус силою до 8 балів. Нормативне навантаження на міжповерхові перекриття в монолітному будинку (600 кг на 1 м²) в 3 рази вище, ніж у панельному будинку, звукоізоляція теж вища.

Конструктивна жорсткість й міцність (як наслідок - рівномірне осідання всього будинку) дозволяють проводити якісні оздоблювальні роботи практично одразу ж після зведення будинку (в панельному це можливо лише через рік після завершення будівництва). Монолітні будинки легше реконструювати для продовження їх життєвого циклу.

Для малоповерхової приміської забудови характерні не лише технічні характеристики, але й забезпеченість основними об'єктами соціально-побутового призначення.

Житло низьких споживчих якостей (низький економ-клас). Вимоги до житла цього типу вельми невисокі, бо воно призначено для населення з низькою платоспроможністю:

- розміщене в непрестижних районах;

- віддалене від основних транспортних комунікацій;

- належить до будівель "старої фундації", капітальних і ремонтно-будівельних робіт, будинків першого покоління індустріального житлового будівництва;

- квартири розміщені на перших поверхах будинків інших типів;

- занижені архітектурно-планувальні характеристики.

2. На підставі містобудівних орієнтирів виділяють:

- будинки "старої фундації", збудовані в дореволюційний період;

- будинки, споруджені в період 1917 - кінця 30-х рр., що відрізняються лаконізмом архітектурно-планувальних рішень і розташовані в безпосередній близькості до місця роботи того періоду, малопрестижні в даний час, але мають високі конструктивно-технологічні характеристики;

- “сталінські будинки”, розташовані переважно у престижних, віддалених від промислових зон районах;

- будинки першого покоління індустріального житлового будівництва ("хрущовки 60-х рр."), із заниженими архітектурно-технологічними параметрами;

- будинки другого покоління індустріального житлового будівництва, збудовані в 70-80-х рр., коли в містобудівному проектуванні використовувалися більш високі норми і стандарти;

- сучасні житлові будинки, що відрізняються великою різноманітністю характеристик.

3.Залежно від матеріалу зовнішніх стін будівлі розрізняють як: будинки з цегляними стінами, панельні, монолітні,дерев'яні та будинки змішаного типу.

4.Залежно від тривалості та характеру використання вибіляють житло: первинне - місце постійного мешкання; вторинне - заміське житло, що використовується протягом обмеженого періоду; третинне - призначене для короткочасного мешкання (готелі, мотелі тощо).

Сьогодні, на початку третього тисячоліття, друге народження знайшла мансарда.

Більшість офісних і житлових міських будівель, зведених за індивідуальним проектом, мають наперед запроектовану мансарду. Часто люди, що купують квартиру на останньому поверсі, одразу викуповують й горище та переобладнують його під мансарду. Мансарда може бути спроектована і як складова частина Пагаторівневої квартири (в ній можна розмістити дитячу, кімнату відпочинку, спальню та навіть камінний зал або зимовий сад), як самостійна житлова площа й відповідно може бути зареєстрована як об'єкт нерухомості.

Ознаки класифікації житлових об'єктів нерухомості, що були основою для їх поділу на групи, різні, як різні мотивації, переваги та умови платоспроможності споживачів. Не можна використовувати єдиний типологічний критерій, що інтегрує вплив усіх чинників. Тому на практиці застосовують кілька критеріїв, що дають обгрунтоване уявлення про об'єкт нерухомості.

1.3 Характеристика комерційних об'єктів нерухомості

На західному ринку нерухомості, що вже сформувався, прийнята така класифікація комерційних об'єктів нерухомості (рис. 2.2). У вітчизняній практиці поки немає єдиної системи класифікації.

Ринок комерційних об'єктів нерухомості почав формуватися лише з розгортанням приватизації підприємств. Ринок комерційних об'єктів набагато менший, ніж житлових, тому й операцій на ньому менше, хоча у всьому світі комерційні об'єкти вважаються найпривабливішими. Переважаючою формою операцій в цьому секторі є оренда.

Комерційні об'єкти нерухомості можна розподілити на ті, що приносять дохід - комерційні та ті, що створюють умови для його отримання - промислові (індустріальні).

До об'єктів, що приносять дохід, можна віднести: магазини та торгові комплекси; готелі й розважальні центри, офіси, гаражі тощо. Об'єкти нерухомості, які створюють умови для отримання прибутку, - це складські та логістичні комплекси, об'єкти промислового призначення, індустріальні парки й ін.

1. Магазини та торгові комплекси. В даний час торгівля і громадське харчування - сфера економіки, що інтенсивно розвивається. Об'єкти цієї сфери першими пройшли роздержавлення й приватизацію, що стимулювало їх активний розвиток.

В 1992-1995 рр. йшло інтенсивне будівництво об'єктів нерухомості для дрібнороздрібної торгівлі. Останніми роками ситуація змінилася: відбувається концентрація таких об'єктів в комплексах і зонах дрібнороздрібної торгівлі, збільшується кількість магазинів з універсальним й комбінованим асортиментом товарів. Ці магазини викликають споживацькі симпатії, оскільки вони забезпечують необхідний сервіс і культуру обслуговування.

Наприкінці 90-х років минулого сторіччя стали інтенсивно розвиватися торговельні мережі, збільшилася кількість магазинів, орієнтованих на продаж продуктів харчування та супутніх товарів за цінами нижче середніх. Особливо слід зазначити розвиток в країні крупних торгових комплексів.

Як показав досвід великих міст Європи, вдалими місцями розташування багатофункціональних торгових центрів (БТЦ) є (рис. 2.3): перетин крупних автотранспортних магістралей, близькість станцій метро й зупинок наземного транспорту. Частіше за все подібні центри розташовуються в "спальних районах" або за містом, фактично на пустирі, поблизу великої магістралі. В США БТЦ ("МАLL"), як правило, будують за межею міста, що можна пояснити значною кількістю автотранспортних засобів на душу населення, великою чисельністю населення міст й іншими чинниками.